Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Hausen am Albis · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Hausen am Albis
Ersatzneubau und Verdichtung prüfen, verkaufen an Entwickler oder Land gegen Wohnung: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Hausen am Albis von der Rechnung bis zur Beurkundung. Gerechnet wird mit amtlichen Zahlen, das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
190Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
41 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
460 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
40Wohnungen bewilligt oder im Bau
70Baugesuche in 12 Monaten
3'956Einwohner · 2025
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
- Mieter fair begleiten
- Diskret, ohne Inserat
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Hausen am Albis wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Hausen am Albis
Ersatzneubau und Verdichtung in Hausen am Albis.
Auf den meisten Grundstücken in Hausen am Albis steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit vor 1919; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Hausen am Albis liegen in der Kernzone II, der Wohnzone /1.2 und der Wohnzone /1.8.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Hausen am Albis misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Ohne Gebäude ist in Hausen am Albis etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Für das Thema stehen in Hausen am Albis 190 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 41 Prozent. Die Gemeinde führt 1'200 Grundstücke in Bauzonen, davon 220 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Wohnungen bewilligt oder im Bau: 40 (Stand 4. September 2026).
Hausen am Albis · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196041 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte460 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen120hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau40hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate70hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,33 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt AffolternamtlichSitz in Affoltern a/Albis
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Hausen am Albis liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,33 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Hausen am Albis im Profil
Was Hausen am Albis ausmacht.
In Hausen am Albis leben 3'956 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,1 Prozent. Sie wohnen in rund 1'800 Wohnungen. Wer in Hausen am Albis ein älteres Haus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, ob das Haus zu gross geworden ist. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, über die Zukunft des Grundstücks nachzudenken.
Die Gemeinde im Bezirk Affoltern liegt südlich von Zürich, in rund 16 Kilometern Distanz. Zu Hausen am Albis gehören die Ortschaften Ebertswil und Sihlbrugg. Für einen Ersatzneubau sind in Hausen am Albis 190 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 von Bedeutung (Stand 4. September 2026). Dazu kommen 120 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Das Zonenbild in Hausen am Albis reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Kernzonen. Welche Zone auf Ihr Grundstück zutrifft, zeigt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Sie legt fest, wie viel Volumen auf einem Grundstück zulässig ist und was offenbleibt.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Hausen am Albis im Schnitt.
In Hausen am Albis regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,2 und 3 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine feste Geschosszahl kennt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht; Ziffer und Höhen begrenzen das Volumen.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 6 und 11,4 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W/1.2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W/1.8Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WG/3.0Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Hausen am Albis.
- keine Renovation vorher
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- eine Ansprechperson
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur mit dem Verkauf
Hausen am Albis
Was Sie in Hausen am Albis wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. In den Wohnzonen von Hausen am Albis legt sie die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest; Ausnützungsziffer und Vollgeschosse gibt sie dort ausdrücklich nicht vor. In den Kernzonen kommen die Vollgeschosse als amtliche Vorgabe hinzu. Die Grösse des Grundstücks spielt mit: Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 460 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 210, ein Viertel grösser als 850 Quadratmeter.
Auch die Lage zählt zur Rechnung. 45 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 8 Prozent steil, 46 Prozent sind eben. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend D. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,33 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an.
Mieter verdienen frühe Aufmerksamkeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer nicht selbst bauen will, kann an einen Entwickler verkaufen oder über Land gegen Wohnung in Hausen am Albis eine Wohnung im Neubau vereinbaren.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Mit dem Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks sehen Sie Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand und von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Jeder Kauf ist erst mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Hausen am Albis: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Hausen am Albis kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Amtliche Gebäudedaten zählen 190 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob ein einzelnes Grundstück sich für Abbruch und Neubau eignet, hängt von der Bau- und Zonenordnung und von der Grundstücksgrösse ab. Das rechnen wir im Gespräch mit Ihnen nach.
Wie viel wird in Hausen am Albis derzeit gebaut?
Publiziert waren 70 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren 40 (Stand 4. September 2026). Von den Bauzonen-Grundstücken sind 220 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Was das für Ihr Grundstück heisst, klären wir persönlich.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Kaufen Sie Grundstücke in Hausen am Albis auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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