Embrach · Kanton Zürich
Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Embrach den Verkauf von Höfen, Bauernhäusern und Landwirtschaftsland. Wir kaufen selbst im Ist-Zustand oder vermitteln still an geprüfte Käufer. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was gilt, danach sprechen wir über den Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Bauernhof verkaufen
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Embrach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Höfe, Scheunen, Land.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Embrach
Embrach liegt rund 15 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Lufingen, Oberembrach und Dättlikon.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Embrach eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Bülach mit seinen 22 Gemeinden.
Die Bevölkerung von Embrach ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
In der Landwirtschaftszone von Embrach liegen 410 Hektaren. Sie verteilen sich auf rund 280 Grundstücke. Auf rund 70 davon steht ein Gebäude. Die Zahlen gelten zum Stand 22. Oktober 2026 für die Zonen und zum Stand 4. September 2026 für die Gebäudedaten. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen zum Vergleich 203 Hektaren. Beide Flächen unterliegen unterschiedlichen Regeln.
Zwei Welten
Liegt ein Bauernhaus in einer Kern- oder Wohnzone, im Dorfkern oder am Dorfrand, wird es wie jede andere Liegenschaft verkauft. Es zählen Zone, Ortsbildschutz und was ein Umbau erlaubt. Gehört es noch zu einem landwirtschaftlichen Gewerbe, gilt das bäuerliche Bodenrecht.
Art. 2 Abs. 2 lit. a BGBB
Zonenkonform ist hier nur, was der Landwirtschaft dient; andere Nutzungen brauchen eine Ausnahmebewilligung. Landwirtschaftliche Grundstücke unterstehen zudem dem bäuerlichen Bodenrecht.
Art. 16a und 24 RPG
Embrach im Profil
In Embrach lebten zum Stand 2025 10'415 Einwohnerinnen und Einwohner. Im Fünfjahresvergleich von 2020 bis 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +8,4 Prozent. Der Wohnungsbestand in Embrach umfasst rund 4'700 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer lag am Stichtag 1. Juni 2026 bei 1,01 Prozent; sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen an diesem Tag leer stand. Wer einen Bauernhof in Embrach verkaufen möchte, tut das aus einer eigenen Lebenslage heraus. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage, wer den Hof weiterführt. Wer erbt, entscheidet über Land und Gebäude zusammen mit den übrigen Erben. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, die Lage neu zu ordnen.
Embrach liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich, in einer Distanz von rund 15 Kilometern. Die Landwirtschaftszone von Embrach umfasst 410 Hektaren. Darin liegen rund 280 Grundstücke, davon tragen rund 70 ein Gebäude. Dazu können Höfe, Bauernhäuser, Scheunen und Ökonomiebauten gehören. Zum Stand 4. September 2026 waren in der Gemeinde rund 230 Wohnungen bewilligt oder im Bau. In den zwölf Monaten bis zum Stand 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert. Für einen Hof braucht es Grundlagen, die vor dem Gespräch über den Preis geklärt sind. Die Übersicht zu Immobilien in Embrach zeigt weitere Themen der Gemeinde.
Bäuerliches Bodenrecht
Der Erwerb eines landwirtschaftlichen Gewerbes oder Grundstücks braucht eine Bewilligung der kantonalen Behörde.
Art. 61 BGBB
Der Preis darf die Preise für vergleichbares Land in der Gegend im Mittel der letzten fünf Jahre nicht um mehr als 5 Prozent übersteigen; die Kantone können diese Grenze auf höchstens 15 Prozent erhöhen.
Art. 63 Abs. 1 lit. b und 66 BGBB
Ausserhalb der Bauzone sind Umbauten und neue Nutzungen nur mit Ausnahmebewilligung möglich; bestehende Bauten, die nicht mehr zonenkonform sind, geniessen einen Bestandesschutz.
Art. 24 und 24c RPG
Zwei Wege
Diskreter Ankauf
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Embrach.
Diskrete Vermittlung
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
Exklusivmandat
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Der Ablauf
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
Embrach
Bei einem Hof zählt zuerst, was gilt. Ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Das betrifft Scheunen, Ställe und Wohnhäuser. Wer eine Umnutzung erwägt, klärt sie vor dem Verkauf, nicht danach, denn sie bestimmt, was ein Käufer mit dem Gebäude tun darf. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Für landwirtschaftliche Grundstücke gilt beim Erwerb das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Es legt fest, wer solches Land erwerben kann. Diese Regel prägt den Kreis möglicher Käufer. Wir klären sie früh und sagen Ihnen offen, was das für Ihren Hof bedeutet. Erst danach sprechen wir über einen Preis.
Anlässe für einen Verkauf gibt es verschiedene. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage der Nachfolge. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, die Lage neu zu ordnen. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Wie wir dabei begleiten, zeigt die Seite Bauernhof verkaufen in der Schweiz.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Allgemeine Grundlagen finden Sie auf der Kantonsseite zum Verkauf im Kanton Zürich. Bei einem Verkauf kann auch die Grundstückgewinnsteuer anfallen, die Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich erklärt. Zuständig für den Eintrag ist das Grundbuchamt Embrach.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das Land wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Den Anfang macht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück, kostenlos und vertraulich.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Am Schluss steht der Notartermin.
Häufige Fragen
Zum Stand 22. Oktober 2026 umfasst die Landwirtschaftszone 410 Hektaren und rund 280 Grundstücke. Auf rund 70 davon steht ein Gebäude. Für den Erwerb landwirtschaftlicher Grundstücke gilt das bäuerliche Bodenrecht (Art. 61 ff. BGBB). Wir klären vor dem Verkauf, was das für Ihr Grundstück bedeutet.
Die Bauzonen umfassen 203 Hektaren mit rund 1'800 Grundstücken. Dem stehen 410 Hektaren Landwirtschaftszone gegenüber. Die Unterscheidung zählt, weil ausserhalb der Bauzone enge Regeln für Bauten und Umnutzungen gelten (Art. 24 ff. RPG). Gerechnet wird stets mit den amtlichen Angaben zum Stand 22. Oktober 2026.
Der Käufer tritt in der Regel in einen bestehenden Pachtvertrag ein (Art. 14 LPG), und der Pächter kann ein Vorkaufsrecht haben (Art. 47 BGBB). Wir klären Pachtverträge, Vorkaufsrechte von Verwandten und Pächtern und die Fristen, bevor wir Käufer ansprechen, damit der Verkauf sauber und fristgerecht abläuft.
Das kann niemand versprechen. Eingezont wird nur im Siedlungsgebiet des kantonalen Richtplans und nur so viel, wie die Gemeinde für 15 Jahre nachweislich braucht (Art. 15 RPG). Wir zeigen Ihnen, wo Ihr Land heute steht und welche Schritte bis zu einer Einzonung nötig wären.
Manchmal. Das Abtrennen von Teilen eines landwirtschaftlichen Gewerbes ist grundsätzlich verboten und nur mit einer Bewilligung ausnahmsweise möglich (Art. 58 und 60 BGBB). Ob und wie das Wohnhaus mit Umschwung abgetrennt werden darf, hängt vom Einzelfall ab. Wir klären es mit der zuständigen Behörde, bevor ein Käufer davon erfährt.
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Ein Anruf, eine Fachperson, ein klarer nächster Schritt.
