Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Erlenbach · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Erlenbach
Erlenbach liegt im Bezirk Meilen, und Yaacoubi Immobilien AG prüft dort Ersatzneubau und Verdichtung für Eigentümerinnen und Eigentümer. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, kaufen selbst im Direktankauf, vermitteln diskret an Entwickler oder begleiten Land gegen Wohnung. Die erste Einschätzung ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
540Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
46 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
710 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
85Wohnungen bewilligt oder im Bau
30Baugesuche in 12 Monaten
5'679Einwohner · 2025
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
- Mieter fair begleiten
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Erlenbach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Erlenbach
Ersatzneubau und Verdichtung in Erlenbach.
Am häufigsten sind in Erlenbach Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1919 bis 1945.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Erlenbach liegen in der Wohnzone 2/30, der Wohnzone zweigeschossig A/20 und der Kernzone.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
In Erlenbach gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Erlenbach etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Erlenbach zählt die amtliche Statistik 540 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das sind die Grundstücke, bei denen sich die Frage nach Erhalt oder Ersatz am ehesten stellt. Wohnungen sind im Bestand rund 2'800 vorhanden. Bewilligt oder im Bau sind rund 85 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen den Rahmen, über Ihr Grundstück sagen sie noch nichts.
Erlenbach · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196046 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte710 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau85hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,72 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt KüsnachtamtlichSitz in Küsnacht
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Erlenbach liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,72 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Erlenbach im Profil
Was Erlenbach ausmacht.
Erlenbach liegt im Bezirk Meilen, südöstlich von Zürich und rund 10 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Erlenbach ZH. Die amtliche Statistik zählt 5'679 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +1,3 Prozent. Wer einen Ersatzneubau in Erlenbach prüft, schaut auch auf das Gelände. Bei 59 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegt Hanglage vor. Steile Hanglage betrifft 19 Prozent, eben sind 23 Prozent. Das wirkt sich auf Zufahrt, Aushub und Bauweise aus. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C; sie beschreibt, wie gut ein Gebiet mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen ist.
Für einen Ersatzneubau ist der Bestand in Erlenbach der Ausgangspunkt. In den Bauzonen liegen rund 1'400 Grundstücke auf 135 Hektar. Auf 260 davon steht ein Mehrfamilienhaus. Bei 46 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 710 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 370 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'140 Quadratmeter. Die Grösse bestimmt mit, wie viel Raum für einen Neubau oder eine Erweiterung bleibt. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden 30 Baugesuche publiziert. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, zeigt erst die Rechnung im Einzelfall.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Erlenbach im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Erlenbach vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 70 %.
In den Wohnzonen sind 2 bis 4 Vollgeschosse erlaubt.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 6,5 und 14 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W2A/20Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/30Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/35Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Erlenbach.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Erlenbach
Was Sie in Erlenbach wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in Erlenbach gibt es zwei Richtungen. Sie erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder Sie brechen ab und bauen neu. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. In den Wohnzonen legt sie Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. In der Kernzone sind es die Überbauungsziffer, die Vollgeschosse und die Höhe. Wie viel davon ein Grundstück noch nutzen kann, rechnen wir im Einzelfall. Die Seite zum Thema Aufstockung und Reserve prüfen zeigt, wie das geht.
Den Anlass gibt die Lebenslage. Steht eine Erbschaft an, ist eine Trennung zu regeln oder läuft eine Hypothek aus, stellt sich die Frage nach dem richtigen Weg neu. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,72 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil der leer stehenden Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand an. Für die kantonale Netto-Miete weist die amtliche Statistik 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat aus (Stand 2024). Dieser Wert ist ein Mittel über den ganzen Kanton und kein Wert für Ihr Grundstück.
Wer das Haus behält und erweitert, darf wertvermehrende Investitionen auf die Mieten überwälzen (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Wer das Grundstück stattdessen verkauft, kann an einen Entwickler gehen. Ebenso möglich ist, dass die Eigentümerschaft das Land einbringt und im Neubau eine Wohnung erhält, vereinbart beim Notar vor Baubeginn. Mehr dazu unter Land gegen Wohnung in Erlenbach. Welcher Weg passt, zeigt erst die Rechnung mit Belegen im amtlichen Original.
Im Kanton Zürich entscheidet über das Bauen das kantonale Recht zusammen mit der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Beim Verkauf erhebt die politische Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu auf der Seite Was darf ich im Kanton Zürich bauen? und bei der Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, im persönlichen Austausch und nie per E-Mail. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Vorher rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Den Anfang können Sie selbst machen: In der Grundstückprüfung geben Sie die Adresse ein und sehen das Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Beurkundet wird öffentlich (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Im Mandat sehen Sie in Ihrem geschützten Zugang den Stand, die Unterlagen und jede Freigabe.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Erlenbach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Erlenbach kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Die amtliche Statistik zählt 540 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob ein einzelnes Grundstück sich eignet, hängt von der Bau- und Zonenordnung, der Grösse und der Lage ab. Das rechnen wir mit Ihnen im ersten Gespräch, kostenlos und unverbindlich.
Wie viel wird in Erlenbach gebaut?
Publiziert waren 30 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Bewilligt oder im Bau sind rund 85 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Dazu kommen Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude, rund 210; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie zeigt den Rahmen, nicht Ihr Grundstück.
Wie lange dauert es bis zum Neubau?
Von der ersten Rechnung bis zum Bezug oft drei bis vier Jahre: Planung, Baugesuch und Bewilligung, Kündigungen, Abbruch und Bau. Ein Vorentscheid der Baubehörde (§ 323 PBG) kann grundlegende Fragen früh klären. Wer verkauft, gibt diese Zeit und das Risiko an den Käufer ab.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Erlenbach an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
Weiter in Erlenbach
Weitere Themen in Erlenbach.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Erlenbach
Boden und Gebäude zusammen gerechnet, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
Mehr erfahren →
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Erlenbach
Mietertrag heute, Reserve morgen: so rechnen Investoren, und so rechnen wir.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Erlenbach verkaufen
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Streit am Familientisch und ohne Zeitdruck.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Erlenbach
Ihr Grundstück gegen eine neue Wohnung im Neubau, am selben Ort.
Mehr erfahren →
Was darf ich bauen?
Was darf ich in Erlenbach bauen?
Was die Bau- und Zonenordnung erlaubt: Ziffern, Geschosse, Höhen und Abstände.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Erlenbach
Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in ErlenbachGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Erlenbach?
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.