Fläche und Zuschnitt
Gleich gross ist nicht gleich viel wert: Bei schmalen, schrägen oder sehr tiefen Grundstücken nehmen Abstände und Baulinien mehr Fläche weg als bei einem Rechteck.
Embrach · Kanton Zürich
Grundstück und Bauland verkaufen in Embrach
Wie verkaufe ich mein Grundstück in Embrach, ohne Wert zu verschenken? Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Danach kauft Yaacoubi Immobilien AG Ihr Bauland in Embrach selbst an, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermittelt es still im Exklusivmandat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'800Bauzonen-Grundstücke
250davon ohne Gebäude
203 haBauzonen
500 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
230Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
- Zone, Ziffer, Abstände
- Baufeld vor dem Preis
- Diskret, ohne Inserat
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Bauland und Grundstücke
Grundstück verkaufen
Erzählen Sie uns, was Sie haben.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen, diskret.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Embrach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Wert bestimmt
Was Bauland in Embrach trägt.
Zone und Ziffer
In Embrach regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,4 und 3,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Embrach
Baufeld
Grenz- und Gebäudeabstände, Baulinien, Wald- und Gewässerabstand formen die Fläche, auf der gebaut werden darf.
§§ 260 bis 274 PBG
Erschliessung
Gebaut werden darf nur auf erschlossenem Land: Zufahrt, Wasser, Abwasser, Energie. Wie weit die Erschliessung ist, bestimmt, wie rasch ein Käufer bauen kann.
Art. 22 Abs. 2 lit. b RPG
Planungsstand
Eine laufende Revision der Bau- und Zonenordnung, ein Gestaltungsplan oder eine Arealüberbauung können mehr erlauben oder Auflagen bringen.
§§ 69 und 83 PBG
Rechte und Lasten
Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vormerkungen und Anmerkungen im Grundbuch, dazu Lärm, Naturgefahren oder ein belasteter Standort: offen ausgewiesen, bevor ein Käufer sie findet.
Ausgangslage in Embrach
Grundstück verkaufen in Embrach.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Embrach liegen in der Wohnzone 2B, der Wohnzone 2A1 und der Kernzone 2.
Ohne Gebäude ist in Embrach etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Rund 15 km nördlich von Zürich gelegen, hat Embrach Lufingen, Oberembrach und Dättlikon in der Nähe.
Die Bau- und Zonenordnung von Embrach ist an die neuen Baubegriffe des Kantons angepasst.
In Embrach zählt die amtliche Statistik 10'415 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +8,4 Prozent. Der Gebäudebestand umfasst rund 4'700 Wohnungen, auf rund 310 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Im Jahr 2026 beträgt der Steuerfuss 112 % der einfachen Staatssteuer. Diese Zahlen beschreiben den Rahmen, ersetzen aber nicht die Rechnung für Ihre Parzelle.
Embrach · Kanton ZürichGrundstück verkaufen
Bauzonen-Grundstücke1'800hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude250hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Fläche der Bauzonen203 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte500 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau230hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Leerwohnungsziffer1,01 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
So rechnen wir Bauland
Vom Grundstück zum Baufeld.
Grenzen und Fläche aus dem amtlichen Plan, dann Baulinie und Grenzabstände, daraus das Baufeld und darin der mögliche Neubau: So rechnen wir Bauland. Für Ihr Grundstück in Embrach setzen wir die Werte der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde ein.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Embrach im Profil
Was Embrach ausmacht.
Beim Bauen beginnt in Embrach vieles mit der Fläche. Die Bauzonen umfassen 203 Hektar, darin liegen rund 1'800 Grundstücke. Davon tragen rund 250 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Bau- und Zonenordnung kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Kernzone, Arbeitszonen und eine Zone für öffentliche Bauten. Wer in Embrach Bauland verkaufen will, sollte zuerst wissen, in welcher dieser Zonen die Parzelle liegt. Das gilt auch für ein Haus mit grossem Grundstück, denn auch dort bestimmt die Zone, was später gebaut werden darf.
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 500 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 280, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Von den Bauzonen-Grundstücken liegen 78 Prozent eben, 19 Prozent am Hang und 3 Prozent in steiler Hanglage. Publiziert waren in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 35 Baugesuche. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es rund 230 (Stand 4. September 2026). Die amtlichen Gebäudedaten zeigen zudem, dass auf 20 Prozent der Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1960 stehen. Embrach liegt nördlich von Zürich, rund 15 Kilometer entfernt, im Bezirk Bülach. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C, das beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr.
Höhen und Abstände
Was in Embrach gebaut werden darf.
Eine feste Geschosszahl kennt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht; Ziffer und Höhen begrenzen das Volumen.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 7,5 und 10,5 m.
Gezeichnet sind typische Zonen der Gemeinde an einem Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab.
Schnitt · W2BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · K2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung, Abstände nur dort, wo eine Zahl steht; ein gestrichelter Abstand ohne Zahl ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was ein Käufer sieht
Heute Garten, morgen Wohnungen.
Für einen Käufer zählt, was auf dem Grundstück entstehen kann. Diese Rechnung machen wir zuerst, dann sprechen wir über den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf von Bauland gilt.
Nur mit Notar
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Mehrwertabgabe
Wurde Ihr Land eingezont, wird die kantonale Mehrwertabgabe spätestens mit dem Verkauf fällig, mit dem Übergang des Eigentums. Eine kommunale Abgabe aus einer Auf- oder Umzonung geht dagegen auf den Käufer über und wird erst mit der Baufreigabe fällig. Beides gehört in den Kaufvertrag.
§§ 6, 10 und 20 MAG
Mehrwertausgleich im Kanton →Grundstückgewinnsteuer
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde. Lange Besitzdauer senkt die Steuer, Investitionen und Verkaufskosten mindern den Gewinn.
§§ 205, 221 und 225 StG ZH · Art. 12 StHG
Grundstückgewinnsteuer →Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Daueroft Monatewenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
KostenInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AnfrageMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: was steht, was erlaubt wäre und was das für den Preis heisst.
- 03 · BesprechungPersönlich, wo es Ihnen passt. Zahlen gibt es nicht per E-Mail.
- 04 · WegSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Vermarktung im StillenGeprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · AbschlussBeurkundung, Eintrag im Grundbuch, Übergabe. Wir begleiten bis zum Schluss.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Embrach
Was Sie in Embrach wissen sollten.
Was ein Käufer für ein Grundstück bezahlen kann, hängt davon ab, was darauf gebaut werden darf. Die Bau- und Zonenordnung von Embrach legt je Zone fest, welche Masse amtlich gelten und welche ausdrücklich offenbleiben. In den Wohnzonen ist die Baumassenziffer die amtliche Vorgabe, bei der Ausnützungsziffer macht die Ordnung dort keine Vorgabe. In der Kernzone legt sie dagegen die Vollgeschosse fest. Deshalb rechnen wir Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche, bevor eine Zahl auf den Tisch kommt. Wie das geht, zeigt unsere Seite zur Baumassenziffer mit Formel und Beispiel.
Ein Verkauf kann verschiedene Anlässe haben: eine Erbschaft, die Pensionierung, ein Haus, das zu gross geworden ist, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft oder neu geordnet wird. In jeder dieser Lagen hilft eine klare Grundlage, auf der alle Beteiligten entscheiden können. Beim Direktankauf übernehmen wir das Grundstück im Ist-Zustand, auch von einer Erbengemeinschaft. Gerechnet statt geschätzt heisst: Der Preis folgt der Fläche, die gebaut werden darf, und jede Zahl ist im amtlichen Original belegt. So lässt sich nachvollziehen, woher ein Preis kommt, bevor Sie sich für einen Weg entscheiden.
Neben Direktankauf und Exklusivmandat gibt es einen dritten Weg. Bei Land gegen Wohnung in Embrach bringen Sie Ihr Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, der darauf entsteht. Diese Wohnung wird vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Massgebend sind sonst das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und zum Thema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail.
Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben. Am Schluss steht die Beurkundung, und mit dem Eintrag im Grundbuch wird der Käufer Eigentümer.
Häufige Fragen
Grundstück verkaufen in Embrach: Ihre Fragen.
Wie viele Bauzonen-Grundstücke in Embrach sind unbebaut?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) liegen in den Bauzonen rund 1'800 Grundstücke, davon rund 250 ohne Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt nichts über Ihre Parzelle aus. Ob sie baureif ist, klären wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung.
Wie gross sind Grundstücke in den Bauzonen von Embrach?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 500 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 280, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. So können Sie Ihre Parzelle einordnen. Was darauf gebaut werden darf, bestimmt aber die Zone, nicht allein die Fläche.
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Wie lange dauert der Verkauf von Bauland?
Beim Direktankauf erhalten Sie ein Angebot in der Regel innert Tagen, der Notartermin richtet sich nach Ihnen. Im Exklusivmandat sprechen wir wenige geprüfte Käufer an; je nach Grundstück dauert es einige Wochen bis wenige Monate. Unter Zeitdruck setzen wir Sie nie.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Weiter in Embrach
Weitere Themen in Embrach.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Embrach
Boden und Gebäude zusammen gerechnet, Besichtigungen nur mit Ihrer Freigabe.
Mehr erfahren →
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Embrach
Mietertrag heute, Reserve morgen: so rechnen Investoren, und so rechnen wir.
Mehr erfahren →
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Embrach
Hallen, Werkhöfe und Areale: Zone, Baumasse und Altlasten vor dem Preis geklärt.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Embrach verkaufen
Elternhaus oder Grundstück geerbt: in Ruhe klären, was es wert ist und wie die Erbengemeinschaft gemeinsam entscheidet.
Mehr erfahren →
Land gegen Wohnung
Land gegen Wohnung in Embrach
Ihr Grundstück gegen eine neue Wohnung im Neubau, am selben Ort.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Embrach
Abbrechen und neu bauen, aufstocken oder erweitern: wann sich ein Ersatzneubau lohnt und was die Bauordnung erlaubt.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in EmbrachGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Embrach?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.