Lage im Haus
Im selben Haus können zwei gleich grosse Wohnungen deutlich verschieden viel wert sein: wegen Stockwerk, Ausrichtung, Licht, Aussicht und Lift.
Embrach · Kanton Zürich
Wohnung verkaufen in Embrach
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Eigentumswohnungen in Embrach, diskret und ohne Inserat. Auf Wunsch kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, oder vermitteln still an geprüfte Käufer. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
310Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
4'700Wohnungen im Bestand
1,01 %Leerwohnungsziffer
230Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
10'415Einwohner · 2025
- Wohnung im Stockwerkeigentum
- Diskret, ohne Inserat
- Reglement und Fonds geprüft
- Geprüfte Käufer
- Lage im Haus zählt
- Erneuern oder so verkaufen
Wohnung verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Embrach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Preis bestimmt
Was eine Wohnung in Embrach wert macht.
Zustand
Küche, Bad, Böden, Fenster: Was erneuert ist, zählt; was bald fällig wird, rechnen Käufer ab.
Erneuerungsfonds
Käufer achten auf den Erneuerungsfonds. Er gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf im Haus; ist er gut gefüllt, spricht das für den Preis.
Art. 712l ZGB
Die ganze Liegenschaft
Dach, Fassade, Heizung, geplante Sanierungen und Beschlüsse der Versammlung: Käufer lesen die Protokolle der letzten Jahre.
Reglement und Nutzungsrechte
Was im Reglement steht, etwa Sondernutzungsrechte an Garten, Parkplatz oder Estrich und Regeln zur Vermietung, gehört ins Dossier.
Markt in Embrach
Leerstand und Neubauten bestimmen, wie rasch eine Wohnung verkauft ist. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 1,01 %, bewilligt oder im Bau sind rund 230 Wohnungen.
Ausgangslage in Embrach
Wohnung verkaufen in Embrach.
Von den 22 Gemeinden im Bezirk Bülach ist Embrach nach der Einwohnerzahl eine der grösseren Gemeinden.
Die Bevölkerung von Embrach ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Embrach im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Embrach liegt rund 15 km nördlich von Zürich, in der Nähe von Lufingen, Oberembrach und Dättlikon.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Embrach aus der Zeit von 1981 bis 2000, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
In Embrach stehen 4'700 Wohnungen im Bestand (Stand 1. Juni 2026). Auf 310 Grundstücken stehen drei und mehr Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,01 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Bewilligt oder im Bau sind 230 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben den Rahmen, ersetzen aber keine Berechnung für Ihre Wohnung.
Embrach · Kanton ZürichWohnung verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner10'415amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+8,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,01 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand4'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau230hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen310hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Küche, Bad, Wohnzimmer
Im heutigen Zustand oder erneuert?
Kernsaniert erzielt eine Wohnung oft einen anderen Preis. Ob sich das vor dem Verkauf lohnt, sagen wir Ihnen offen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Embrach im Profil
Was Embrach ausmacht.
Embrach zählt 10'415 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +8,4 Prozent. Im Bestand von Embrach stehen 4'700 Wohnungen. Wer erbt, in Pension geht, sich trennt oder eine auslaufende Hypothek neu ordnen muss, steht vor der Frage, was mit der Wohnung geschehen soll. Das sind mögliche Anlässe, keine Regel. Die Gemeinde hat eine einzige Ortschaft, Embrach, und deren Wohnungsbestand ist die Grundlage jeder Überlegung.
Embrach liegt im Bezirk Bülach, 15 Kilometer von der Stadt Zürich entfernt, in nördlicher Richtung. Auf 310 Grundstücken in Embrach stehen drei und mehr Wohnungen. Dort liegt der Bestand, in dem Stockwerkeigentum bestehen kann. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 20 Prozent. Das sagt etwas über das Alter der Häuser, nicht über Ihre einzelne Wohnung. Bei einer Eigentumswohnung zählt immer das Haus, in dem sie liegt, mit Zustand, Erneuerungsfonds und Gemeinschaft. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Übersicht Immobilien in Embrach.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Wohnung gilt.
Stockwerkeigentum
Sie besitzen einen Anteil an der ganzen Liegenschaft mit dem Sonderrecht an Ihrer Wohnung. Verkauft wird dieser Anteil.
Art. 712a ZGB
Vorkaufsrecht nur, wenn vereinbart
Die anderen Stockwerkeigentümer haben von Gesetzes wegen kein Vorkaufsrecht. Ein solches kann aber im Begründungsakt vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein.
Art. 712c Abs. 1 ZGB
Ersatzkauf: Steuer aufgeschoben
Wer die dauernd und ausschliesslich selbst bewohnte Wohnung verkauft und den Erlös innert angemessener Frist in ein gleich genutztes Ersatzobjekt in der Schweiz steckt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen; fällig wird sie beim späteren Verkauf.
Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG
Inserat, Mandat, Ankauf
Drei Wege zum Verkauf.
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bankein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Der Preisim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungenwenige, gezielt ausgewählte GesprächeAngebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos, HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Die Sicherheitplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Das Dossier
Die Unterlagen, die Käufer sehen wollen.
Ein vollständiges Dossier verkürzt den Verkauf und schützt vor Nachverhandlungen. Wir stellen es zusammen und beschaffen, was fehlt.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Danach rechnen wir, was im Haus und für Ihre Wohnung belegt ist, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Mit dem Ablauf des Verkaufs in Schritten wissen Sie, was folgt.
Zwei Wege stehen offen. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben.
- Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement
- Aufteilungsplan und Grundrisse
- Protokolle der letzten Versammlungen
- Erneuerungsfonds mit Stand und geplanten Sanierungen
- Nebenkostenabrechnung und, falls vermietet, der Mietvertrag
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · Die AdresseSie geben uns die Adresse, wir öffnen Grundstück, Zone und Gebäude.
- 02 · Die RechnungIn zwei Arbeitstagen zeigen wir, was steht, was erlaubt wäre und was daraus für den Preis folgt.
- 03 · Das GesprächBei Ihnen zu Hause, in unserem Büro oder am Telefon. Zahlen besprechen wir persönlich, nie per E-Mail.
- 04 · Der EntscheidSie wählen: Direktankauf oder Exklusivmandat mit fester Laufzeit von 3, 6 oder 12 Monaten.
- 05 · Die KäuferDas Dossier geht erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit an geprüfte Käufer.
- 06 · Der NotarterminNotariat, Grundbuch, Übergabe. Wir bleiben bis zum Schluss an Ihrer Seite.
Embrach
Was Sie in Embrach wissen sollten.
Bei einer Eigentumswohnung zählt mehr als die Wohnung selbst. Den Wert bestimmen die Lage im Haus, der Zustand von Wohnung und Gebäude, der Erneuerungsfonds und die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen und kann schon vor dem Bau auf Grundlage des Aufteilungsplans begründet werden (Art. 712a ff. ZGB). Wir lesen deshalb zuerst die Unterlagen des Hauses und rechnen, statt zu schätzen.
Ist die Wohnung vermietet, gehen die Mietverhältnisse beim Verkauf auf den Käufer über, die Mieter müssen nicht ausziehen (Art. 261 OR). Ob Attikawohnung oder Maisonette: Jede Wohnung wird einzeln betrachtet.
Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist Embrach. Mehr zum Haus als Ganzem lesen Sie unter Haus verkaufen in Embrach.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Wer die selbst bewohnte Wohnung verkauft und wieder selbst bewohntes Eigentum erwirbt, kann die Steuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Mehr dazu unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen in Embrach: Ihre Fragen.
Wie viele Wohnungen gibt es in Embrach und wie gross ist der Leerstand?
Im Bestand der Gemeinde stehen 4'700 Wohnungen (Stand 1. Juni 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,01 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Für Ihre Wohnung sagt sie nichts Einzelnes aus, wir rechnen im Gespräch mit den Unterlagen des Hauses.
Wie viel wird in Embrach gebaut?
Publiziert waren 35 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Bewilligt oder im Bau sind 230 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahlen zeigen die Bautätigkeit in der Gemeinde. Was sie für Ihre Wohnung bedeuten, hängt vom Haus ab, und das klären wir mit Ihnen im Gespräch.
Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
Ja. Der Mietvertrag geht auf den Käufer über (Art. 261 OR); kündigen kann er vorzeitig nur bei dringendem Eigenbedarf. Käufer sind dann oft Anlegerinnen und Anleger, die auf den Mietertrag schauen. Wir informieren die Mieter erst, wenn Sie es möchten, und stimmen Besichtigungen mit ihnen ab.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf?
Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement, Aufteilungsplan, die Protokolle der letzten Versammlungen, den Stand des Erneuerungsfonds und die Nebenkostenabrechnung, bei Vermietung den Mietvertrag. Was Ihnen fehlt, beschaffen wir bei der Verwaltung oder beim Grundbuchamt. So erhält ein Käufer von Anfang an ein vollständiges Bild und muss nicht nachverhandeln.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Für Käufer und Investoren: einzeln vorgestellt, mit Dossier aus amtlichen Originalen.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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