Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Hochfelden · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Hochfelden
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus, ohne dass Mieter und Nachbarn davon erfahren? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Hochfelden, still im Exklusivmandat oder als Direktankauf. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
70Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
890Wohnungen im Bestand
0,45 %Leerwohnungsziffer
116 %Steuerfuss · 2026
2'019Einwohner · 2025
- Mieter bleiben
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Geprüfte Investoren
- Diskret, ohne Inserat
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Erlaubt die Bau- und Zonenordnung mehr, als heute steht, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Diese Reserve gehört belegt ins Dossier.
Ausgangslage in Hochfelden
Mehrfamilienhaus verkaufen in Hochfelden.
Nach Einwohnern ist Hochfelden eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung etwa gleich geblieben.
Auf den meisten Grundstücken in Hochfelden steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Hochfelden im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Hochfelden die Wohnzone W 2, die Kernzone und die Wohnzone 1 die grössten Bauzonen.
In Hochfelden zählt die amtliche Statistik 2'019 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um 0 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,45 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Bei 70 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude.
Hochfelden · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen75hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand890hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,45 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren0 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde116 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196021 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BülachamtlichSitz in Bülach
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Hochfelden im Profil
Was Hochfelden ausmacht.
Wer in Hochfelden ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, schaut zuerst auf die Bauzonen: Sie umfassen 34 Hektar mit rund 480 Grundstücken. Davon tragen 55 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild in Hochfelden besteht aus Wohnzonen, einer Kernzone und einer Quartiererhaltungszone für Wohnen und Gewerbe. Für die Kernzone legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Überbauungsziffer und Vollgeschosse fest, für die Wohnzonen Ausnützungsziffer und Vollgeschosse. Für die Quartiererhaltungszone lässt sie die Vollgeschosse ausdrücklich offen.
Im Gebäudebestand von Hochfelden gibt es 75 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, bei 70 Grundstücken ist es das Hauptgebäude. Darin liegen 500 Wohnungen, von insgesamt 890 Wohnungen im Bestand der Gemeinde. Bei 21 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960, was für Käufer bei der Beurteilung des Zustands ein Thema sein kann. Hochfelden liegt nördlich von Zürich, in 16 Kilometern Distanz. Die überwiegende ÖV-Güteklasse ist D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Alle Angaben zu Immobilien in Hochfelden stützen sich auf amtliche Quellen.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten zu Ihrem Haus, zur Zonenordnung und zu dem, was darauf möglich ist. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit dem Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer: Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren. Ein Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR).
Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch beim Grundbuchamt Bülach. Im Mandat haben Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Hochfelden
Was Sie in Hochfelden wissen sollten.
Käufer rechnen bei einem Mehrfamilienhaus mit dem Ertrag, dem Zustand des Hauses und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Wir rechnen diese Punkte, bevor über einen Preis gesprochen wird. Gerechnet, nicht geschätzt: Jede Zahl hat ihren Beleg im amtlichen Original. Eine Einordnung zur Reserve finden Sie auf der Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses.
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 490 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 310, ein Viertel grösser als 800 Quadratmeter. Die Grundstücksgrösse und die Hanglage (45 Prozent der Bauzonen-Grundstücke) beeinflussen, was sich auf einem Grundstück bauen lässt. Als Vergleichsgrösse zeigt die kantonale Statistik eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wer erbt, in den Ruhestand geht oder eine Hypothek neu ordnen muss, kann den Verkauf in Ruhe prüfen; wir begleiten ihn ohne Zeitdruck.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Massgebend für Bauten sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Hochfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Hochfelden?
Bei 70 Grundstücken in Hochfelden ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 500 Wohnungen. Insgesamt zählt die Gemeinde 890 Wohnungen im Bestand. Die Zahlen sind gerundet und stammen aus amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026). Sie helfen, ein Objekt im Ortsbestand einzuordnen.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Hochfelden aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer stand. In Hochfelden beträgt sie 0,45 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist sie eine Kennzahl unter mehreren. Wir legen sie neben Ertrag, Zustand und Zonenordnung, bevor wir über den Verkauf sprechen.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
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Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in HochfeldenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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