Einfamilienhaus
Ein Haus mit Garten, freistehend oder als Reihenhaus, und dazu, was die Bau- und Zonenordnung auf dem Grundstück erlaubt.
Embrach · Kanton Zürich
Off Market Immobilien kaufen in Embrach
Wir vermitteln Häuser, Wohnungen und Mehrfamilienhäuser ohne Inserat an geprüfte Käufer mit Suchmandat. Yaacoubi Immobilien AG begleitet Sie als Käuferin oder Käufer in Embrach: mit hinterlegtem Suchprofil, Prüfung von Identität und Finanzierung, Vertraulichkeitsvereinbarung und einem Dossier aus amtlichen Originalen.
4'700Wohnungen im Bestand
1'100Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus
310Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
20 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
1,01 %Leerwohnungsziffer
230Wohnungen bewilligt oder im Bau
- Persönlich geprüft
- Suchmandat
- Dossier mit amtlichen Originalen
- Haus, Wohnung, Mehrfamilienhaus
- Vertraulich, ohne öffentliche Liste
- Off Market in Embrach
Suchmandat
Ihr Suchprofil für Embrach und Umgebung.
Was Sie suchen, in welcher Region und mit welchem Budget. Eine Person prüft Ihre Anfrage und meldet sich persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 80 Sekunden
Wo nichts inseriert ist. Das Suchmandat erklärt.
Wie aus einem Suchprofil ein passendes Angebot wird: aus unserem Kreis von Eigentümern, vertraulich und mit einem Dossier aus amtlichen Originalen.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was wir vermitteln
Vom Einfamilienhaus bis zum Areal.
Wir vermitteln Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und unserem eigenen Portfolio, Off Market und ohne Inserat. Eine öffentliche Liste führen wir nicht: Passt ein Objekt zu Ihrem Suchprofil für Embrach, melden wir uns einzeln.
Eigentumswohnung
Stockwerkeigentum mit Reglement, Erneuerungsfonds und Protokollen der Versammlung im Dossier.
Mehrfamilienhaus
Für Anleger: Mieterspiegel, Mietertrag heute und was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt.
Älteres Haus
Häuser, die eine Erneuerung brauchen oder Platz für einen Ersatzneubau bieten, mit offen ausgewiesenem Zustand.
Ersatzneubau erklärt →Bauland
Grundstücke, für die Baufeld, zulässige Fläche und Hauptnutzfläche schon gerechnet sind.
Gewerbe und Areale
Gewerbebauten und Areale für Unternehmen und Projektentwickler.
Wie Investoren kaufen →Ausgangslage in Embrach
Off Market kaufen in Embrach.
Die Bevölkerung von Embrach ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Embrach eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Bülach mit seinen 22 Gemeinden.
Auf den meisten Grundstücken in Embrach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Embrach im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zeigen in Embrach rund 4'700 Wohnungen im Bestand. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,01 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an. Bei den Grundstücken mit Gebäuden stammen 20 Prozent aus der Zeit vor 1960. Bewilligt oder im Bau sind rund 230 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Diese Zahlen beschreiben den Bestand, nicht das Angebot.
Embrach · Kanton ZürichOff Market kaufen
Einwohnerinnen und Einwohner10'415amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+8,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,01 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand4'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Ein- oder Zweifamilienhaus1'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen310hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196020 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau230hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Bestand
Der Bestand in Embrach.
Der Bestand von Embrach nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezeigt ist die Gemeinde, kein Angebot.
Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
12 %
1919 bis 1945
4 %
1946 bis 1960
4 %
1961 bis 1980
24 %
1981 bis 2000
27 %
2001 bis 2010
18 %
ab 2011
11 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
280 m²Mitte 500 m²950 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
78 %
Hanglage, 10 bis 25 %
19 %
steiler Hang, über 25 %
3 %
Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Hanglage bringt Terrassen und Aussicht, aber auch Mehrkosten.
Embrach im Profil
Was Embrach ausmacht.
In Embrach lebten im Jahr 2025 10'415 Einwohnerinnen und Einwohner nach amtlicher Statistik. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +8,4 Prozent. Wer in Embrach Immobilien kaufen möchte, sucht in einer Gemeinde im Bezirk Bülach. Der Wohnungsbestand umfasst rund 4'700 Wohnungen. Dazu kommen Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, deren Zahl bei rund 310 liegt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Embrach. Für ein Suchprofil ist das eine klare Ausgangslage, denn Sie müssen nicht zwischen mehreren Ortschaften unterscheiden.
Embrach liegt nördlich von Zürich, die Distanz zur Stadt beträgt rund 15 Kilometer. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C; A steht für sehr gute, D für geringe Erschliessung. Die Bauzonen umfassen 203 Hektar mit rund 1'800 Grundstücken. Der Anteil ebener Grundstücke liegt bei 78 Prozent, in Hanglage bei 19 Prozent und in steiler Hanglage bei 3 Prozent. Wer ein Haus sucht, kann die Hanglage im Profil festhalten. Auch die Bauperioden der Gebäude lassen sich im Profil benennen, von der Zeit vor 1919 bis ab 2011. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Embrach.
Das Suchmandat
Ihr Suchprofil, vertraulich geführt.
Mit einem Suchmandat hinterlegen Sie, was Sie in Embrach und Umgebung kaufen möchten: Objektart, Region, Fläche und Budget. Eine Person prüft Ihre Angaben. Passt ein Objekt aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, melden wir uns, zuerst mit Region und Eckdaten, nach unterzeichneter Vertraulichkeit mit Adresse und Unterlagen.
Am Anfang steht ein Gespräch über Ihr Suchprofil: Art der Liegenschaft, Lage, Grösse und Budget. Wir hinterlegen es als Suchmandat. Zugang erhalten Sie nach Prüfung von Identität und Finanzierung und nach der unterzeichneten Vertraulichkeitsvereinbarung. Passt eine Liegenschaft aus unserem Kreis zu Ihrem Profil, melden wir uns einzeln und vertraulich.
Sie erhalten ein Dossier aus amtlichen Originalen, jede Zahl mit Beleg. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Der Kauf wird beim Notar öffentlich beurkundet; Eigentümer werden Sie mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 656 Abs. 1 ZGB). Mehr dazu auf der Seite zum Suchmandat für nie inserierte Objekte.
Der Weg zum Objekt
Suchprofil, Prüfung, Vertraulichkeit, Dossier.
- 01 · SuchmandatObjektart, Region, Fläche und Budget: Ihr Profil für Embrach und Umgebung.
- 02 · PrüfungEine Person prüft Ihre Angaben und den Finanzierungsnachweis; einen automatischen Zugang gibt es nicht.
- 03 · Ein Objekt passtZuerst erhalten Sie Region und Eckdaten, noch ohne Adresse.
- 04 · VertraulichkeitAdresse und Unterlagen folgen erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 05 · Dossier und BesichtigungExposé, Rechnung und amtliche Originale; besichtigt wird nach Freigabe durch die Eigentümerschaft.
- 06 · BeurkundungAngebot, Beurkundung beim Notariat, Eintrag im Grundbuch.
Lage und Umgebung
Wo Embrach liegt.
Embrach liegt rund 15 km nördlich von Zürich, im Bezirk Bülach.
In der Nähe liegen Lufingen, Oberembrach, Dättlikon, Rorbas und Winkel.
Lage und Umgebung
KantonKanton Zürich amtlich
BezirkBülach amtlich
OrtschaftenEmbrach (8424) amtlich
Distanz zu Zürichrund 15 km nördlich hergeleitet
ÖV-Güteklasse, überwiegendC hergeleitet
Gemeinden in der NäheLufingen, Oberembrach, Dättlikon, Rorbas, Winkel hergeleitet
Distanz, Richtung und Gemeinden in der Nähe ab dem Zentrum der Gemeinde, gerundet
Für wen wir vermitteln
Selbst bewohnen oder anlegen.
Selbst bewohnen
Ein Haus oder eine Wohnung für Sie selbst, mit allen Unterlagen vor dem Entscheid.
Private Investoren
Wohnungen und Mehrfamilienhäuser als Anlage, mit Mieterspiegel und Ertrag.
Family Offices und Pensionskassen
Ertragsliegenschaften und Areale mit einem Dossier, wie es ein Gremium braucht.
Wie Investoren entscheiden →Projektentwickler
Grundstücke und Liegenschaften, auf denen mehr möglich ist, gerechnet nach der Bau- und Zonenordnung.
Für Projektentwickler →Kaufen nach Schweizer Recht
Gut zu wissen vor dem Kauf.
Beurkundung
Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate.
Art. 216 Abs. 1 OR
Eigentum mit dem Eintrag
Eigentümer werden Sie mit dem Eintrag im Grundbuch, nicht schon mit der Unterschrift.
Art. 656 Abs. 1 ZGB
Mieter bleiben
Mietverträge gehen mit dem Eigentum auf Sie über. Bei Wohn- und Geschäftsräumen ist eine vorzeitige Kündigung nur bei dringendem Eigenbedarf möglich, mit der gesetzlichen Frist.
Art. 261 OR
Vorkaufsrecht
Besteht ein Vorkaufsrecht, muss der Verkäufer die Berechtigten über den Kaufvertrag informieren; sie können es innert drei Monaten ab Kenntnis ausüben. Wir prüfen den Grundbuchauszug, bevor Sie unterschreiben.
Art. 216d Abs. 1 und 216e OR
Mängel rasch rügen
Mängel am Grundstück rügen Sie innert 60 Tagen; was bei der üblichen Prüfung nicht erkennbar war, innert 60 Tagen nach der Entdeckung.
Art. 219a Abs. 1 OR
Rechtsberatung leisten wir nicht; für Ihren Fall ziehen wir Notariat, Steuerberatung oder Anwalt bei.
Suchmandat
Wir zeigen nicht alles. Wir zeigen, was passt.
«Ein Objekt stellen wir nur vor, wenn es zu Ihrem Profil passt, mit Rechnung und amtlichen Originalen. Ihr Suchprofil behandeln wir dabei so vertraulich wie jedes Objekt.»
Embrach
Was Sie in Embrach wissen sollten.
Off Market heisst: Liegenschaften aus unseren Exklusivmandaten und unserem eigenen Portfolio werden nie inseriert. Wir stellen sie einzeln vor, nach Prüfung von Identität und Finanzierung und nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung. Der Weg dorthin ist das Suchmandat, ein hinterlegtes Suchprofil. Es eignet sich für Häuser, Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und andere Liegenschaften, zum Selbstbewohnen oder als Anlage.
Für das Profil lohnt der Blick auf den Bestand. Die Bauzonen-Grundstücke sind im Median 500 Quadratmeter gross: Die Hälfte ist kleiner, die Hälfte grösser. Ein Viertel misst weniger als 280, ein Viertel mehr als 950 Quadratmeter. Rund 250 Grundstücke in Bauzonen tragen kein Gebäude; dazu zählen auch laufende Ersatzneubauten. Zur Orientierung dient ausserdem die mittlere Netto-Miete im Kanton von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Die Zonen in Embrach reichen von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zur Kernzone und zu Arbeitszonen. Die Bau- und Zonenordnung legt meist die Baumassenziffer fest, die Ausnützungsziffer lässt sie offen. Bei vermieteten Objekten geht der Mietvertrag mit dem Eigentum auf den Käufer über (Art. 261 OR). Ein Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Im Kanton Zürich fällt beim Kauf keine Handänderungssteuer an; es entstehen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Embrach. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 112 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Allgemeines finden Sie im Kantonsthema Immobilien kaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Off Market kaufen in Embrach: Ihre Fragen.
Wie viel wird in Embrach gebaut?
Die Gemeinde zählt in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 35 publizierte Baugesuche. Bewilligt oder im Bau sind rund 230 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Für eine Suche heisst das: Der Bestand verändert sich, und wir stimmen Ihr Suchprofil auf die aktuellen Gebäudedaten ab.
Wie viele Einwohner hat Embrach und wie verändert sich die Zahl?
Nach amtlicher Statistik leben in Embrach 10'415 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +8,4 Prozent. Der Wohnungsbestand liegt bei rund 4'700 Wohnungen. Diese Angaben helfen Ihnen, ein Suchprofil einzuordnen. Sie sagen nichts über einzelne Objekte, sondern beschreiben den Rahmen, in dem Ihre Suche stattfindet.
Wie funktioniert ein Suchmandat?
Sie hinterlegen ein Suchprofil: Objektart, Region, Fläche und Budget. Eine Person prüft Ihre Angaben und den Finanzierungsnachweis, einen automatischen Zugang gibt es nicht. Passt ein Objekt aus unseren Mandaten oder unserem eigenen Portfolio, erhalten Sie zuerst Region und Eckdaten. Adresse, Exposé und amtliche Unterlagen folgen nach unterzeichneter Vertraulichkeitsvereinbarung.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Welche Unterlagen erhalte ich zu einem Objekt?
Ein Dossier, wie es eine Bank oder ein Anlagegremium braucht: ein Exposé mit Lage, Grundstück, Zone und Bestand, bei Renditeliegenschaften Mieterspiegel und Mietertrag, dazu die amtlichen Originale wie Grundbuchauszug, Pläne und die Bau- und Zonenordnung mit Artikel. So prüfen Sie ein Objekt mit denselben Zahlen, mit denen wir es rechnen.
Muss ich mich rasch entscheiden?
So rasch, wie es das Objekt verlangt, aber nie unter Bieterdruck. Wir stellen ein Objekt wenigen passenden Käufern vor, nicht allen, und geben Ihnen die Zeit, die eine seriöse Prüfung braucht: Unterlagen, Besichtigung, Finanzierung und, wo nötig, die Abklärung mit Ihrer Bank oder Ihrem Gremium.
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