Bruttorendite
Jährlicher Soll-Mietertrag geteilt durch Kaufpreis: Mit dieser Zahl beginnt jede Prüfung.
Hausen am Albis · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Hausen am Albis
Was ist mein Mehrfamilienhaus wert, und wer kauft es? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Hausen am Albis. Wir rechnen zuerst, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Danach entscheiden Sie zwischen Direktankauf und Exklusivmandat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
100Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'800Wohnungen im Bestand
0,33 %Leerwohnungsziffer
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
3'956Einwohner · 2025
- Mietertrag heute und morgen
- Mieter bleiben
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Geprüfte Investoren
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Hausen am Albis wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Ausgangslage in Hausen am Albis
Mehrfamilienhaus verkaufen in Hausen am Albis.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Hausen am Albis eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Affoltern mit seinen 14 Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Am häufigsten sind in Hausen am Albis Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Mit seinem Steuerfuss liegt Hausen am Albis im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Hausen am Albis die Kernzone II, die Wohnzone /1.2 und die Wohnzone /1.8 die grössten Bauzonen.
In Hausen am Albis leben 3'956 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +4,1 Prozent. Im Bestand sind rund 1'800 Wohnungen erfasst. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,33 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil der leer stehenden Wohnungen am Bestand an. Wer ein Renditeobjekt verkaufen möchte, findet hier den Rahmen, den Käufer ebenfalls ansehen.
Hausen am Albis · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen120hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,33 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196041 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Hausen am Albis im Profil
Was Hausen am Albis ausmacht.
Wer ein Mehrfamilienhaus in Hausen am Albis verkaufen will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Hausen am Albis umfassen 101 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Rund 220 davon tragen kein Gebäude; mitgezählt sind auch Grundstücke mit laufendem Ersatzneubau. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Kernzonen. In den Wohnzonen sowie den Wohn- und Gewerbezonen legt die Bau- und Zonenordnung Baumassenziffer und Gebäudehöhe fest, Ausnützungsziffer und Vollgeschosse lässt sie offen. In den Kernzonen bestimmt sie zusätzlich die Zahl der Vollgeschosse. Bewilligt oder im Bau sind rund 40 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 70 Baugesuche publiziert.
Auf rund 100 Grundstücken in Hausen am Albis ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen rund 740 Wohnungen. Bei 41 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Für eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau gehört auch das Gelände zur Prüfung. Eben sind 46 Prozent der Bauzonen-Grundstücke. In Hanglage liegen 45 Prozent. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 460 Quadratmeter. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Hausen am Albis, Ebertswil und Sihlbrugg, gelegen südlich von Zürich. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse D. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, erklärt die Seite zu den Baumöglichkeiten in Hausen am Albis.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Sie wählen zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist erst bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Gültig wird der Kauf mit der öffentlichen Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Über Stand, Unterlagen und jede Freigabe informiert Ihr geschützter Zugang.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Daueroft Monatewenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Hausen am Albis
Was Sie in Hausen am Albis wissen sollten.
Käufer rechnen bei einem Mehrfamilienhaus mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren prüfen diese Punkte einzeln. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, klären wir vorab; mehr dazu unter Aufstockung und Reserve prüfen.
Für die Mieter ändert sich beim Verkauf wenig. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Als Vergleichswert nennt die amtliche Statistik für den Kanton eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Anlass zum Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Bei einer Erbengemeinschaft hilft die Seite Geerbte Liegenschaft verkaufen. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D; auch sie gehört in die Rechnung.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Affoltern. Mehr finden Sie auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf und unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Hausen am Albis: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Hausen am Albis?
Auf rund 100 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin befinden sich rund 740 Wohnungen. Im gesamten Bestand sind es rund 1'800 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet und stammen aus amtlichen Gebäudedaten mit Stand 4. September 2026. Für Ihr Haus rechnen wir die Angaben einzeln nach.
Wie viel wird in Hausen am Albis gebaut?
Publiziert waren 70 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Bewilligt oder im Bau sind rund 40 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Dazu kommen 220 Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Käufer gehört dieses Umfeld zur Prüfung.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
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Bleiben, wo Sie verwurzelt sind: Land einbringen, Wohnung erhalten.
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Off Market kaufen
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Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in Hausen am AlbisGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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