Vergleich
Preise ähnlicher Liegenschaften in der Region: aussagekräftig bei Wohnungen und Häusern, kaum bei Bauland.
Embrach · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Embrach
Embrach im Bezirk Bülach: Yaacoubi Immobilien AG bewertet in Embrach Grundstücke, Häuser und Wohnungen als Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'800Bauzonen-Grundstücke
500 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,01 %Leerwohnungsziffer
112 %Steuerfuss · 2026
20 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
10'415Einwohner · 2025
- Persönlich erklärt
- Vier Wege zum Wert
- Boden und Gebäude
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Diskret, unverbindlich
- Kostenlose Bewertung
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Embrach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Wir liefern eine Entscheidungsgrundlage. Wo eine anerkannte Schätzung verlangt ist, etwa von einem Gericht, einer Behörde oder einer Bank, ersetzt sie diese nicht.
Ausgangslage in Embrach
Immobilie bewerten in Embrach.
Nach Einwohnern ist Embrach eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
Am häufigsten sind in Embrach Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Embrach liegt im oberen Bereich.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Embrach etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
Wer in Embrach eine Immobilie bewerten lassen will, beginnt mit den Grundlagen. In den Bauzonen liegen 1'800 Grundstücke. Die mittlere Grösse beträgt 500 Quadratmeter (Median). Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. Die Werte stammen aus amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026). Sie zeigen den Rahmen, nicht den Wert Ihres Grundstücks.
Embrach · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner10'415amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+8,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,01 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte500 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196020 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau230hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Fläche, Geschosse und Wohnungen, die auf Ihrem Grundstück noch möglich wären.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Embrach im Profil
Was Embrach ausmacht.
Embrach liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich aus, in einer Distanz von 15 Kilometern zur Stadt Zürich. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Embrach. Nach amtlicher Statistik leben hier 10'415 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich im Zeitraum von 2020 bis 2025 um +8,4 Prozent.
Für die Bewertung zählt der Bestand. In den Bauzonen liegen 1'800 Grundstücke auf einer Fläche von 203 Hektar (Stand 22. Oktober 2026). Dazu kommen 4'700 Wohnungen im Bestand und 310 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Kernzone, Arbeitszonen und eine Zone für öffentliche Bauten. Wer ein Haus, eine Wohnung oder Bauland in Embrach bewerten lassen möchte, findet im Zonenbild den ersten Anhaltspunkt.
Auch die Bautätigkeit gehört zum Bild: 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, zählt die amtliche Statistik mit 230 (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand. Sie beträgt 1,01 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Ihre Immobilie sind das Rahmenwerte, die wir im Gespräch einordnen.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
So kommen Sie zu einer Zahl, die Sie verstehen.
- 01 · Die AdresseMehr braucht es für den Anfang nicht: Grundstück, Zone und Gebäude sehen wir sofort.
- 02 · Die RechnungInnert zwei Arbeitstagen rechnen wir Boden, Gebäude und Reserve auf den passenden Wegen.
- 03 · Das GesprächWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Wert
Was den Wert in Embrach bestimmt.
Wie alt die Gebäude sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: Damit rechnen Käufer in Embrach. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Bei der Bauperiode stehen auf 20 Prozent der Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1960. Bei der Grösse liegt der Median der Bauzonen-Grundstücke bei 500 Quadratmetern. Zur Hanglage: 78 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 19 Prozent liegen am Hang und 3 Prozent in steiler Hanglage. Die Verteilungen darunter zeigen, wo Ihr Grundstück im Gemeindebild steht. Für die Bandbreite zählt am Ende Ihr einzelnes Grundstück.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
12 %
1919 bis 1945
4 %
1946 bis 1960
4 %
1961 bis 1980
24 %
1981 bis 2000
27 %
2001 bis 2010
18 %
ab 2011
11 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
280 m²Mitte 500 m²950 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
78 %
Hanglage, 10 bis 25 %
19 %
steiler Hang, über 25 %
3 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Embrach regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der Wohnzone 2B.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, Wohnzone 2B2,1 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'785 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Wir rechnen mit der Bau- und Zonenordnung von Embrach, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region, nicht mit Durchschnitten aus dem Internet. Das Ergebnis ist eine Bandbreite, die wir Ihnen im Gespräch erklären.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück. Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan. Das ist kostenlos und vertraulich. Danach folgt das persönliche Gespräch. Wir klären, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Danach rechnen wir und legen Ihnen die Bandbreite mit Rechenweg vor. Wollen Sie verkaufen, stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Embrach
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Embrach
Was Sie in Embrach wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie ergibt sich aus mehreren Grössen. Zone und amtlich festgelegte Masse bestimmen, was auf dem Grundstück gebaut werden darf. Dazu kommen die Grundstücksgrösse, die Bauperiode des Gebäudes, eine mögliche Hanglage und die Lage. Wir rechnen diese Punkte einzeln durch und halten das Ergebnis als Bandbreite fest. Jede Zahl ist im amtlichen Original belegt.
Das ist keine Schätzung und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Es ist eine nachvollziehbare Rechnung, die Sie Schritt für Schritt prüfen können. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und führen das Gespräch persönlich, nie per E-Mail.
Anlässe gibt es viele. Wer erbt, will wissen, wie sich der Wert verteilt. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage, ob das Haus noch passt. Auch bei einer Trennung oder einer auslaufenden Hypothek kann eine belegte Zahl Klarheit schaffen. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Wir prüfen sie als Teil der Unterlagen. Die Seite zur Bebaubarkeit in Embrach zeigt, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Sie legen fest, was gebaut werden darf, und damit den Rahmen für den Wert. Ein Überblick steht auf der Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf. Soll es später zum Verkauf kommen, lohnt ein Blick auf die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig für das Grundbuch ist in Embrach das Grundbuchamt Embrach.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Embrach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke liegen in Embrach in den Bauzonen?
In den Bauzonen von Embrach liegen 1'800 Grundstücke auf 203 Hektar (Stand 22. Oktober 2026). Davon sind 250 ohne Gebäude. Diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Bewertung ist das der Rahmen. Den Wert Ihres Grundstücks bestimmen Zone, Masse, Grösse, Bauperiode und Lage. Wir rechnen ihn im Gespräch mit Belegen durch.
Wie gross sind die Grundstücke in Embrach und wie liegen sie?
Der Median der Bauzonen-Grundstücke beträgt 500 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 280 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter. 78 Prozent sind eben, 19 Prozent liegen am Hang. Beides fliesst in die Bandbreite ein, die wir mit Rechenweg und amtlichen Belegen vorlegen.
Ist die Bewertung wirklich kostenlos?
Ja. Wir rechnen Ihr Grundstück oder Ihre Liegenschaft und besprechen das Ergebnis persönlich, ohne Kosten und ohne Verpflichtung. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen. Verkaufen müssen Sie danach nicht; viele Eigentümer wollen zuerst nur wissen, wo sie stehen, und entscheiden später in Ruhe.
Kaufen Sie Grundstücke in Embrach auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Embrach an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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