Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Embrach · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Embrach
Yaacoubi Immobilien AG prüft in Embrach Ersatzneubau und Verdichtung, kauft Grundstücke im Direktankauf, vermittelt sie diskret an Entwickler oder begleitet Land gegen Wohnung. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, dann sprechen wir über den Weg.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
430Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
20 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
500 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
230Wohnungen bewilligt oder im Bau
35Baugesuche in 12 Monaten
10'415Einwohner · 2025
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Bewilligung im Blick
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Aufstockung als Alternative
- Diskret, ohne Inserat
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Embrach wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Embrach
Ersatzneubau und Verdichtung in Embrach.
Auf den meisten Grundstücken in Embrach steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1981 bis 2000; dahinter folgt die Zeit von 1961 bis 1980.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2B, die Wohnzone 2A1 und die Kernzone 2.
Die Bevölkerung von Embrach ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
In Embrach gelten die Baubegriffe, die seit 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Embrach etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Embrach stehen 430 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen, deren Gebäude aus der Zeit vor 1980 stammen (Stand 4. September 2026). Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 20 Prozent. Bewilligt oder im Bau sind 230 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahl der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude liegt bei 250; sie zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Diese Werte zeigen den Rahmen, nicht Ihr einzelnes Grundstück.
Embrach · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196020 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte500 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen310hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'700hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau230hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,01 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt EmbrachamtlichSitz in Embrach
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Embrach liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,01 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Embrach im Profil
Was Embrach ausmacht.
In Embrach lebten im Jahr 2025 10'415 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +8,4 Prozent. Dazu zählt die amtliche Statistik 4'700 Wohnungen im Bestand. Wer erbt, in den Ruhestand tritt oder ein Haus besitzt, das zu gross geworden ist, kann bei einem älteren Gebäude vor der Frage stehen: erhalten oder ersetzen? Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung kann Anlass sein, das Grundstück in Embrach neu zu denken.
Die Gemeinde liegt im Bezirk Bülach, nördlich von Zürich aus in einer Entfernung von 15 Kilometern. Die Bauzonen von Embrach umfassen 203 Hektar mit rund 1'800 Grundstücken. Auf 430 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen stehen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Zuletzt wurden 35 Baugesuche publiziert (Stand 30. Oktober 2026). Wer in Embrach einen Ersatzneubau erwägt, findet im Ortsbild Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie eine Kernzone. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klären wir im ersten Gespräch. Danach zeigt sich, ob Erweiterung oder Neubau sinnvoller ist. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Seite Immobilien in Embrach.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Embrach im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Embrach vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,4 und 3,7 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Eine feste Geschosszahl kennt die Ordnung in den Wohnzonen meist nicht; Ziffer und Höhen begrenzen das Volumen.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Fassade in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 10,5 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W2BMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · K2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung, Abstände nur dort, wo eine Zahl steht; ein gestrichelter Abstand ohne Zahl ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseMit der Adresse sehen wir Parzelle, Bestand und Zone, noch während des Gesprächs.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Embrach.
- im heutigen Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- eine Ansprechperson
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Embrach
Was Sie in Embrach wissen sollten.
Bei einem älteren Gebäude stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Welcher Weg trägt, hängt vor allem davon ab, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In Embrach legt sie in den Wohnzonen die Baumassenziffer amtlich fest; eine Ausnützungsziffer gibt sie dort nicht vor. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 500 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 280, ein Viertel grösser als 950 Quadratmeter.
Ebenso wichtig sind die Mieter. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand; sie beträgt 1,01 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Wer verkaufen möchte, kann das Grundstück an einen Entwickler abgeben oder Land gegen Wohnung einbringen. Mehr dazu auf Land gegen Wohnung in Embrach.
Im Kanton Zürich gelten für Bauvorhaben das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer, bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr finden Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich; wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Mit dem Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und Katasterplan.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Embrach: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Embrach kommen für einen Ersatzneubau infrage?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) zählen 430 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Das ist der Kreis, in dem sich die Frage stellt. Ob ein Ersatzneubau bei Ihnen möglich ist, entscheidet die Bau- und Zonenordnung, nicht die Baujahrszahl. Wir rechnen das für Ihr Grundstück im Gespräch.
Wie viel wird in Embrach derzeit gebaut?
Publiziert wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 35 Baugesuche. Bewilligt oder im Bau sind 230 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahl der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude beträgt 250; sie zählt auch laufende Ersatzneubauten. Die Werte zeigen die Bautätigkeit, sie sagen nichts über ein einzelnes Grundstück.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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