Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Freienstein-Teufen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Freienstein-Teufen
Ersatzneubau und Verdichtung prüfen, verkaufen an Entwickler oder Land gegen Wohnung: Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer beim Ersatzneubau in Freienstein-Teufen. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, und kaufen selbst oder vermitteln diskret. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
120Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
33 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
510 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
2'373Einwohner · 2025
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Mieter fair begleiten
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Freienstein-Teufen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Freienstein-Teufen liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,84 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Freienstein-Teufen
Ersatzneubau und Verdichtung in Freienstein-Teufen.
Auf den meisten Grundstücken in Freienstein-Teufen steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit vor 1919.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Kernzone, die Wohnzone B und die Wohnzone A.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung zurückgegangen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Freienstein-Teufen misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Ohne Gebäude ist in Freienstein-Teufen etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Wohn- und Mischzonen von Freienstein-Teufen stehen rund 120 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Bei 33 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,84 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Gesamtbestand an. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen rund 110, darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten.
Freienstein-Teufen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196033 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte510 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 11. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen85hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,84 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Freienstein-Teufen im Profil
Was Freienstein-Teufen ausmacht.
In Freienstein-Teufen leben laut amtlicher Statistik 2'373 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um -1 Prozent. Der Wohnungsbestand in Freienstein-Teufen umfasst rund 1'100 Wohnungen. Wer hier erbt, in Pension geht oder ein Haus besitzt, das zu gross geworden ist, kann vor der Frage stehen, was mit dem Gebäude geschehen soll. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung kann Anlass sein, den Bestand neu zu betrachten.
Die Gemeinde im Bezirk Bülach besteht aus den Ortschaften Freienstein und Teufen ZH und liegt nördlich von Zürich, rund 18 Kilometer entfernt. Die Bauzonen von Freienstein-Teufen umfassen 52 Hektar mit rund 650 Grundstücken. Davon tragen 85 ein Mehrfamilienhaus. Für einen Ersatzneubau kommen vor allem Wohnzonen mit älterem Bestand infrage. In Freienstein-Teufen betrifft das 120 Grundstücke mit Gebäuden vor 1980. Die Zahl nennt einen Bestand und sagt nichts über ein einzelnes Grundstück. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, klären wir mit Ihnen im Gespräch.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Freienstein-Teufen im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Freienstein-Teufen vor allem mit der Baumassenziffer: zwischen 1,5 und 2 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 2 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 4,8 und 7,5 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · WaMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WbMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WGaMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Freienstein-Teufen.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Freienstein-Teufen
Was Sie in Freienstein-Teufen wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In Freienstein-Teufen gibt es Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. Die Gemeinde legt dort je nach Zone Baumassenziffer, Vollgeschosse sowie Gebäude- oder Fassadenhöhe fest. Die Ausnützungsziffer lässt sie ausdrücklich offen. Mehr zur Reserve finden Sie unter Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Die Grösse des Grundstücks wirkt mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 510 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 270, ein Viertel grösser als 880 Quadratmeter. Auch die Lage zählt: 50 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 13 Prozent steil, 36 Prozent sind eben.
Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer sein Land lieber einbringt, findet den Weg unter Land gegen Wohnung in Freienstein-Teufen.
Im Kanton Zürich gilt für den Ersatzneubau das kantonale Recht mit der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Mehr dazu unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?. Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die Gemeinde; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH).
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Luftbild und Katasterplan sofort, vertraulich.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Das Exklusivmandat vermittelt still an geprüfte Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); zuständig ist das Grundbuchamt Embrach.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Freienstein-Teufen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Freienstein-Teufen kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Amtliche Gebäudedaten zeigen rund 120 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist ein erster Anhaltspunkt, keine Aussage über ein einzelnes Grundstück. Ob sich ein Ersatzneubau lohnt, hängt von der Bau- und Zonenordnung, von der Grösse und von der Hanglage ab. Das rechnen wir im Gespräch mit Ihnen.
Wie gross sind die Bauzonen und wie viele Grundstücke sind unbebaut?
Die Bauzonen von Freienstein-Teufen umfassen 52 Hektar mit rund 650 Grundstücken (Stand 11. Oktober 2026). Rund 110 davon tragen kein Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten. Die Zahl sagt also nicht, wie viel Land frei ist. Für Ihr Grundstück prüfen wir, was die Bau- und Zonenordnung zulässt.
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Freienstein-Teufen an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Gilt das auch für Freienstein und Teufen ZH?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Freienstein-Teufen nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 11. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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