Der Boden
Oft ist bei einem Einfamilienhaus der Boden mehr wert als das Haus. Den Ausschlag gibt, was die Zone auf dem Grundstück erlaubt.
Embrach · Kanton Zürich
Haus verkaufen in Embrach
Was ist mein Haus in Embrach wert, und wie verkaufe ich es ruhig? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Hausverkauf in Embrach auf zwei Wegen: Direktankauf mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt oder Exklusivmandat ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'100Grundstücke mit Einfamilienhaus
20 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
500 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,01 %Leerwohnungsziffer
112 %Steuerfuss · 2026
10'415Einwohner · 2025
- Einfamilienhaus verkaufen
- Diskret, ohne Inserat
- Direktankauf oder Exklusivmandat
- Zeit für Ihren nächsten Schritt
- Boden und Haus gerechnet
- Besichtigung nur mit Ihrem Ja
Haus verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Haus.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Diskret verkaufen ohne Inserat: ein Partner, geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zum Notartermin und ein Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Preis bestimmt
Was Ihr Haus in Embrach wert ist, steht nicht nur im Haus.
Die Zone
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Embrach vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,4 und 3,5 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Bau- und Zonenordnung Embrach
Baujahr und Zustand
Steht bald eine neue Heizung, ein neues Dach oder neue Fenster an, zieht ein Käufer das vom Preis ab. Wir rechnen diese Kosten offen ein.
Grösse des Grundstücks
Die Hälfte der Bauzonen-Grundstücke in Embrach ist kleiner als rund 500 m², die andere grösser. Ein grosser Garten zählt für Familien wie für Entwickler.
Reserve
Steht heute weniger, als die Zone erlaubt, interessieren sich auch Bauträger für Ihr Haus. Wir rechnen dann zusätzlich einen Ersatzneubau.
Markt
Leerstand und Nachfrage bestimmen, wie rasch ein Haus einen Käufer findet. Die Leerwohnungsziffer von Embrach liegt bei 1,01 %.
Ausgangslage in Embrach
Haus verkaufen in Embrach.
Am häufigsten sind in Embrach Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke liegen flach, unter 10 % Neigung; das vereinfacht Zufahrt und Aushub.
Nach Einwohnern ist Embrach eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Rund 15 km nördlich von Zürich gelegen, hat Embrach Lufingen, Oberembrach und Dättlikon in der Nähe.
Mit seinem Steuerfuss liegt Embrach im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
In Embrach leben 10'415 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +8,4 Prozent. Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) führen 4'700 Wohnungen im Bestand. Bei 20 Prozent der Grundstücke stammt ein Gebäude aus der Zeit vor 1960.
Embrach · Kanton ZürichHaus verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner10'415amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+8,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,01 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196020 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte500 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau230hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Ein Lebensabschnitt
Ein Haus verkauft man nicht jeden Tag.
Ein Haus verkauft man selten ohne Grund: der Ruhestand, ein Umzug, ein Erbe. Wir nehmen uns Zeit, hören zu und legen Ihnen die Wege offen: verkaufen, gegen eine neue Wohnung tauschen oder erst einmal nur wissen, was Ihr Haus wert ist.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich und kostenlos. Danach rechnen wir: Gebäude, Zonenordnung, Wert.
Sie wählen dann zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei. Der Ablauf steht unter Immobilie verkaufen in Schritten.
Embrach im Profil
Was Embrach ausmacht.
Ein Haus in Embrach zu verkaufen, heisst zuerst, auf das Bauen zu schauen. Die Bauzonen von Embrach umfassen 203 Hektar mit rund 1'800 Grundstücken. Dazu gehören Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Kernzone sowie Arbeitszonen. Bei 250 Bauzonen-Grundstücken steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke in Embrach beträgt 500 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 280, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter (Stand der Zonenangaben 22. Oktober 2026).
In Embrach ist bei 1'100 Grundstücken das Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus, mit einer mittleren Fläche von 430 Quadratmetern. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert. Dazu kommen 230 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Bei den Gebäuden reicht die Spanne der Bauperioden von vor 1919 bis ab 2011. Die Gemeinde liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich, in einer Entfernung von 15 Kilometern. Wer mehr über Embrach lesen möchte, findet es unter Immobilien in Embrach.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauertoft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte Gesprächeein Angebot meist innert weniger Tage
Was es kostetWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Wie sicher es isteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf eines Hauses gilt.
Die Familienwohnung
Ist das Haus die Wohnung der Familie, dürfen Verheiratete es nur mit ausdrücklicher Zustimmung beider verkaufen, auch wenn es nur einer Person gehört.
Art. 169 ZGB
Mängel und Gewährleistung
Für ein gebrauchtes Haus wird die Gewährleistung meist wegbedungen. Bekannte Mängel legen Sie offen, denn arglistig verschwiegene deckt der Ausschluss nicht.
Art. 199 OR
Keine Handänderungssteuer
Eine Handänderungssteuer gibt es im Kanton Zürich nicht; auf dem Gewinn erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer.
Grundstückgewinnsteuer →Der Ablauf
Vom ersten Anruf bis zur Schlüsselübergabe.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseSie nennen die Adresse. Wir sehen Grundstück, Zone und Gebäude sofort.
- 02 · RechnungWas das Haus heute ist, was das Grundstück erlaubt und was beides wert ist, innert zwei Arbeitstagen.
- 03 · GesprächBei Ihnen am Küchentisch oder bei uns. Für die Bewertung müssen wir nicht ins Haus.
- 04 · Ihr WegSie wählen in Ruhe: Direktankauf durch uns oder Exklusivmandat.
- 05 · BesichtigungenBesichtigt wird nur mit geprüften Käufern und erst nach Ihrer Freigabe.
- 06 · Notar und ÜbergabeBeurkundung, Grundbuch und Schlüsselübergabe zum Termin, der für Sie passt.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Embrach
Was Sie in Embrach wissen sollten.
Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung heute erlaubt. In Embrach legt sie in den Wohnzonen die Baumassenziffer fest; die Ausnützungsziffer gibt sie dort ausdrücklich nicht vor. Wir rechnen deshalb, was auf dem Grundstück steht und was es hergibt. Das ist gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original.
Anlass für den Verkauf kann die Pensionierung sein, ein Haus, das zu gross geworden ist, eine Erbschaft oder eine Trennung. Wer verkauft, muss nicht in jedem Fall ganz ausziehen: Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder die Nutzniessung lässt sich auf Lebenszeit oder befristet behalten (Art. 745 und 776 ZGB). Eine weitere Möglichkeit ist Land gegen Wohnung: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Näheres dazu steht unter Land gegen Wohnung in Embrach.
Wer sein selbst bewohntes Haus verkauft und innert angemessener Frist in der Schweiz wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Der Kauf selbst ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Allgemeines finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und zur Steuer unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Haus verkaufen in Embrach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Embrach haben ein Einfamilienhaus als Hauptgebäude?
Bei rund 1'100 Grundstücken ist das Hauptgebäude ein Ein- oder Zweifamilienhaus. Die mittlere Fläche dieser Grundstücke beträgt 430 Quadratmeter (Median, Stand 4. September 2026). Für Eigentümer heisst das: Die eigene Parzelle lässt sich einordnen. Was darauf möglich ist, hängt von der Zone und der Bau- und Zonenordnung ab, und das rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Wie gross sind die Bauzonen in Embrach und wie viele Grundstücke sind unbebaut?
Die Bauzonen umfassen 203 Hektar mit rund 1'800 Grundstücken. Bei 250 davon steht kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit (Stand 22. Oktober 2026). Sie sagt nichts über ein einzelnes Haus aus. Wir prüfen für Ihr Grundstück, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Müssen Sie für die Bewertung in mein Haus?
Nein. Grundstück, Zone, Gebäudedaten und Pläne liegen uns vor, bevor wir anrufen. Für einen genauen Preis schauen wir uns das Haus später gerne an, wenn Sie das möchten. Besichtigungen durch Käufer gibt es erst im Mandat und nur, wenn Sie sie freigeben.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Kaufen Sie auch Häuser mit Renovationsbedarf?
Ja. Wir kaufen im Ist-Zustand, ohne dass Sie vorher räumen oder renovieren müssen. Was am Haus zu tun ist, rechnen wir offen in den Preis ein. Gerade ältere Häuser auf grossen Grundstücken sind für uns interessant, weil die Zone oft mehr erlaubt.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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