W/1.2
Wohnzone /1.2
rund 220 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,2 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 6 m
Hausen am Albis · Kanton Zürich
Was darf ich in Hausen am Albis bauen?
Hausen am Albis: Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, legen die Zone und die Bau- und Zonenordnung fest. Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks in Hausen am Albis und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
8Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
101 haBauzonen
1'200Bauzonen-Grundstücke
70Baugesuche in 12 Monaten
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
3'956Einwohner · 2025
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Baufeld vor dem Projekt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Bau- und Zonenordnung
- Planungs- und Baugesetz
- Jede Zahl mit Beleg
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Hausen am Albis und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Hausen am Albis wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Hausen am Albis gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W/1.2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W/1.8Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WG/3.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ausgangslage in Hausen am Albis
Was darf ich bauen in Hausen am Albis.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Hausen am Albis umfasst drei Ortschaften: Hausen am Albis, Ebertswil und Sihlbrugg.
Von Zürich aus gerechnet liegt Hausen am Albis rund 16 km südlich, nahe bei Horgen, Kappel am Albis und Rifferswil.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Hausen am Albis eine Gemeinde mittlerer Grösse des Bezirks Affoltern mit seinen 14 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Hausen am Albis etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Hausen am Albis gibt es 8 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Sie decken rund 1'200 Grundstücke ab (Stand 14. Oktober 2026). Veröffentlicht waren in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 70 Baugesuche. Bewilligt oder im Bau waren zum Stand 4. September 2026 rund 40 Wohnungen. Der Bestand liegt bei rund 1'800 Wohnungen. Diese Zahlen beschreiben den Rahmen, sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück.
Hausen am Albis · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'200hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen101 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude220hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte460 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate70hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Hausen am Albis.
In Hausen am Albis regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,2 und 3 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine Geschosszahl legt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht fest; das Volumen begrenzen Ziffer und Höhen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 6 und 11,4 m fest.
In Hausen am Albis kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Kernzonen vor. Die Bau- und Zonenordnung legt in allen Zonen die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. In den Kernzonen gelten zusätzlich Vorgaben zu den Vollgeschossen.
Ausdrücklich keine Vorgabe macht die Ordnung bei der Ausnützungsziffer, in den Wohn- und Gewerbezonen und den Wohnzonen auch bei den Vollgeschossen. Die Liste unten zeigt für jede Zone, was festgelegt ist und was offenbleibt. Wie sich die Ausnützungsziffer berechnet, erklärt die Seite Ausnützungsziffer berechnen mit Formel.
Wohnzonen
W/1.8
Wohnzone /1.8
rund 160 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,8 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
W/1.4
Wohnzone /1.4
rund 140 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,4 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 6 m
Wohnzonen mit Gewerbe
WG/2.0
Wohnzone G/2.0
rund 150 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
WG/3.0
Wohnzone G/3.0
rund 35 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 3 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gebäudehöhe
- 11,4 m
Kern- und Zentrumszonen
K II
Kernzone II
rund 240 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
K I
Kernzone I
rund 140 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 9 m
KW
Kernzone W
rund 110 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Hausen am Albis im Profil
Was Hausen am Albis ausmacht.
Hausen am Albis liegt im Bezirk Affoltern, südlich von Zürich aus, in einer Distanz von 16 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Hausen am Albis, Ebertswil und Sihlbrugg. Wer wissen will, was er in Hausen am Albis bauen darf, schaut zuerst auf die Zone seines Grundstücks. Die amtliche Statistik weist für 2025 3'956 Einwohnerinnen und Einwohner aus. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +4,1 Prozent.
Bauzonen umfassen in der Gemeinde 101 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Auf einem Teil davon steht noch kein Gebäude: Es sind rund 220 Grundstücke, wobei laufende Ersatzneubauten mitzählen. Die Hälfte der Grundstücke ist kleiner als 460 Quadratmeter, ein Viertel ist grösser als 850 Quadratmeter. Zur Hanglage: Der Anteil ebener Grundstücke beträgt 46 Prozent, jener in Hanglage 45 Prozent und jener in steiler Hanglage 8 Prozent. Das beeinflusst, wie sich ein Baukörper auf dem Grundstück setzen lässt. Der Bestand umfasst rund 1'800 Wohnungen. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Hausen am Albis.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Bevor ein Projekt gezeichnet wird, steht das Baufeld fest: Abstände und Baulinien begrenzen die Fläche, Ziffer und Höhen das Volumen. So rechnen wir, hier an einer Musterparzelle gezeigt.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Hausen am Albis wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Grenzabstand
Die nötige Entfernung zwischen Fassade und Grenzlinie; einzelne Vorsprünge dürfen bis 2 m hineinragen. Mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG, bisherige Fassung
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Hausen am Albis werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Hausen am Albis steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone /1.2.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone /1.21,2 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'020 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Hausen am Albis
Was Sie in Hausen am Albis wissen sollten.
Was Sie bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung von Hausen am Albis legt je Zone fest, welche Masse amtlich gelten. Dazu gehören die Baumassenziffer, die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe und in den Kernzonen die Vollgeschosse. Die Baumassenziffer setzt das zulässige Bauvolumen ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Je grösser das Grundstück, desto grösser fällt das mögliche Volumen aus, sofern die übrigen Vorgaben es zulassen.
Bei der Ausnützungsziffer und bei den Vollgeschossen macht die Ordnung in mehreren Zonen ausdrücklich keine Vorgabe. «Keine Vorgabe» heisst nicht, dass alles erlaubt ist: Dann begrenzen andere Masse, etwa Volumen und Höhe, was möglich ist. Auch Grenzabstände und besondere Vorschriften können das Bauvorhaben einschränken. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG).
Auf 41 Prozent der Grundstücke in Hausen am Albis stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Wer erbt, vor der Pensionierung steht, sich trennt oder eine auslaufende Hypothek neu ordnet, kann mit einer belegten Rechnung zur Bebaubarkeit seine nächsten Schritte in Ruhe abwägen. Zur Prüfung gehört auch das Grundbuch: Dort stehen Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Diese Punkte klären wir, bevor ein Preis zur Sprache kommt. Wie ein bestehendes Gebäude ersetzt oder ergänzt werden kann, erläutert die Seite Ersatzneubau und Verdichtung in Hausen am Albis.
Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Einen Überblick bietet das Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Wir beginnen mit Ihrer Adresse. In der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das für den Wert bedeutet. Gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Im persönlichen Gespräch erläutern wir die Ergebnisse. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder das Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat. Beim Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang mit Stand, Unterlagen und Freigabe jeder Besichtigung. Unsere Vorgehensweise beschreiben wir auf der Seite Methode: so prüfen wir ein Grundstück. Eine Bewilligung stellen wir nie in Aussicht.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Hausen am Albis: Ihre Fragen.
Wie viele Zonen mit festgelegten Massen gibt es in Hausen am Albis?
Die Gemeinde kennt 8 Zonen mit amtlich festgelegten Massen (Stand 14. Oktober 2026). Sie betreffen rund 1'200 Grundstücke. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, zeigt die Grundstückprüfung mit Luftbild und Katasterplan. Welche Masse darin gelten, prüfen wir im amtlichen Original und besprechen es mit Ihnen persönlich.
Wie viele Grundstücke in Hausen am Albis sind unbebaut?
Rund 220 der rund 1'200 Bauzonen-Grundstücke tragen kein Gebäude (Stand 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt daher nichts über ein einzelnes Grundstück. Ob Ihres bebaubar ist, hängt von Zone, Massen und Lage ab. Das prüfen wir gemeinsam mit Ihnen.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Was heisst «keine Vorgabe» in der Zonenliste?
Die Bau- und Zonenordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Fehlt etwa eine Geschosszahl, begrenzen Ziffer und Höhen das Volumen. Das ist ein geprüftes Ergebnis, keine Lücke. Was auf Ihrem Grundstück gilt, prüfen wir zusätzlich auf Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln.
Gilt das auch für Hausen am Albis, Ebertswil und Sihlbrugg?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Hausen am Albis nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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