WG3
Wohnzone G3
rund 60 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,9 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 10,5 mArt. 31, Art. 34
Embrach · Kanton Zürich
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Embrach
Wer in Embrach eine Gewerbeliegenschaft verkauft, fragt sich zuerst, wer sie kauft und was die Zone zulässt. Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Gewerbe- und Industrieliegenschaften und Arealen in Embrach, kauft auf Wunsch selbst und vermittelt sonst still ohne Inserat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
80Grundstücke in Arbeitszonen oder mit Gewerbebau
203 haBauzonen
35Baugesuche in 12 Monaten
230Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
10'415Einwohner · 2025
- Altlasten offen geklärt
- Baumasse vorgerechnet
- Zone und Nutzweise geprüft
- Entwickler und Unternehmer
- Gewerbe, Werkhof, Areal
- Diskret, ohne Inserat
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Objekt.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Diskret verkaufen ohne Inserat: ein Partner, geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zum Notartermin und ein Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Arbeitszonen
Industrie-, Gewerbe- und Zentrumszonen in Embrach.
In Embrach regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 2,2 und 3,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine feste Geschosszahl kennt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht; Ziffer und Höhen begrenzen das Volumen.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Fassade zwischen 7,5 und 10,5 m.
Wohnzonen mit Gewerbe
Q4
Quartiererhaltungszone 4
rund 60 Grundstücke- Baumassenziffer
- 3,7 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gesamthöhe
- 16,5 mArt. 26
Q2
Quartiererhaltungszone 2
rund 35 Grundstücke- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
WG2
Wohnzone G2
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,2 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 31, Art. 34
Kern- und Zentrumszonen
K2
Kernzone 2
rund 240 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Fassadenhöhe
- 7,5 mArt. 8, Art. 5
- Grenzabstand
- 5 mArt. 8
Industrie- und Gewerbezonen
G
Gewerbezone
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 4,5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Fassadenhöhe
- 10 mArt. 35, Art. 47
- Grenzabstand
- 5 mArt. 35
IA
Industriezone A
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 5 m³/m²
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Gesamthöhe
- 16,5 mArt. 35, Art. 37
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Embrach
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Embrach.
Embrach liegt rund 15 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Lufingen, Oberembrach und Dättlikon.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Embrach eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Bülach mit seinen 22 Gemeinden.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Embrach die Wohnzone 2B, die Wohnzone 2A1 und die Kernzone 2 die grössten Bauzonen.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Embrach liegt im oberen Bereich.
Ohne Gebäude ist in Embrach etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Embrach stehen 80 Grundstücke in Arbeitszonen oder mit einem Gewerbebau als Hauptgebäude. Davon liegen 60 in Arbeitszonen. Im Jahr 2025 zählte die Gemeinde 10'415 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +8,4 Prozent. Zonenangaben und Grundstückszahlen entsprechen dem Stand 22. Oktober 2026.
Embrach · Kanton ZürichGewerbeliegenschaft verkaufen
Bauzonen-Grundstücke1'800hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen203 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau230hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+8,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Was den Wert bestimmt
Was eine Gewerbeliegenschaft wert macht.
Zone und Nutzweise
In Industrie- und Gewerbezonen stehen Produktion, Grossverteilung, Lager und Transport im Vordergrund; Handel und Dienstleistung kann die Bau- und Zonenordnung zulassen.
§ 56 PBG
Baumasse
In Arbeitszonen steuert oft die Baumassenziffer, wie viel Volumen gebaut werden darf. Hallenhöhen, Lasten und Zufahrt bestimmen die Nutzbarkeit.
Mietverhältnisse
Laufende Mietverträge mit Gewerbemietern gehen auf den Käufer über und prägen den Ertrag.
Art. 261 OR
Umnutzung
Auch ohne bauliche Änderung braucht die neue Nutzung einer Halle eine Bewilligung, wenn sie baurechtlich von Bedeutung ist.
§ 309 Abs. 1 lit. b PBG
Belastete Standorte
Für den Verkauf eines Grundstücks, das als belasteter Standort eingetragen ist, braucht es eine Bewilligung der Behörde; das klären wir zu Beginn.
Art. 32dbis Abs. 3 USG
Entwicklung
Liegt das Areal in einem Gebiet, das sich wandelt, zählt für Entwickler, was ein Gestaltungsplan oder eine Umzonung ermöglichen könnte.
Embrach im Profil
Was Embrach ausmacht.
Die Bauzonen umfassen 203 Hektar mit rund 1'800 Grundstücken. Davon liegen 60 in Arbeitszonen. Die Gemeinde kennt eine Gewerbezone und eine Industriezone A, für beide legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer amtlich fest. Ausnützungsziffer und Vollgeschosse sind dort ausdrücklich nicht vorgegeben. Dazu kommen Wohn- und Gewerbezonen sowie eine Kernzone, in denen Gewerbe ebenfalls Platz haben kann.
Zusammen zählen 80 Grundstücke zur Arbeitszone oder tragen einen Gewerbebau als Hauptgebäude. Embrach liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich, in einer Distanz von 15 Kilometern. Die Zahl der publizierten Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 beträgt 35. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen rund 250; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. Die überwiegende ÖV-Güteklasse ist C, das beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr von A als sehr gut bis D als gering. Der Gebäudebestand reicht über mehrere Bauperioden, von der Zeit vor 1919 bis in die Zeit ab 2011. Ein Anteil von 20 Prozent der Grundstücke trägt Gebäude aus der Zeit vor 1960.
Wer kauft
Für Unternehmer und Entwickler.
Unternehmen, die einen Standort suchen, Bauunternehmen und Projektentwickler, die Areale umnutzen, und Investoren, die langfristig vermieten: Wir kennen ihre Suchprofile und sprechen gezielt an. Unternehmen mit Sitz im Ausland können Betriebsstätten in der Regel ohne Bewilligung erwerben (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG).
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Zuvor können Sie Ihre Adresse in der Grundstückprüfung eingeben; das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach wählen Sie zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Grundbucheintrag. Im geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Der Ablauf
Vom Standort bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · PrüfungZone, Nutzweise, Baumasse, Mietverträge und Einträge im Grundbuch, aus den amtlichen Unterlagen.
- 02 · AltlastenEintrag als belasteter Standort und was er für den Verkauf bedeutet.
- 03 · RechnungErtrag, Nutzwert für Selbstnutzer und Entwicklungswert des Bodens, nebeneinander.
- 04 · Gezielte AnspracheNach unterzeichneter Vertraulichkeit sprechen wir Unternehmer, Entwickler und Investoren mit passendem Suchprofil an.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekanntenur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Der Preisin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach GrundstückAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Embrach
Was Sie in Embrach wissen sollten.
Bei einer Gewerbeliegenschaft in Embrach bestimmt zuerst die Zone, was möglich ist. In der Gewerbezone und der Industriezone A legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer fest. Daraus ergibt sich, wie viel Volumen auf dem Areal zulässig ist. Das beeinflusst Käuferkreis und Wert: Ein Betrieb sucht eine nutzbare Halle, ein Projektentwickler prüft, ob das Areal Reserven bietet.
Neben der Zone zählen Gebäudezustand, Mietverträge und Lage. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Deshalb kann der Betrieb weiterlaufen, auch wenn das Areal den Eigentümer wechselt. Anlass für einen Verkauf kann eine Nachfolgeregelung sein, eine Erbschaft oder eine auslaufende Hypothek.
Einen Preis nennen wir erst nach der Rechnung: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Das ist keine Schätzung, sondern eine Herleitung, die Sie nachprüfen können.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zum Steuerthema gibt es eine eigene Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Embrach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Embrach liegen in Arbeitszonen?
Rund 60 Grundstücke liegen in Arbeitszonen. Zählt man Grundstücke mit einem Gewerbebau als Hauptgebäude dazu, sind es 80. Die Zahlen sind gerundet und stammen aus den Zonenangaben (Stand 22. Oktober 2026). Welche Nutzung und welches Volumen auf Ihrem Areal zulässig sind, klären wir im Gespräch anhand der Bau- und Zonenordnung.
Wie viele Baugesuche gab es zuletzt in Embrach?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert. Zudem waren Wohnungen in der Grössenordnung von 230 bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Zahlen beschreiben die Bautätigkeit, nicht Ihr Areal. Dieses prüfen wir einzeln, mit Beleg im amtlichen Original.
Kann ich vermietete Gewerbeflächen verkaufen?
Ja. Die Mietverträge gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Für Investoren sind stabile Mieter ein Wert, für Selbstnutzer eher ein Hindernis. Wir stellen Mieterspiegel, Laufzeiten und Optionen zusammen und sprechen gezielt die Käufer an, für die Ihr Objekt passt.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
Wie wird eine Halle bewertet?
Nach dem Ertrag, wenn sie vermietet ist, nach dem Nutzwert für einen Selbstnutzer und nach dem Entwicklungswert des Bodens, wenn die Zone mehr erlaubt. Wir rechnen die Wege nebeneinander und erklären, welcher für Ihr Objekt trägt. Das Ergebnis ist eine nachvollziehbare Bandbreite.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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