Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Hochfelden · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Hochfelden
Beim Thema Ersatzneubau in Hochfelden begleitet Yaacoubi Immobilien AG Eigentümerinnen und Eigentümer: Wir prüfen in Hochfelden, ob sich Erhalt oder Abbruch eignet, kaufen die Liegenschaft selbst oder vermitteln sie diskret an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
95Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
21 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
490 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
2'019Einwohner · 2025
- Aufstockung als Alternative
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Hochfelden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Hochfelden
Ersatzneubau und Verdichtung in Hochfelden.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Hochfelden aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone W 2, die Kernzone und die Wohnzone 1.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung etwa gleich geblieben.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Die Bau- und Zonenordnung von Hochfelden ist an die neuen Baubegriffe des Kantons angepasst.
Ohne Gebäude ist in Hochfelden ein kleinerer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
In Hochfelden stehen auf 95 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Die Bauzonen zählen 480 Grundstücke, davon sind 55 ohne Gebäude. Diese Zahl schliesst auch laufende Ersatzneubauten ein. Das mittlere Grundstück misst 490 Quadratmeter (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen den Bestand, sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück.
Hochfelden · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196021 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte490 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen75hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand890hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,45 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt BülachamtlichSitz in Bülach
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Hochfelden liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,45 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Hochfelden im Profil
Was Hochfelden ausmacht.
Hochfelden liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich und rund 16 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der einen Ortschaft Hochfelden. Hier leben 2'019 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich im Zeitraum 2020 bis 2025 um 0 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst 890 Wohnungen. Als Nachbarorte grenzen unter anderem Höri, Bülach und Bachenbülach an.
Für einen Ersatzneubau in Hochfelden zählt zuerst der Bestand. Die Bauzonen umfassen 34 Hektar mit 480 Grundstücken. Auf 95 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen stehen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 21 Prozent. 75 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Wer ein Einfamilienhaus durch ein Mehrfamilienhaus ersetzen möchte, prüft die Wohnzonen der Gemeinde genau, siehe auch Was Sie in Hochfelden bauen dürfen. Die Zahlen beschreiben den Bestand der Gemeinde. Sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück, das wir im Gespräch gesondert rechnen. Wer ein Mehrfamilienhaus besitzt, findet dazu eine eigene Seite: Mehrfamilienhaus in Hochfelden verkaufen.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Hochfelden im Schnitt.
In Hochfelden regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 40 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 4,5 und 7,5 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W 1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · KMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W 2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Hochfelden.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Hochfelden
Was Sie in Hochfelden wissen sollten.
Bei einem älteren Gebäude stellt sich die Frage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen. Eine Aufstockung oder ein Anbau nutzt das Bestehende weiter. Ein Abbruch mit Neubau schafft mehr Freiheit, braucht aber mehr Zeit. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet über beides. In Hochfelden gibt es Wohnzonen, eine Quartiererhaltungszone und eine Kernzone. Für die Wohnzonen und die Kernzone legt die Gemeinde Vorgaben wie Vollgeschosse fest, in der Quartiererhaltungszone lässt sie die Vollgeschosse offen.
Die Grundstücksgrösse wirkt mit. Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 800 Quadratmeter. Auch die Hanglage spielt hinein: 45 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 54 Prozent sind eben. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D.
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,45 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, und die verkaufende Person bezahlt sie (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht das Gespräch, nie eine E-Mail. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Das ist gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab zeigt der Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks die Parzelle im Luftbild und im Katasterplan.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Bülach.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Hochfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hochfelden kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Amtlich zählt Hochfelden 95 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist ein Bestand, keine Aussage über ein einzelnes Grundstück. Ob sich ein Ersatzneubau eignet, hängt von der Bau- und Zonenordnung, den Mietverhältnissen und der Parzelle ab. Das rechnen wir im Gespräch.
Was bedeuten die Leerwohnungsziffer und die Bauzonen für einen Ersatzneubau?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,45 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) und gibt den Anteil leerer Wohnungen am Bestand an. In den Bauzonen sind 55 von 480 Grundstücken ohne Gebäude; laufende Ersatzneubauten zählen mit. Bei bestehenden Mietverhältnissen braucht ein Abbruch Zeit und sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR).
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Hochfelden wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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