Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Erlenbach · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Erlenbach
Yaacoubi Immobilien AG verkauft Mehrfamilienhäuser und Renditeliegenschaften in Erlenbach an geprüfte Käufer, entweder im stillen Exklusivmandat ohne Inserat oder per Direktankauf mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Bestehende Mietverhältnisse gehen dabei auf den Käufer über. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, dann sprechen wir über den Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
240Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'800Wohnungen im Bestand
0,72 %Leerwohnungsziffer
85Wohnungen bewilligt oder im Bau
76 %Steuerfuss · 2026
5'679Einwohner · 2025
- Geprüfte Investoren
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mietertrag heute und morgen
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter bleiben
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Ausgangslage in Erlenbach
Mehrfamilienhaus verkaufen in Erlenbach.
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Meilen ist Erlenbach nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am häufigsten sind in Erlenbach Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1919 bis 1945.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Erlenbach liegt im unteren Bereich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Erlenbach liegen in der Wohnzone 2/30, der Wohnzone zweigeschossig A/20 und der Kernzone.
Für das Thema Mehrfamilienhaus zeigt die Gemeindestatistik Folgendes: 240 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude, mit 1'700 Wohnungen. Insgesamt umfasst der Bestand 2'800 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,72 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Dazu kommen 85 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026).
Erlenbach · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,72 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau85hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+1,3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde76 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196046 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt KüsnachtamtlichSitz in Küsnacht
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Erlenbach im Profil
Was Erlenbach ausmacht.
In Erlenbach lebten 5'679 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +1,3 Prozent. Die Gemeinde zählt rund 2'800 Wohnungen im Bestand. Wer in Erlenbach ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor einer Neuordnung der Hypothek. Solche Anlässe sind möglich, und jeder verlangt eine ruhige, sachliche Begleitung. Ob ein Verkauf der richtige Schritt ist, klären wir mit Ihnen im Gespräch und mit belegten Zahlen.
Erlenbach liegt im Bezirk Meilen, südöstlich von Zürich, in einer Entfernung von 10 Kilometern. Auf 240 Grundstücken in Erlenbach steht ein Mehrfamilienhaus als Hauptgebäude, darin befinden sich 1'700 Wohnungen. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 135 Hektar. Erlenbach kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie eine Kernzone, und für jede Zonenart legt die Bau- und Zonenordnung eigene Masse amtlich fest. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 30 Baugesuche publiziert. Die öffentliche Erschliessung entspricht überwiegend der Güteklasse C. Wie sich das Thema auf Ihrer Parzelle darstellt, zeigt die Übersicht zu Immobilien in Erlenbach.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Dann rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Wie eine Aufstockung zu prüfen ist, erklärt die Seite zur Reserve für eine Aufstockung.
Dann entscheiden Sie zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, ein Honorar fällt erst bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang zu Stand, Unterlagen und Freigaben.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetInserate, Fotos, HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Wie sicher es isteine geplatzte Finanzierung wirft zurückFinanzierungsnachweis vor jedem DossierKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Erlenbach
Was Sie in Erlenbach wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu zählen mögliche Aufstockungen oder ein Ersatzneubau. Zum Zustand gibt das Baualter einen ersten Hinweis: Bei 46 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Wie viel Reserve ein einzelnes Grundstück hat, rechnen wir im Einzelfall und belegen es im amtlichen Original.
Die Grösse der Grundstücke spielt für Bebauung und Umbau eine Rolle. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 710 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 370, ein Viertel grösser als 1'140 Quadratmeter. Auch die Hanglage prägt die Bauzonen: 59 Prozent liegen am Hang, 19 Prozent steil, 23 Prozent sind eben.
Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Zur Orientierung: Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Wer erbt oder neu ordnet, findet bei geerbten Liegenschaften in Erlenbach weitere Hinweise.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Küsnacht. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Erlenbach: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser stehen in Erlenbach?
Auf 240 Grundstücken in Erlenbach ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, mit 1'700 Wohnungen (gerundet, Stand 4. September 2026). Gezählt wird dabei das Hauptgebäude eines Grundstücks, nicht jedes Nebengebäude. Weitere Gebäude mit mehreren Wohnungen können auf Grundstücken mit anderem Hauptgebäude stehen. Was ein einzelnes Haus trägt und was die Bau- und Zonenordnung dort erlaubt, rechnen wir mit Ihnen im persönlichen Gespräch und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Wie viele Wohnungen standen in Erlenbach leer?
Die Leerwohnungsziffer in Erlenbach beträgt 0,72 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Gesamtbestand an einem bestimmten Tag. Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist sie eine Kennzahl unter mehreren. Bewilligt oder im Bau sind 85 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Was das für Ihr Haus bedeutet, besprechen wir persönlich.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Weiter in Erlenbach
Weitere Themen in Erlenbach.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Erlenbach
Boden und Gebäude zusammen gerechnet, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
Mehr erfahren →
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Erlenbach
Hallen, Werkhöfe und Areale: Zone, Baumasse und Altlasten vor dem Preis geklärt.
Mehr erfahren →
Bauerwartungsland
Bauerwartungsland und Einzonung in Erlenbach
Land am Siedlungsrand: was eine Einzonung bedeuten würde und was sie kostet.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Erlenbach
Ihr Grundstück gegen eine neue Wohnung im Neubau, am selben Ort.
Mehr erfahren →
Was darf ich bauen?
Was darf ich in Erlenbach bauen?
Was die Bau- und Zonenordnung erlaubt: Ziffern, Geschosse, Höhen und Abstände.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Erlenbach
Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in ErlenbachGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Erlenbach?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.