Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Erlenbach · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Erlenbach
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Erlenbach den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir prüfen, was heute gilt, rechnen mit Belegen aus amtlichen Originalen und zeigen zwei Wege: Direktankauf oder diskrete Vermittlung im Exklusivmandat. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
135 haBauzonen
5'679Einwohner · 2025
85Wohnungen bewilligt oder im Bau
76 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Diskret, ohne Inserat
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Kein Versprechen ohne Planung
- Einzonung erklärt
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Gerechnet, nicht geschätzt
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Erlenbach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Wie viel Bauerwartungsland wert ist, hängt davon ab, ob und wann es Bauland wird. Dafür lesen wir Richtplan, Zonenplan und die laufenden Revisionen in Erlenbach und rechnen zwei Werte: heute und nach einer möglichen Einzonung. Ob eingezont wird, entscheiden Gemeinde und Kanton, nicht wir.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir mit Fakten kommen. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Adresse sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach prüfen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das Land heute wert ist. Das ist gerechnet, nicht geschätzt.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Ausgangslage in Erlenbach
Bauerwartungsland in Erlenbach.
Rund 10 km südöstlich von Zürich gelegen, hat Erlenbach Küsnacht, Herrliberg und Oberrieden in der Nähe.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
In Erlenbach liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Erlenbach etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Meilen ist Erlenbach nach der Einwohnerzahl eine der kleineren Gemeinden.
In Erlenbach gibt es laut Stand 22. Oktober 2026 Bauzonen mit 135 Hektar Fläche. Auf 210 Grundstücken in der Bauzone steht kein Gebäude. Diese Zahl zeigt noch kein Bauerwartungsland, denn sie betrifft nur Land, das bereits eingezont ist. Bauerwartungsland liegt dagegen ausserhalb der Bauzone. Die Zahlen helfen, den Rahmen zu verstehen, in dem ein Grundstück beurteilt wird. Zum Stand der Baugesuche: 30 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026.
Erlenbach · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner5'679amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+1,3 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen135 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude210hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau85hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,72 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde76 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Überprüfung nach acht Jahren
Eigentümer in einer Reservezone können frühestens acht Jahre nach der Festsetzung oder Revision des Zonenplans verlangen, dass die Grösse der Bauzonen überprüft wird.
§ 65 Abs. 4 PBG
Erlenbach im Profil
Was Erlenbach ausmacht.
In Erlenbach leben 5'679 Menschen (Stand 2025). Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +1,3 Prozent. Die Gemeinde zählt 2'800 Wohnungen im Bestand. Auf 260 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an einem Stichtag leer steht; in Erlenbach beträgt sie 0,72 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Der Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft. Wer Bauerwartungsland in Erlenbach verkaufen möchte, klärt zuerst, was heute gilt und was noch offen ist.
Erlenbach gehört zum Bezirk Meilen und liegt 10 Kilometer südöstlich von Zürich. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Erlenbach ZH. Die Bauzonen von Erlenbach umfassen 135 Hektar mit rund 1'400 Grundstücken. Auf 210 davon steht kein Gebäude; mitgezählt sind auch laufende Ersatzneubauten. Von den Bauzonen-Grundstücken liegen 59 Prozent in Hanglage und 19 Prozent in steiler Hanglage. Neben mehreren Wohnzonen kennt Erlenbach Wohn- und Gewerbezonen sowie eine Kernzone. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 710 Quadratmeter. Bauerwartungsland liegt ausserhalb dieser Flächen. Über eine Einzonung in Erlenbach entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton; bis dahin bleibt das Land Nichtbauland.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanDer kantonale Richtplan bezeichnet das Siedlungsgebiet; nur dort kann eingezont werden.
- Revision der Bau- und ZonenordnungDie Gemeinde passt Zonenplan und Bauordnung an; die Bevölkerung kann mitwirken.
- Festsetzung und GenehmigungNach der Festsetzung durch die Gemeinde genehmigt der Kanton; die Festsetzung kann mit Rekurs angefochten werden.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Erlenbach.
- keine Renovation vorher
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur mit dem Verkauf
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Zwischen Feld und Bauzone liegen oft viele Jahre Planung. Mit einem klaren Bild vom Planungsstand entscheiden Sie gelassen, ob Sie halten, mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, und zu welchem Preis die Chance geteilt wird.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Erlenbach
Was Sie in Erlenbach wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, bei dem eine Einzonung denkbar ist, aber nicht feststeht. Ob und wann eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Bis dahin bleibt das Grundstück Nichtbauland. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Für die Eigentümerschaft heisst das: Der Wert hängt an einer Erwartung, nicht an einer Zusage. Massgebend für die heutige Nutzung sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert des Grundstücks ohne und mit der Planungsmassnahme, im Zeitpunkt, in dem sie in Kraft tritt (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, wenn das Grundstück vorher verkauft wird, mit dem Übergang des Eigentums; Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf (§ 10 MAG). Mehr dazu finden Sie unter Mehrwertausgleich im Kanton Zürich.
Ein Verkauf kann verschiedene Anlässe haben: eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. In jeder dieser Lagen stellt sich die Frage, ob ein Verkauf heute oder ein Abwarten besser passt. Wir legen dar, was heute gilt und was noch offen ist. Belegt wird jede Zahl im amtlichen Original, damit Sie in Ruhe entscheiden können. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Im Kanton Zürich gelten für Einzonungen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Eine Mehrwertabgabe kann anfallen, wenn Land eingezont wird. Allgemeine Hinweise zum Verkauf finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Steuerseite gelangen Sie über Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig für den Eintrag im Grundbuch ist Küsnacht.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Erlenbach: Ihre Fragen.
Wie gross ist die Bauzone in Erlenbach und was bedeutet das für Land ausserhalb?
Die Bauzonen in Erlenbach umfassen 135 Hektar (Stand 22. Oktober 2026). Darin liegen 1'400 Grundstücke, 210 davon ohne Gebäude. Land ausserhalb dieser Fläche ist Nichtbauland. Ob es eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton. Wir rechnen mit dem heutigen Stand und geben keine Zusage zur Einzonung.
Wie viele Baugesuche und Wohnungen sind in Erlenbach in Planung oder im Bau?
In Erlenbach gab es 30 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Dazu sind 85 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Beide Zahlen betreffen Land, das bereits in der Bauzone liegt. Für Bauerwartungsland gilt weiterhin: Ob eingezont wird, entscheiden Richtplan, Gemeinde und Kanton.
Wie hoch ist der Mehrwertausgleich bei einer Einzonung?
Im Kanton Zürich erhebt der Kanton bei Einzonungen 20 Prozent des Mehrwerts; beträgt der Mehrwert weniger als CHF 30'000, entfällt die Abgabe (§§ 2 und 4 MAG). Der Mehrwert ist der Unterschied zwischen dem Wert vor und nach der Einzonung. Fällig wird die Abgabe mit der Baufreigabe oder mit einem Verkauf (§ 10 MAG). Später zählt sie bei der Grundstückgewinnsteuer zu den Aufwendungen.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Soll ich verkaufen oder warten?
Das hängt von Ihrem Zeitplan ab. Wer wartet, trägt das Risiko, dass nicht oder später eingezont wird. Wer verkauft, kann mit dem Käufer vereinbaren, dass ein Teil des Preises erst mit der Einzonung bezahlt wird. Wir rechnen beide Wege und sagen Ihnen offen, was wir empfehlen.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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