Der Boden
Bei vielen Einfamilienhäusern ist das Grundstück mehr wert als das Gebäude. Entscheidend ist, was die Zone darauf erlaubt.
Illnau-Effretikon · Kanton Zürich
Haus verkaufen in Illnau-Effretikon
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Hausverkauf in Illnau-Effretikon auf zwei Wegen: Direktankauf mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder Exklusivmandat ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'800Grundstücke mit Einfamilienhaus
37 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
570 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,79 %Leerwohnungsziffer
113 %Steuerfuss · 2026
17'973Einwohner · 2025
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Zeit für Ihren nächsten Schritt
- Einfamilienhaus verkaufen
- Besichtigung nur mit Ihrem Ja
- Boden und Haus gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Illnau-Effretikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Ausgangslage in Illnau-Effretikon
Haus verkaufen in Illnau-Effretikon.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Illnau-Effretikon aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Nach Einwohnern ist Illnau-Effretikon die grösste Gemeinde im Bezirk Pfäffikon, der 10 Gemeinden zählt.
Illnau-Effretikon liegt rund 15 km nordöstlich von Zürich, in der Nähe von Lindau, Weisslingen und Volketswil.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Illnau-Effretikon liegt im oberen Bereich.
Zur Gemeinde gehören sieben Ortschaften: Effretikon, Kyburg, Ottikon b. Kemptthal, Illnau, Agasul, Kollbrunn und Sennhof (Winterthur).
In Illnau-Effretikon haben 1'800 Grundstücke ein Ein- oder Zweifamilienhaus als Hauptgebäude. Die mittlere Fläche dieser Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern (Median). Bei allen Bauzonen-Grundstücken beträgt der Median 570 Quadratmeter. Ein Median teilt die Grundstücke in zwei gleich grosse Gruppen: Die eine Gruppe liegt darunter, die andere darüber. Die Zahlen helfen, ein einzelnes Grundstück einzuordnen, ersetzen aber keine Rechnung für Ihre Parzelle.
Illnau-Effretikon · Kanton ZürichHaus verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner17'973amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,79 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196037 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt IllnauamtlichSitz in Illnau
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was den Preis bestimmt
Was Ihr Haus in Illnau-Effretikon wert ist, steht nicht nur im Haus.
Die Zone
In Illnau-Effretikon regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,3 und 3 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Illnau-Effretikon
Baujahr und Zustand
Steht bald eine neue Heizung, ein neues Dach oder neue Fenster an, zieht ein Käufer das vom Preis ab. Wir rechnen diese Kosten offen ein.
Grösse des Grundstücks
Rund 570 m² sind in Illnau-Effretikon die Mitte: Die eine Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner, die andere grösser. Für Familien wie für Entwickler zählt ein grosser Garten.
Reserve
Steht heute weniger, als die Zone erlaubt, interessieren sich auch Bauträger für Ihr Haus. Wir rechnen dann zusätzlich einen Ersatzneubau.
Markt
Leerstand und Nachfrage bestimmen, wie rasch ein Haus einen Käufer findet. Die Leerwohnungsziffer von Illnau-Effretikon liegt bei 0,79 %.
Illnau-Effretikon im Profil
Was Illnau-Effretikon ausmacht.
Illnau-Effretikon liegt im Bezirk Pfäffikon, nordöstlich von Zürich, in einer Distanz von 15 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde Illnau-Effretikon gehören die Ortschaften Effretikon, Kyburg, Ottikon b. Kemptthal, Illnau, Agasul, Kollbrunn und Sennhof. Wer ein Haus in Illnau-Effretikon verkaufen will, verkauft also in einer Gemeinde mit mehreren Ortschaften unter einer Bau- und Zonenordnung. In Illnau-Effretikon leben 17'973 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung von Illnau-Effretikon veränderte sich von 2020 bis 2025 um +3,6 Prozent. Das zuständige Grundbuchamt ist Illnau.
In Illnau-Effretikon haben 1'800 Grundstücke ein Ein- oder Zweifamilienhaus als Hauptgebäude (Stand 4. September 2026). Auf 37 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Bauzonen-Grundstücke in Illnau-Effretikon sind zu 55 Prozent eben, 40 Prozent liegen am Hang und 5 Prozent in steiler Hanglage. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 306 Hektar. Davon sind 410 Grundstücke ohne Gebäude; mitgezählt sind dabei auch laufende Ersatzneubauten. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Illnau-Effretikon 65 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind 260 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht; sie beträgt 0,79 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Wie Sie Ihr Haus in Illnau-Effretikon einordnen, zeigt erst die Rechnung für Ihre Parzelle. Weitere Zahlen zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Illnau-Effretikon.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf eines Hauses gilt.
Die Familienwohnung
Ist das Haus die Wohnung der Familie, dürfen Verheiratete es nur mit ausdrücklicher Zustimmung beider verkaufen, auch wenn es nur einer Person gehört.
Art. 169 ZGB
Beurkundung und Grundbuch
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Keine Handänderungssteuer
Im Kanton Zürich fällt keine Handänderungssteuer an. Den Gewinn besteuert die Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer.
Grundstückgewinnsteuer →
Ein Lebensabschnitt
Ein Haus verkauft man nicht jeden Tag.
Pensionierung, ein Garten, der zu gross geworden ist, eine Erbschaft oder der Wunsch, näher bei den Kindern zu wohnen: Meist beginnt ein Hausverkauf mit einem neuen Lebensabschnitt. Wir rechnen alle Wege nebeneinander, vom Verkauf über Land gegen Wohnung bis zur blossen Standortbestimmung.
Am Anfang steht ein Gespräch, nie eine E-Mail. Sie geben die Adresse in der Grundstückprüfung ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar ist erst bei Erfolg fällig (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Der Ablauf
Vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse liegen uns Grundstück, Zone und Gebäude sofort vor.
- 02 · RechnungWas das Haus heute ist, was das Grundstück erlaubt und was beides wert ist, innert zwei Arbeitstagen.
- 03 · GesprächBei Ihnen am Küchentisch oder bei uns. Für die Bewertung müssen wir nicht ins Haus.
- 04 · Ihr WegSie wählen in Ruhe: Direktankauf durch uns oder Exklusivmandat.
- 05 · BesichtigungenNur mit geprüften Käufern und nur, wenn Sie sie freigeben.
- 06 · Notar und ÜbergabeBeurkundung, Eintrag im Grundbuch und Übergabe der Schlüssel, an einem Termin, der Ihnen passt.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtjede Person, die das Inserat siehtnur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monategezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
Die KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheitscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Illnau-Effretikon
Was Sie in Illnau-Effretikon wissen sollten.
Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt. In Illnau-Effretikon kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Zentrums- und Kernzonen vor. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer fest, Ausnützungsziffer und Vollgeschosse sind dort ausdrücklich ohne Vorgabe. Wie ein altes Haus auf einem grossen Grundstück zu beurteilen ist, zeigt deshalb erst die Rechnung. Mehr dazu finden Sie unter Was Sie in Illnau-Effretikon bauen dürfen.
Auch die Lebenslage prägt den Verkauf. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, kann ein Verkauf Raum schaffen. Bei einer Trennung braucht es eine Lösung für beide Seiten. Wer verkauft, kann ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder die Nutzniessung behalten, auf Lebenszeit oder befristet (Art. 745 und 776 ZGB). Eine weitere Möglichkeit ist Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau.
Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Das lohnt sich vor dem Verkauf zu klären.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Illnau. Einen Überblick bietet die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich, Einzelheiten zur Steuer finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Haus verkaufen in Illnau-Effretikon: Ihre Fragen.
Wie gross sind die Grundstücke mit Einfamilienhaus in Illnau-Effretikon?
Die mittlere Fläche der Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus beträgt 530 Quadratmeter (Median, Stand 4. September 2026). Bei allen Bauzonen-Grundstücken sind es 570 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 300, ein Viertel grösser als 970 Quadratmeter. Was das für Ihr Haus bedeutet, klären wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung.
Wie viele Baugesuche gibt es in Illnau-Effretikon?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 65 Baugesuche publiziert (gerundet). Zudem sind 260 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen, wie viel Bautätigkeit amtlich erfasst ist. Für Ihr Haus ist die Bau- und Zonenordnung massgebend; wir rechnen sie im ersten Gespräch mit Ihnen durch.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Kaufen Sie auch Häuser mit Renovationsbedarf?
Ja. Wir kaufen im Ist-Zustand, ohne dass Sie vorher räumen oder renovieren müssen. Was am Haus zu tun ist, rechnen wir offen in den Preis ein. Gerade ältere Häuser auf grossen Grundstücken sind für uns interessant, weil die Zone oft mehr erlaubt.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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