W 1.7
Wohnzone 1.7
rund 700 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,7 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 7,5 mZiff. 5.1.1
Illnau-Effretikon · Kanton Zürich
Was darf ich in Illnau-Effretikon bauen?
Was darf ich auf meinem Grundstück bauen? Das hängt von Zone und Massen ab. Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Illnau-Effretikon nach der Bau- und Zonenordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Baubewilligung ersetzt das nicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
13Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
306 haBauzonen
2'900Bauzonen-Grundstücke
65Baugesuche in 12 Monaten
260Wohnungen bewilligt oder im Bau
17'973Einwohner · 2025
- Planungs- und Baugesetz
- Baufeld vor dem Projekt
- Jede Zahl mit Beleg
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Bau- und Zonenordnung
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Illnau-Effretikon und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Illnau-Effretikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Illnau-Effretikon.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Illnau-Effretikon vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1,3 und 3,2 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine feste Geschosszahl kennt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht; Ziffer und Höhen begrenzen das Volumen.
Die zulässige Höhe der Fassade liegt in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 14,7 m.
In Illnau-Effretikon kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Zentrums- und Kernzonen, Industriezonen und eine Zone für öffentliche Bauten vor. In den meisten Zonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer amtlich fest. Bei den Kernzonen ist es teils die Zahl der Vollgeschosse, teils gibt es keine amtlich festgelegte Grösse.
Die Zonenliste zeigt die Masse für jede Zone einzeln. Zur Formel finden Sie die Seite zur Baumassenziffer mit Formel und Beispiel.
Wohnzonen
W 1.3
Wohnzone 1.3
rund 350 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,3 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 7,5 mZiff. 5.1.1
W 2.2
Wohnzone 2.2
rund 220 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,2 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 10,5 mZiff. 5.1.1
W 2.6
Wohnzone 2.6
rund 200 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,6 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 10,5 mZiff. 5.1.1
W 3.0
Wohnzone 3.0
rund 80 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 3 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 13,5 mZiff. 5.1.1
Wohnzonen mit Gewerbe
WG 3.2
Wohnzone G 3.2
rund 75 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 3,2 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 14,7 mZiff. 5.1.1
WG 2.8
Wohnzone G 2.8
rund 60 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,8 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 11,4 mZiff. 5.1.1
Kern- und Zentrumszonen
K II
Kernzone II
rund 500 Grundstücke- Fassadenhöhe
- 7,5 mZiff. 3.3.2
Z 4.0
Zentrumszone 4.0
rund 70 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 4 m³/m²
- Fassadenhöhe
- 18 mZiff. 4.1.1
K III
Kernzone III
rund 55 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 6 mZiff. 3.4.2
- Grenzabstand gross
- 3,5 mZiff. 3.4.2
Z 3.3
Zentrumszone 3.3
rund 45 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 3,3 m³/m²
- Fassadenhöhe
- 14 mZiff. 4.1.2
Industrie- und Gewerbezonen
I 8.0
Industriezone 8.0
rund 55 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 8 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 21,5 mZiff. 6.1
I 5.0
Industriezone 5.0
rund 45 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 5 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
- Fassadenhöhe
- 13,5 mZiff. 6.1
Zonen für öffentliche Bauten
Ö II
Zone für öffentliche Bauten II
rund 20 Grundstücke- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Illnau-Effretikon
Was darf ich bauen in Illnau-Effretikon.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Illnau-Effretikon umfasst sieben Ortschaften: Effretikon, Kyburg, Ottikon b. Kemptthal, Illnau, Agasul, Kollbrunn und Sennhof (Winterthur).
Rund 15 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Illnau-Effretikon Lindau, Weisslingen und Volketswil in der Nähe.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Pfäffikon ist Illnau-Effretikon nach der Einwohnerzahl die grösste Gemeinde.
Ohne Gebäude ist in Illnau-Effretikon etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Illnau-Effretikon haben 13 Zonen amtlich festgelegte Masse. Sie betreffen 2'500 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Das ist der Teil der Bauzonen, für den die Bau- und Zonenordnung Masse ausdrücklich nennt. Insgesamt zählt die Gemeinde 2'900 Grundstücke in Bauzonen. Für Ihr Grundstück zählt zuerst, welcher Zone es zugeordnet ist.
Illnau-Effretikon · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke2'900hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen306 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude410hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate65hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt IllnauamtlichSitz in Illnau
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Illnau-Effretikon hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Überbauungsziffer
Anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Vollgeschosse
Alle Geschosse ausser Unter-, Dach- und Attikageschossen; sie können durch solche ersetzt werden, zusammen aber nicht mehr als erlaubt.
§§ 275 und 276 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Illnau-Effretikon im Profil
Was Illnau-Effretikon ausmacht.
Beim Bauen beginnt Illnau-Effretikon mit seinen Bauzonen: Sie umfassen 306 Hektar und 2'900 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind 410 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen und Kernzonen bis zu Industriezonen und einer Zone für öffentliche Bauten. Zur Gemeinde im Bezirk Pfäffikon gehören Effretikon, Illnau, Kyburg, Agasul, Ottikon b. Kemptthal, Kollbrunn und Sennhof (Winterthur). Sie liegt nordöstlich von Zürich aus, in 15 Kilometern Distanz zur Stadt.
Beim Gebäudebestand zählt die amtliche Statistik 8'800 Wohnungen, und 600 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Bei 37 Prozent der Grundstücke stammen Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Bewilligt oder im Bau sind 260 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 570 Quadratmetern; ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 300 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 970 Quadratmeter. 40 Prozent der Grundstücke liegen in Hanglage. In der Gemeinde leben 17'973 Menschen (Stand 2025); die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,6 Prozent. Wer in Illnau-Effretikon über Bauen oder Verkaufen nachdenkt, findet im Überblick zu Immobilien in Illnau-Effretikon weitere Themen.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Illnau-Effretikon gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W 1.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2.2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 3.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Illnau-Effretikon hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Illnau-Effretikon steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone 1.7.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 1.71,7 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'445 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Illnau-Effretikon
Was Sie in Illnau-Effretikon wissen sollten.
Ob ein Grundstück bebaubar ist, entscheidet zuerst die Zone. Sie legt fest, ob gewohnt, gewerblich gearbeitet oder öffentlich gebaut werden darf. Danach kommen die Masse: Baumasse, Höhen und Grenzabstände. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. In Illnau-Effretikon arbeiten die Wohnzonen mit der Baumassenziffer, die das zulässige Bauvolumen im Verhältnis zur Grundstücksfläche angibt. Für andere Grössen macht die Ordnung in manchen Zonen ausdrücklich keine Vorgabe.
Zusätzlich schränken weitere Punkte ein. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Illnau. Auch die Hanglage kann das Bauen prägen: 55 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 5 Prozent liegen in steiler Hanglage.
Anlass für die Frage kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung, ein Haus, das zu gross geworden ist, oder eine auslaufende Hypothek. Wir rechnen zuerst, was möglich wäre, und danach erst sprechen wir über einen Preis. Mehr zur Rechenweise finden Sie bei der Methode zur Prüfung eines Grundstücks.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Die allgemeinen Regeln erklärt das Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Im persönlichen Gespräch ordnen wir danach Zone und Masse ein. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail.
Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Möchten Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat als stille Vermittlung ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang mit Stand, Unterlagen und Freigabe jedes Angebots. Der Notartermin schliesst den Weg ab.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Illnau-Effretikon: Ihre Fragen.
Wie viele Zonen in Illnau-Effretikon haben amtlich festgelegte Masse?
Die Gemeinde kennt 13 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie betreffen 2'500 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Insgesamt liegen 2'900 Grundstücke in Bauzonen. Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, hängt von der Zone ab. Wir prüfen das im Gespräch mit Beleg im amtlichen Original.
Wie viele Baugesuche und Wohnungen sind in Illnau-Effretikon im Gang?
Publiziert wurden 65 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Bewilligt oder im Bau sind 260 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Der Bestand liegt bei 8'800 Wohnungen. Die Zahlen beschreiben die Gemeinde, nicht Ihr Grundstück. Dafür rechnen wir die Bebaubarkeit einzeln nach.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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