Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Hochfelden · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Hochfelden
In Hochfelden begleitet Yaacoubi Immobilien AG die Bewertung von Grundstücken, Häusern und Wohnungen. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, jede Zahl belegt im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
480Bauzonen-Grundstücke
490 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,45 %Leerwohnungsziffer
116 %Steuerfuss · 2026
21 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
2'019Einwohner · 2025
- Kostenlose Bewertung
- Diskret, unverbindlich
- Boden und Gebäude
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Vier Wege zum Wert
- Persönlich erklärt
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Hochfelden wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Hochfelden
Immobilie bewerten in Hochfelden.
Von den 22 Gemeinden im Bezirk Bülach ist Hochfelden nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
Am häufigsten sind in Hochfelden Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Hochfelden im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Hochfelden seltener keine Gebäude als im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Hochfelden liegen etwa 480 Grundstücke. Die mittlere Grösse beträgt 490 Quadratmeter (Median, Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 310 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 800 Quadratmeter. Der Anteil in Hanglage liegt bei 45 Prozent, der Anteil ebener Grundstücke bei 54 Prozent. Diese Angaben sind der Ausgangspunkt jeder Rechnung.
Hochfelden · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner2'019amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren0 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,45 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde116 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte490 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196021 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand890hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Hochfelden bestimmt.
Wie alt die Gebäude sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: Damit rechnen Käufer in Hochfelden. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was den Wert in Hochfelden bestimmt, lässt sich an drei Grössen ablesen: Bauperiode, Grundstücksgrösse und Hanglage. Das Alter eines Gebäudes sagt etwas über Zustand und Bauweise. Die Grösse zeigt, was ein Grundstück an Fläche bietet. Bei der Hanglage unterscheiden wir eben, Hanglage und steile Hanglage. Die Verteilungen darunter zeigen, wie sich die Grundstücke in Hochfelden aufteilen.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
15 %
1919 bis 1945
vereinzelt
1946 bis 1960
vereinzelt
1961 bis 1980
21 %
1981 bis 2000
32 %
2001 bis 2010
20 %
ab 2011
6 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
310 m²Mitte 490 m²800 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
54 %
Hanglage, 10 bis 25 %
45 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Hochfelden im Profil
Was Hochfelden ausmacht.
Hochfelden liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich aus, in einer Distanz von 16 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde gehört eine einzige Ortschaft, Hochfelden selbst. Für 2025 weist die amtliche Statistik 2'019 Einwohnerinnen und Einwohner aus. Im Zeitraum von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung von Hochfelden um 0 Prozent. Wer in Hochfelden eine Immobilie bewerten lassen will, findet hier einen überschaubaren Ort mit einer einzigen Ortschaft.
Im Bestand von Hochfelden zählt die Statistik rund 890 Wohnungen und etwa 75 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 34 Hektar mit etwa 480 Grundstücken. Bei rund 55 davon steht kein Gebäude; gezählt werden dort auch laufende Ersatzneubauten. Das Zonenbild in Hochfelden kennt Wohnzonen, eine Kernzone und eine Wohn- und Gewerbezone. Je nach Zone gelten andere amtliche Masse, und danach richtet sich die Rechnung. Die Gebäudedaten der Gemeinde haben den Stand 4. September 2026, die Zonenangaben den Stand 14. Oktober 2026. Auf dieser Grundlage rechnen wir für Hochfelden Grundstück für Grundstück, mit Beleg im amtlichen Original. Einen Überblick über die Gemeinde bietet die Seite Immobilien in Hochfelden im Überblick.
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Vergleich
Preise ähnlicher Liegenschaften in der Region: aussagekräftig bei Wohnungen und Häusern, kaum bei Bauland.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Landwert plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorab können Sie mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück Luftbild und Katasterplan ansehen, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, gerechnet und nicht geschätzt. Jede Zahl hat ihren Beleg im amtlichen Original. Es ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Wollen Sie verkaufen, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat, beides diskret.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Hochfelden
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Kostenlos und unverbindlich, in drei Schritten.
- 01 · Die AdresseSie geben uns die Adresse; die übrigen Grundlagen beschaffen wir.
- 02 · Die RechnungIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · Das GesprächWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder Ihre Zone noch Baulinien, Abstände oder Sonderregeln. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Hochfelden, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wann der Wert rechtlich zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Rechts- und Steuerberatung leisten wir nicht. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, ersetzt unsere Bewertung diese nicht.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Hochfelden
Was Sie in Hochfelden wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Hochfelden hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt fest, welche Masse amtlich gelten und wo sie ausdrücklich keine Vorgabe macht. In den Wohnzonen und in der Kernzone sind Ausnützungs- oder Überbauungsziffer und Vollgeschosse massgebend. Wie viel auf einem Grundstück möglich ist, zeigt erst die Rechnung, etwa mit der Berechnung der Ausnützungsziffer.
Dazu kommen Grundstücksgrösse, Bauperiode, Hanglage und Lage. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 21 Prozent. Die Leerwohnungsziffer lag am Stichtag 1. Juni 2026 bei 0,45 Prozent. Sie misst den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D, wobei A eine sehr gute und D eine geringe Erschliessung bedeutet.
Anlass für eine Bewertung kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung, ein Haus, das zu gross geworden ist, oder eine Hypothek, die ausläuft. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Wir prüfen sie mit, bevor wir rechnen.
Im Kanton Zürich bestimmen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, was auf einem Grundstück möglich ist. Zuständig für das Grundbuch ist das Grundbuchamt Bülach. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zu den Folgen eines Verkaufs informiert das Thema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Hochfelden: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hochfelden liegen in der Bauzone?
In den Bauzonen von Hochfelden liegen etwa 480 Grundstücke auf 34 Hektar. Bei rund 55 davon steht kein Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten. Für Ihre Bewertung heisst das: Jedes Grundstück wird einzeln gerechnet, mit Zone, Grösse und Lage. Stand der Zonenangaben ist 14. Oktober 2026.
Welche Rolle spielt die Hanglage bei der Bewertung in Hochfelden?
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke in Hanglage beträgt 45 Prozent, jener ebener Grundstücke 54 Prozent. Die Hanglage fliesst als einer von mehreren Faktoren in die Rechnung ein, neben Zone, Grösse und Bauperiode. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit Rechenweg, die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Kaufen Sie Grundstücke in Hochfelden auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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