Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Freienstein-Teufen · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Freienstein-Teufen
Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer ist unsere Aufgabe. Yaacoubi Immobilien AG kauft selbst oder vermittelt still ein Mehrfamilienhaus in Freienstein-Teufen, ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
75Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
1'100Wohnungen im Bestand
0,84 %Leerwohnungsziffer
99 %Steuerfuss · 2026
2'373Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mietertrag heute und morgen
- Geprüfte Investoren
- Mieter bleiben
- Mehrfamilienhaus und Rendite
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Freienstein-Teufen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Freienstein-Teufen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Freienstein-Teufen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Freienstein-Teufen eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Bülach mit seinen 22 Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung zurückgegangen.
Am häufigsten sind in Freienstein-Teufen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit vor 1919.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Freienstein-Teufen im mittleren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Kernzone, die Wohnzone B und die Wohnzone A.
Die amtliche Statistik weist für Freienstein-Teufen 75 Grundstücke aus, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 540 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer betrug am 1. Juni 2026 0,84 Prozent. Sie gibt den Anteil der leer stehenden Wohnungen am Bestand an. Bei 33 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026.
Freienstein-Teufen · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen85hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand1'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,84 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren-1 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde99 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196033 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Freienstein-Teufen im Profil
Was Freienstein-Teufen ausmacht.
In Freienstein-Teufen lebten im Jahr 2025 2'373 Einwohnerinnen und Einwohner laut amtlicher Statistik. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um -1 Prozent. Der Wohnungsbestand der Gemeinde umfasst rund 1'100 Wohnungen. Hinter jedem Mehrfamilienhaus stehen Menschen: die Eigentümerschaft und die Mieterinnen und Mieter, die darin wohnen. Wer in Freienstein-Teufen ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, hat dafür vielleicht einen persönlichen Anlass. Das kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Dann lohnt es sich, den Verkauf in Ruhe und mit belegten Zahlen zu klären.
Die Gemeinde besteht aus den Ortschaften Freienstein und Teufen ZH und liegt im Bezirk Bülach, 18 Kilometer nördlich von Zürich. Auf 85 Grundstücken in Freienstein-Teufen steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 75 Grundstücken ist es das Hauptgebäude, mit zusammen 540 Wohnungen. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 52 Hektar und 650 Grundstücke. Bei 110 davon steht kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als 510 Quadratmeter. Die überwiegende ÖV-Güteklasse der Gemeinde ist D; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Wer ein Mehrfamilienhaus als Renditeliegenschaft verkaufen will, findet hier den Bestand, auf den sich die Beurteilung stützt. Weitere Angaben zur Gemeinde zeigt die Seite Immobilien in Freienstein-Teufen.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Erlaubt die Bau- und Zonenordnung mehr, als heute steht, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Diese Reserve gehört belegt ins Dossier.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach rechnen wir: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Dann wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Sie sehen im geschützten Zugang jeden Stand und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Drei Wege im Vergleich
Drei Wege zum Verkauf.
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetInserate, Fotos und HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Wie sicher es isteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Freienstein-Teufen
Was Sie in Freienstein-Teufen wissen sollten.
Wer ein Mehrfamilienhaus verkauft, spricht mit Käufern, die mit Ertrag, Zustand und Reserve rechnen. Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren prüfen, was ein Haus heute einbringt und was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. In Freienstein-Teufen kommen Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone vor. Ob auf Ihrem Dach zusätzliche Fläche möglich ist, zeigt die Seite Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Für die Mieterinnen und Mieter ändert sich mit dem Verkauf wenig. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton lag 2024 bei 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat. Sie ist ein kantonaler Anhaltspunkt und ersetzt nie die Mietzinse Ihres Hauses.
Auch die Lage des Grundstücks fliesst in die Rechnung ein. In den Bauzonen liegen 50 Prozent der Grundstücke am Hang, 13 Prozent in steiler Hanglage und 36 Prozent eben. Das kann für Zugang, Bauweise und Reserve von Bedeutung sein. Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. In jedem Fall belegen wir jede Zahl im amtlichen Original, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach. Grundlagen finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Freienstein-Teufen: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Freienstein-Teufen?
Auf 75 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 540 Wohnungen. Insgesamt zählt die Gemeinde rund 1'100 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet und stammen aus amtlichen Gebäudedaten mit Stand 4. September 2026. Für Ihr Haus zählt am Ende, was im Gespräch und in der Rechnung belegt ist.
Was sagt die Leerwohnungsziffer über den Verkauf?
Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an. Am 1. Juni 2026 betrug sie in Freienstein-Teufen 0,84 Prozent. Käufer ziehen sie bei der Prüfung heran, sie sagt aber nichts über ein einzelnes Haus. Dessen Mieten, Zustand und Reserve rechnen wir im Gespräch mit Belegen durch.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Freienstein-Teufen an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Weiter in Freienstein-Teufen
Weitere Themen in Freienstein-Teufen.
Grundstück verkaufen
Grundstück und Bauland verkaufen in Freienstein-Teufen
Bauland und Grundstücke diskret verkaufen: mit belegtem Preis, im Exklusivmandat oder direkt an uns.
Mehr erfahren →
Wohnung verkaufen
Wohnung verkaufen in Freienstein-Teufen
Ihre Wohnung an geprüfte Käufer, mit Unterlagen, die keine Fragen offen lassen.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Freienstein-Teufen
Hof, Bauernhaus oder Landwirtschaftsland verkaufen, mit Blick auf das bäuerliche Bodenrecht und die Regeln ausserhalb der Bauzone.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Freienstein-Teufen
Was Grundstück und Gebäude tragen, hergeleitet aus Zone, Bestand und Lage.
Mehr erfahren →
Was darf ich bauen?
Was darf ich in Freienstein-Teufen bauen?
Was die Bau- und Zonenordnung erlaubt: Ziffern, Geschosse, Höhen und Abstände.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Freienstein-Teufen
Abbrechen und neu bauen, aufstocken oder erweitern: wann sich ein Ersatzneubau lohnt und was die Bauordnung erlaubt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in Freienstein-TeufenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 11. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Freienstein-Teufen?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.