Vergleich
Preise ähnlicher Liegenschaften in der Region: aussagekräftig bei Wohnungen und Häusern, kaum bei Bauland.
Freienstein-Teufen · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Freienstein-Teufen
Freienstein-Teufen liegt im Bezirk Bülach. Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Freienstein-Teufen als Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl ist im amtlichen Original belegt. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
650Bauzonen-Grundstücke
510 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
0,84 %Leerwohnungsziffer
99 %Steuerfuss · 2026
33 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
2'373Einwohner · 2025
- Persönlich erklärt
- Kostenlose Bewertung
- Vier Wege zum Wert
- Boden und Gebäude
- Diskret, unverbindlich
- Bandbreite statt Bauchgefühl
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Freienstein-Teufen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wert
Was den Wert in Freienstein-Teufen bestimmt.
Der Bestand in Freienstein-Teufen nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Freienstein-Teufen wert sein kann, hängt von der Bauperiode, der Grösse des Grundstücks und der Hanglage ab. Bei 33 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das zeigt die Verteilung nach Bauperiode weiter unten. Die Grösse beschreiben der Median und die beiden Viertelgrenzen. Bei der Lage unterscheidet die Seite ebene Grundstücke mit 36 Prozent, Hanglage mit 50 Prozent und steile Hanglage mit 13 Prozent. Wir lesen diese Verteilungen mit Ihnen und beziehen sie in die Rechnung ein.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
26 %
1919 bis 1945
3 %
1946 bis 1960
4 %
1961 bis 1980
16 %
1981 bis 2000
36 %
2001 bis 2010
7 %
ab 2011
8 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
270 m²Mitte 510 m²880 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
36 %
Hanglage, 10 bis 25 %
50 %
steiler Hang, über 25 %
13 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Ausgangslage in Freienstein-Teufen
Immobilie bewerten in Freienstein-Teufen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Freienstein-Teufen eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Bülach mit seinen 22 Gemeinden.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Freienstein-Teufen aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit vor 1919.
In Freienstein-Teufen liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Freienstein-Teufen im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Freienstein-Teufen etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In den Bauzonen von Freienstein-Teufen liegen 650 Grundstücke. Davon sind 110 ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 510 Quadratmetern. Bei einem Viertel der Grundstücke liegt sie unter 270, bei einem Viertel über 880 Quadratmetern. Das ist der Rahmen, in dem eine Bewertung beginnt. Stand der Zonenangaben ist der 11. Oktober 2026.
Freienstein-Teufen · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner2'373amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren-1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer0,84 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde99 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte510 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 11. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196033 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Vier Wege zum Wert
So entsteht ein belastbarer Wert.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Ertrag
Der dauerhaft erzielbare Mietertrag, kapitalisiert zu einem marktüblichen Satz; der Massstab bei Mehrfamilienhäusern.
Substanz
Landwert und Zeitwert der Bauten als Gegenprobe, besonders bei Einfamilienhäusern.
Entwicklung
Das Zulässige minus Bau- und Nebenkosten: der Blick eines Entwicklers, bei grosser Reserve oft die tragende Zahl.
Wir liefern eine Entscheidungsgrundlage. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, etwa von einem Gericht, einer Behörde oder einer Bank, ersetzt sie diese nicht.
Freienstein-Teufen im Profil
Was Freienstein-Teufen ausmacht.
Freienstein-Teufen liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich aus, in einer Distanz von 18 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Freienstein und Teufen ZH. Die amtliche Statistik weist für 2025 2'373 Einwohnerinnen und Einwohner aus. Die Bevölkerung von Freienstein-Teufen veränderte sich im Zeitraum von 2020 bis 2025 um -1 Prozent. Diese Zahl sagt nichts über einzelne Liegenschaften, gibt aber den Rahmen, in dem eine Bewertung stattfindet.
Für eine Bewertung zählt zuerst, was in Freienstein-Teufen gebaut ist. Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zählen 1'100 Wohnungen im Bestand und 85 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. In den Bauzonen liegen 650 Grundstücke auf einer Fläche von 52 Hektar. Die Bau- und Zonenordnung kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand; für Freienstein-Teufen beträgt sie 0,84 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Wer in Freienstein-Teufen ein Haus oder ein Grundstück bewerten lassen will, braucht diese Grundlagen, bevor eine Zahl zählt.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Freienstein-Teufen, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · Die AdresseSie nennen die Adresse. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns damit vor.
- 02 · Die RechnungIn zwei Arbeitstagen: Boden, Gebäude und Reserve, gerechnet auf den Wegen, die zu Ihrer Liegenschaft passen.
- 03 · Das GesprächWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Rechtlich gut zu wissen
Wann der Wert rechtlich zählt.
Erbteilung
Wer die Liegenschaft aus einer Erbschaft übernimmt, bekommt sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine Bewertung, die alle nachrechnen können, verhindert Streit.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten zu Ihnen, nie per E-Mail. Zuerst rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert sein kann. Danach nennen wir die Bandbreite und zeigen jeden Schritt des Rechenwegs. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit dem kostenlosen Bewertungsrechner und der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Wenn Sie verkaufen möchten, gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bis zur Beurkundung begleiten wir Sie mit einem festen Ansprechpartner und einem geschützten Zugang.
- Grundstücksfläche und Grenzen
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Gebäude mit Baujahr, Geschossen und Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Einträge im Grundbuch: Rechte und Lasten
- Naturgefahren, Lärm, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Freienstein-Teufen
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
Die Bau- und Zonenordnung von Freienstein-Teufen steuert die Dichte mit der Baumassenziffer statt mit der Ausnützungsziffer: so viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain dürfen je Quadratmeter Grundstück stehen. Gerechnet ist mit der Ziffer der Wohnzone B.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone B2 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'700 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Freienstein-Teufen
Was Sie in Freienstein-Teufen wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Freienstein-Teufen ergibt sich aus mehreren Grössen, die sich einzeln prüfen lassen. Dazu gehören die Zone und die Masse, die die Bau- und Zonenordnung dafür festlegt, die Grösse des Grundstücks, die Bauperiode des Gebäudes und die Lage. Wir rechnen diese Grössen durch und zeigen das Ergebnis als Bandbreite. Der Rechenweg ist nachvollziehbar, jede Zahl hat ihren Beleg im amtlichen Original.
Das ist keine Schätzung im Sinn eines Gutachtens einer zugelassenen Schätzerin, sondern eine gerechnete erste Einschätzung. Sie dient als Grundlage für Ihre Entscheidung. Wer erbt, wer nach der Pensionierung kleiner wohnen möchte oder wer eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, kennt erst nach diesem Schritt seine Optionen. Dasselbe gilt bei einer Trennung. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Sie gehören deshalb zur Prüfung.
Für die Zonen schreibt die Bau- und Zonenordnung teils Masse amtlich vor, teils lässt sie diese ausdrücklich offen. Die Bebaubarkeit Ihres Grundstücks in Freienstein-Teufen zeigt, was erlaubt ist. Das Grundbuchamt Embrach in Embrach ist für die Gemeinde zuständig.
Im Kanton Zürich gelten für Bewertung und Verkauf das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Einen Überblick über den Verkauf im ganzen Kanton gibt die Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Welche Regeln für das Bauen im Kanton gelten, erklärt das Kantonsthema Bauen im Kanton Zürich. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Für Freienstein-Teufen ist das Grundbuchamt Embrach in Embrach zuständig. Die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde bleibt für jede Bewertung massgebend, denn sie legt fest, was auf einem Grundstück erlaubt ist.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Freienstein-Teufen: Ihre Fragen.
Was bestimmt den Wert eines Grundstücks in Freienstein-Teufen?
Den Wert bestimmen Zone und Masse, die Grösse, die Bauperiode und die Lage. In den Bauzonen liegen 650 Grundstücke; die mittlere Grösse beträgt 510 Quadratmeter. Von den Grundstücken liegen 50 Prozent in Hanglage und 13 Prozent in steiler Hanglage. Wir rechnen diese Grössen durch und zeigen das Ergebnis als Bandbreite mit Rechenweg.
Ersetzt die Einschätzung eine Schätzung im Sinn eines Gutachtens?
Nein. Unsere Einschätzung ist keine Schätzung einer zugelassenen Schätzerin, sondern eine gerechnete Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl hat ihren Beleg im amtlichen Original, etwa die Gebäudedaten mit Stand 4. September 2026 und die Zonenangaben mit Stand 11. Oktober 2026. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie dient als Grundlage für Ihre Entscheidung.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Kann ich ein Grundstück auch mit Haus verkaufen?
Ja. Viele Grundstücke in einer Bauzone tragen ein älteres Haus, und der Boden ist mehr wert als das Gebäude. Wir rechnen beides: was das Haus heute bringt und was ein Neubau auf dem Grundstück erlauben würde. Daraus ergibt sich, ob Sie als Haus oder als Bauland verkaufen.
Bekomme ich die Bewertung per E-Mail?
Nein, bewusst nicht. Zahlen zu einer Liegenschaft gehören der Eigentümerschaft und sollen nicht unkontrolliert weitergeleitet werden. Wir besprechen sie persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon, und beantworten Ihre Fragen dabei direkt. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 11. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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