Was darf ich in Freienstein-Teufen bauen?

Freienstein-Teufen im Profil

Was Freienstein-Teufen ausmacht.

Freienstein-Teufen liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich aus, in einer Distanz von 18 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Freienstein und Teufen ZH. Für 2025 weist die amtliche Statistik 2'373 Einwohnerinnen und Einwohner aus. Im Zeitraum von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um -1 Prozent. Wer in Freienstein-Teufen bauen oder umbauen will, beginnt beim Bestand und bei der Zone.

Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 52 Hektar mit rund 650 Grundstücken. Davon sind rund 110 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 510 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 270, ein Viertel grösser als 880 Quadratmeter. Bei 50 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegt eine Hanglage vor, bei 13 Prozent eine steile Hanglage, 36 Prozent sind eben. Für Neubau und Umbau ist die Lage am Hang ein Punkt, den wir bei der Prüfung mitlesen. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 33 Prozent. Bei solchen Bauten lohnt der Blick darauf, was die heutige Ordnung zulässt.

Das Verfahren

Vom Projekt zur Bewilligung.

Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).

Freienstein-Teufen

Was Sie in Freienstein-Teufen wissen sollten.

Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, bestimmt zuerst die Zone. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten, etwa Baumassenziffer, Vollgeschosse und Gebäude- oder Fassadenhöhe. Die Baumassenziffer setzt das zulässige Bauvolumen ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Sie sagt also, wie viel Volumen auf einer Parzelle Platz hat, und nicht, wie viele Wohnungen darin entstehen.

Wichtig ist auch, was die Ordnung offenlässt. Steht bei einem Mass «keine Vorgabe», hat die Gemeinde dort bewusst keinen Wert festgelegt. Das heisst nicht, dass alles erlaubt ist: Andere Masse und das übrige Recht bleiben massgebend. Dazu gehören etwa die Lärm-Empfindlichkeitsstufe, die jede Zone hat (Art. 43 LSV), und der Gewässerraum, in dem nur Standortgebundenes zulässig ist (Art. 36a GSchG).

Wer erbt, will wissen, ob das Grundstück mehr Volumen zulässt als der heutige Bau. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft die Zahl bei der Entscheidung zwischen Verkauf und Umbau. Dienstbarkeiten und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB) und gehören zur Prüfung dazu. Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach.

Im Kanton Zürich gelten neben der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde das kantonale Recht. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu steht im Kantonsthema Was im Kanton Zürich gebaut werden darf.

Am Anfang steht die Adresse. In der Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit erscheint das Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail.

Wir rechnen, bevor über einen Preis gesprochen wird: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Wie wir dabei vorgehen, zeigt die Methode der Prüfung. Danach stehen zwei Wege offen: der Direktankauf mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin, oder das Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg.

Häufige Fragen

Was darf ich bauen in Freienstein-Teufen: Ihre Fragen.