W 2
Wohnzone W 2
rund 230 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 15, Art. 16, Art. 18
Hochfelden · Kanton Zürich
Was darf ich in Hochfelden bauen?
Was darf ich in Hochfelden bauen? Das legen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung fest. Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Hochfelden nach Bau- und Zonenordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
3Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
34 haBauzonen
480Bauzonen-Grundstücke
2'019Einwohner · 2025
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Baufeld vor dem Projekt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Bau- und Zonenordnung
- Planungs- und Baugesetz
- Jede Zahl mit Beleg
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Hochfelden und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Hochfelden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Hochfelden.
In Hochfelden regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 40 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 4,5 und 7,5 m.
In Hochfelden kommen Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone vor. Die Bau- und Zonenordnung legt für die Wohnzonen Ausnützungsziffer und Vollgeschosse amtlich fest. In der Kernzone sind es Überbauungsziffer und Vollgeschosse.
In der Wohn- und Gewerbezone machen die Vorschriften zu den Vollgeschossen ausdrücklich keine Vorgabe, amtliche Masse fehlen dort. Die Liste unten zeigt die Zonen mit ihren Massen, dazu einen Musterschnitt. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Hochfelden.
Wohnzonen
W 1
Wohnzone 1
rund 80 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 1
- Fassadenhöhe
- 4,5 mArt. 15
Wohnzonen mit Gewerbe
QE
Quartiererhaltungszone E
rund 25 Grundstücke- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 120 Grundstücke- Überbauungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7 mArt. 6
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Hochfelden
Was darf ich bauen in Hochfelden.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Von Zürich aus gerechnet liegt Hochfelden rund 16 km nördlich, nahe bei Höri, Bülach und Bachenbülach.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Hochfelden eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Bülach mit seinen 22 Gemeinden.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude ist in Hochfelden tiefer als im ganzen Kanton Zürich.
In Hochfelden gibt es 480 Grundstücke in Bauzonen. Auf 430 davon gelten amtlich festgelegte Masse, verteilt auf 3 Zonen. Bei 55 Grundstücken steht derzeit kein Gebäude, wobei laufende Ersatzneubauten mitzählen. Die Zahlen helfen, die Lage einzuordnen. Was für Ihr Grundstück gilt, hängt von seiner Zone und seinen Einschränkungen ab, und das prüfen wir einzeln.
Hochfelden · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke480hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen34 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude55hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte490 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BülachamtlichSitz in Bülach
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Hochfelden hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Überbauungsziffer
Anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Hochfelden im Profil
Was Hochfelden ausmacht.
Wer in Hochfelden bauen will, beginnt bei den Bauzonen. Sie umfassen 34 Hektar und 480 Grundstücke. Davon tragen 55 Grundstücke kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Hochfelden besteht aus Wohnzonen, einer Wohn- und Gewerbezone sowie einer Kernzone. In 3 Zonen legt die Gemeinde Masse amtlich fest, das betrifft 430 Grundstücke. Wie viel auf einem Grundstück möglich ist, hängt davon ab, in welcher dieser Zonen es liegt.
Der Gebäudebestand setzt den Rahmen für jedes Vorhaben. In Hochfelden gibt es 890 Wohnungen und 75 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 21 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 490 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 800 Quadratmeter. Auch die Lage am Hang gehört zum Bild: 45 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen in Hanglage, 54 Prozent sind eben. Hochfelden liegt nördlich von Zürich, rund 16 Kilometer entfernt. Stand der Zonenangaben: 14. Oktober 2026.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Hochfelden gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W 1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Hochfelden zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Hochfelden.
Hochfelden
Was Sie in Hochfelden wissen sollten.
Ob ein Grundstück bebaubar ist, entscheidet zuerst seine Zone. Die Bau- und Zonenordnung von Hochfelden legt je Zone fest, welche Masse amtlich gelten und wo sie ausdrücklich keine Vorgabe macht. Zur Wohnzone gehören Ausnützung und Vollgeschosse, in der Kernzone sind es Überbauungsziffer und Vollgeschosse. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Zusätzlich können weitere Punkte ein Baufeld einschränken. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Auch die Lage am Hang spielt eine Rolle: 45 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen in Hanglage, 54 Prozent sind eben.
Die Antwort bildet die Grundlage für alle weiteren Schritte, vom Umbau bis zum Ersatzneubau und der Verdichtung in Hochfelden.
Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Einen Überblick finden Sie im Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen, nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen ist der erste Schritt.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Hochfelden: Ihre Fragen.
Was darf auf meinem Grundstück in Hochfelden gebaut werden?
Das hängt von der Zone ab. In Hochfelden gelten in 3 Zonen amtlich festgelegte Masse, das betrifft 430 Grundstücke. Dazu kommen Einschränkungen wie Gewässerraum oder Grundbucheinträge. Wir prüfen das für Ihr Grundstück nach Bau- und Zonenordnung. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Wie viele Grundstücke in Hochfelden liegen in der Bauzone?
Die Bauzonen umfassen 34 Hektar mit 480 Grundstücken, gerundet. Bei 55 Grundstücken steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Grundstücke beträgt 490 Quadratmeter. Stand der Zonenangaben ist 14. Oktober 2026. Was davon für Ihr Grundstück gilt, klären wir im Gespräch.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
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Bleiben, wo Sie verwurzelt sind: Land einbringen, Wohnung erhalten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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