Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Illnau-Effretikon · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Illnau-Effretikon
Was ist meine Immobilie in Illnau-Effretikon wert? Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Illnau-Effretikon als Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl ist im amtlichen Original belegt. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
2'900Bauzonen-Grundstücke
570 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,79 %Leerwohnungsziffer
113 %Steuerfuss · 2026
37 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
17'973Einwohner · 2025
- Vier Wege zum Wert
- Kostenlose Bewertung
- Boden und Gebäude
- Persönlich erklärt
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Diskret, unverbindlich
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Illnau-Effretikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Illnau-Effretikon
Immobilie bewerten in Illnau-Effretikon.
Von den 10 Gemeinden im Bezirk Pfäffikon ist Illnau-Effretikon nach der Einwohnerzahl die grösste Gemeinde.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Illnau-Effretikon aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Illnau-Effretikon liegt im oberen Bereich.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Illnau-Effretikon etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Illnau-Effretikon liegen rund 2'900 Grundstücke in den Bauzonen (Stand 14. Oktober 2026). Bei einem Anteil von 37 Prozent stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026). Rund 600 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Wohnungen bewilligt oder im Bau gibt es rund 260 (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben den Rahmen, in dem eine Bewertung entsteht. Ihre Liegenschaft rechnen wir danach einzeln.
Illnau-Effretikon · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner17'973amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,79 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde113 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte570 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196037 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand8'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Illnau-Effretikon bestimmt.
Wie alt die Gebäude sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: Damit rechnen Käufer in Illnau-Effretikon. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Liegenschaft in Illnau-Effretikon wert sein kann, hängt von mehreren Merkmalen ab. Dazu gehören die Bauperiode, die Grösse des Grundstücks und die Hanglage. Bei 55 Prozent der Bauzonen-Grundstücke ist das Gelände eben, bei 40 Prozent liegt es am Hang, bei 5 Prozent steil. Hanglage kann Aufwand beim Bauen und beim Umbau bedeuten. Auch das Baujahr zählt: Die Verteilungen unten zeigen, wie sich der Bestand auf die Bauperioden verteilt, und Ihre Liegenschaft ordnen wir darin ein. Mehr zu Wohnungen finden Sie unter Wohnung verkaufen in Illnau-Effretikon.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
19 %
1919 bis 1945
8 %
1946 bis 1960
10 %
1961 bis 1980
32 %
1981 bis 2000
16 %
2001 bis 2010
10 %
ab 2011
5 %
Gezählt ist je Grundstück das älteste Gebäude, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
300 m²Mitte 570 m²970 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
55 %
Hanglage, 10 bis 25 %
40 %
steiler Hang, über 25 %
5 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Illnau-Effretikon im Profil
Was Illnau-Effretikon ausmacht.
Wer in Illnau-Effretikon eine Immobilie bewerten lassen will, beginnt beim Boden. In den Bauzonen der Gemeinde liegen rund 2'900 Grundstücke auf einer Fläche von 306 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Davon sind rund 410 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Illnau-Effretikon reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen und Zentrums- oder Kernzonen bis zu Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. Dazu kommt eine Zone für öffentliche Bauten. Für jede Zone legt die Bau- und Zonenordnung fest, welche Masse amtlich gelten und welche ausdrücklich offenbleiben.
Zur Gemeinde Illnau-Effretikon gehören Effretikon, Illnau, Agasul, Kyburg, Ottikon b. Kemptthal, Kollbrunn und Sennhof. Sie liegt im Bezirk Pfäffikon, nordöstlich von Zürich, rund 15 Kilometer entfernt. Der amtlichen Statistik nach zählt Illnau-Effretikon 17'973 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025) und etwa 8'800 Wohnungen im Bestand. Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +3,6 Prozent. Bei den Baugesuchen sind 65 publiziert, in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Diese Bautätigkeit gehört zum Bild, in dem Ihre Liegenschaft in Illnau-Effretikon steht.
Vier Wege zum Wert
Vier Methoden, eine Bandbreite.
Wir verwenden den Weg, der zu Ihrer Liegenschaft passt, oft mehrere zur Kontrolle, und zeigen, wie die Zahl entsteht. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Unsere Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage. Wo ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung verlangt, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Adresse eingeben: Das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos. Danach rechnen wir, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Entscheiden Sie sich zum Verkauf, gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Wie unsere Rechnung aufgebaut ist, zeigt die Methode zur Prüfung eines Grundstücks. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Unterlagen und Freigaben.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Illnau-Effretikon
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Kostenlos und unverbindlich, in drei Schritten.
- 01 · Die AdresseSie nennen die Adresse. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns damit vor.
- 02 · Die RechnungIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · Das GesprächWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Illnau-Effretikon steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone 1.7.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 1.71,7 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'445 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Illnau-Effretikon, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wo der Wert eine Rolle spielt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Illnau-Effretikon
Was Sie in Illnau-Effretikon wissen sollten.
Eine Bewertung ist hier kein Bauchgefühl. Wir rechnen, was auf Ihrem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus als Wert folgen kann. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, nicht eine einzelne Zahl. Es ist keine Schätzung und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin, sondern eine nachvollziehbare Einschätzung, die Sie selbst prüfen können.
Den Wert bestimmen zuerst die Zone und die Masse, die dort gelten. In Illnau-Effretikon legt die Bau- und Zonenordnung je nach Zone die Baumassenziffer oder die Vollgeschosse fest, bei der Ausnützungsziffer macht sie oft ausdrücklich keine Vorgabe. Dazu kommen die Grundstücksgrösse und die Lage. Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 570 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 300, ein Viertel grösser als 970 Quadratmeter.
Auch Rechte im Grundbuch spielen mit: Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen dort (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Illnau. Die Bewertung verpflichtet zu nichts.
Im Kanton Zürich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde massgebend für das, was auf einem Grundstück möglich ist. Beim Verkauf spielen zudem steuerliche Fragen eine Rolle, etwa die Grundstückgewinnsteuer. Einen Überblick gibt die Kantonsseite zum Verkauf von Grundstücken und Liegenschaften. Wer den Steuerteil vertiefen will, findet ihn unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Illnau-Effretikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Illnau-Effretikon liegen in den Bauzonen?
In den Bauzonen liegen rund 2'900 Grundstücke auf 306 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Davon haben rund 410 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Bewertung heisst das: Wir ordnen Ihr Grundstück in dieses Bild ein, rechnen dann aber mit seiner Zone, seinen Massen und seiner Lage.
Wie gross sind die Grundstücke in Illnau-Effretikon?
Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 570 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 300 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 970 Quadratmeter. Die Grösse ist ein Faktor unter mehreren bei der Bewertung. Wir zeigen Ihnen im Gespräch, wie sie zusammen mit Zone, Lage und Bauperiode in die Bandbreite einfliesst.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Lohnt sich eine Renovation vor dem Verkauf?
Selten im grossen Stil. Viele Käufer, vor allem Familien und Entwickler, möchten selbst entscheiden, was erneuert wird. Kleine Arbeiten wie Reparaturen und ein gepflegter Garten lohnen sich oft. Wir sagen Ihnen ehrlich, was sich am Preis rechnet und was Sie besser dem Käufer überlassen.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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