Bruttorendite
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Embrach · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Embrach
Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer gehört zu dem, was Yaacoubi Immobilien AG in Embrach begleitet. Wir kaufen selbst im Direktankauf oder vermitteln still im Exklusivmandat, ohne Inserat, mit belegtem Preis und einem Ansprechpartner. Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
290Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
4'700Wohnungen im Bestand
1,01 %Leerwohnungsziffer
230Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
10'415Einwohner · 2025
- Mieter bleiben
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Embrach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Ausgangslage in Embrach
Mehrfamilienhaus verkaufen in Embrach.
Von den 22 Gemeinden im Bezirk Bülach ist Embrach nach der Einwohnerzahl eine der grösseren Gemeinden.
Die Bevölkerung von Embrach ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am häufigsten sind in Embrach Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Mit seinem Steuerfuss liegt Embrach im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2B, die Wohnzone 2A1 und die Kernzone 2.
In Embrach stehen 290 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Sie enthalten 3'400 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,01 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Zudem sind 230 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Für Eigentümer zeigen diese Werte das Umfeld, in dem ihr Haus von Käufern gelesen wird.
Embrach · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen310hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,01 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau230hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+8,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196020 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Embrach im Profil
Was Embrach ausmacht.
In Embrach lebten nach der amtlichen Statistik 10'415 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +8,4 Prozent. Wohnraum gibt es im Bestand in rund 4'700 Wohnungen. Wer in Embrach ein Mehrfamilienhaus besitzt, kann aus ganz unterschiedlichen Gründen über einen Verkauf nachdenken. Steht die Pensionierung an, kann sich das Vermögen neu ordnen. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, die Lage zu prüfen.
Embrach liegt im Bezirk Bülach, 15 Kilometer nördlich von Zürich. In Embrach stehen 310 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Bei 290 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 3'400 Wohnungen. Für Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren ist das der Bestand, den sie prüfen, wenn ein Renditeobjekt oder ein Wohn- und Geschäftshaus in Embrach zum Verkauf steht. Die publizierten Baugesuche der letzten zwölf Monate zählen 35 (Stand 30. Oktober 2026). Das sagt für Ihr Haus nichts über den Wert, es beschreibt die Bautätigkeit in Embrach.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten und nie per E-Mail. Danach stellen wir Mietspiegel, Zustand und Zonenlage zusammen und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Im Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur geschuldet, wenn der Verkauf dank der Vermittlung zustande kommt (Art. 412 ff. OR). Über Ihren geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Preisfindungim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Daueroft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
KostenInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisGeprüfte Käufer mit Finanzierungsnachweis: Pensionskassen, Family Offices und private Investoren.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Embrach
Was Sie in Embrach wissen sollten.
Käufer rechnen bei einem Mehrfamilienhaus mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Wir rechnen deshalb zuerst: was auf dem Grundstück steht, was die Ordnung zulässt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR); die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das ist für Käufer ein Teil der Rechnung, also gehört es in Ihre Unterlagen.
In Embrach kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Kernzone und Arbeitszonen vor. Bei der Mehrzahl dieser Zonen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer amtlich fest, bei der Ausnützungsziffer macht sie keine Vorgabe. Die Seite zeigt die Zonen als Liste. Ob eine Reserve besteht, prüfen wir für Ihr Grundstück im Einzelfall. Auf der Seite Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen finden Sie die Methode.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich und beim Thema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Embrach: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Embrach?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) gibt es in Embrach 290 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Sie enthalten 3'400 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet. Für Ihr Haus sagen sie nichts über den Wert. Den rechnen wir im Gespräch aus Ertrag, Zustand und Zonenordnung.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Embrach aus?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,01 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil leerer Wohnungen am Bestand. Für Eigentümer ist sie ein Teil des Umfelds, das Käufer lesen. Den Ertrag Ihres Hauses bestimmen jedoch die einzelnen Mietverhältnisse. Diese Zahlen legen wir im Gespräch mit Belegen offen.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Embrach an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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