W2/45%
Wohnzone 2/45%
rund 460 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
- Grenzabstand
- 6 mArt. 2, Art. 16
Birmensdorf · Kanton Zürich
Was darf ich in Birmensdorf bauen?
Birmensdorf kennt 9 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Yaacoubi Immobilien AG führt die Prüfung der Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung in Birmensdorf durch und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
9Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
140 haBauzonen
1'200Bauzonen-Grundstücke
35Baugesuche in 12 Monaten
65Wohnungen bewilligt oder im Bau
7'587Einwohner · 2025
- Baufeld vor dem Projekt
- Bau- und Zonenordnung
- Jede Zahl mit Beleg
- Planungs- und Baugesetz
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Birmensdorf und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Birmensdorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Birmensdorf.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Birmensdorf vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 60 %.
In den Wohnzonen sind 1 bis 3 Vollgeschosse erlaubt.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 6 und 10,5 m.
In Birmensdorf kommen Wohnzonen vor, dazu Wohn- und Gewerbezonen, eine Kernzone, eine Zentrumszone und eine Zone für öffentliche Bauten. Die Bau- und Zonenordnung legt in den meisten dieser Zonen die Ausnützung, die Vollgeschosse und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. In der Kernzone entfällt die Ausnützung, in der Zone für öffentliche Bauten wird nur die Zahl der Vollgeschosse geregelt.
Die Liste unten zeigt die Masse je Zone. Wie sie sich auf Ihrer Parzelle auswirken, erklärt die Ausnützungsziffer mit Formel und Beispiel.
Wohnzonen
W2/30%
Wohnzone 2/30%
rund 310 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
- Grenzabstand
- 5 mArt. 2, Art. 16
W1/20%
Wohnzone 1/20%
rund 85 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 20 %
- Vollgeschosse
- 1
- Gebäudehöhe
- 6 m
- Grenzabstand
- 5 mArt. 2, Art. 16
W3/60%
Wohnzone 3/60%
rund 75 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
- Grenzabstand
- 6 mArt. 16
Wohnzonen mit Gewerbe
WG2/45%
Zweigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung /45%
rund 65 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
- Grenzabstand
- 6 mArt. 2, Art. 16, Art. 17
WG3/60%
Dreigeschossige Wohnzone mit Gewerbeerleichterung /60%
rund 45 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
- Grenzabstand
- 6 mArt. 2, Art. 16, Art. 17
Kern- und Zentrumszonen
K2
Zweigeschossige Kernzone
rund 130 Grundstücke- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7 m
- Grenzabstand
- 3,5 mArt. 2, Art. 6
Z3/70%
Dreigeschossige Zentrumszone /70%
rund 20 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 70 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 11,5 m
- Grenzabstand
- 6 mArt. 13
Zonen für öffentliche Bauten
Oe
Dreigeschossige Zone für öffentliche Bauten
rund 20 Grundstücke- Vollgeschosse
- 3
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Birmensdorf
Was darf ich bauen in Birmensdorf.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Birmensdorf liegt rund 8 km westlich von Zürich, in der Nähe von Uitikon, Aesch und Wettswil am Albis.
Nach Einwohnern ist Birmensdorf eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Dietikon, der 11 Gemeinden zählt.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Birmensdorf etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Birmensdorf legt die Bau- und Zonenordnung für 9 Zonen amtlich Masse fest. Diese Zonen betreffen rund 1'200 Grundstücke. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026. Zur Bautätigkeit: In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren mit Stand 4. September 2026 rund 65, bei einem Bestand von rund 3'600 Wohnungen. Diese Zahlen beschreiben die Lage und sagen nichts über ein einzelnes Grundstück.
Birmensdorf · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'200hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen140 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude170hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte560 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Birmensdorf gebaut werden.
Drei typische Zonen der Gemeinde, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W1/20%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/45%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3/60%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Birmensdorf im Profil
Was Birmensdorf ausmacht.
Birmensdorf liegt im Bezirk Dietikon, in westlicher Richtung von Zürich aus gesehen, rund 8 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Birmensdorf ZH. Im Jahr 2025 zählte die amtliche Statistik 7'587 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,8 Prozent.
Für die Frage, was gebaut werden darf, ist der Bestand der Ausgangspunkt. In Birmensdorf liegen rund 1'200 Grundstücke in Bauzonen, die zusammen eine Fläche von 140 Hektaren umfassen. Davon tragen rund 170 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die mittlere Grösse dieser Grundstücke liegt bei 560 Quadratmetern. Ein Viertel ist kleiner als 270, ein Viertel grösser als 1'030 Quadratmeter. Zur Lage gehört auch das Gelände: 40 Prozent der Bauzonen-Grundstücke sind eben, 36 Prozent liegen am Hang und 24 Prozent in steiler Hanglage. Das beeinflusst, wie sich ein Gebäude auf dem Grundstück setzen lässt. Die Immobilien in Birmensdorf fassen weitere Themen der Gemeinde zusammen.
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Birmensdorf wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Grenzabstand
Die nötige Entfernung zwischen Fassade und Grenzlinie; einzelne Vorsprünge dürfen bis 2 m hineinragen. Mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG, bisherige Fassung
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Wie hoch und wie dicht ein Neubau in Birmensdorf werden darf, folgt aus Zone, Baufeld und Höhen. Die Bilder sind Illustrationen; für Ihr Grundstück rechnen wir den belegten Wert.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer = zulässige anrechenbare Geschossfläche. Was davon heute nicht gebaut ist, ist die Reserve, rechnerisch.
Ein Richtwert, mehr nicht: Zone, Baulinien und Abstände Ihres Grundstücks fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung von Birmensdorf.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundlegende Fragen lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Birmensdorf
Was Sie in Birmensdorf wissen sollten.
Wie viel Sie in Birmensdorf bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone ab. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten, etwa die Ausnützung, die Zahl der Vollgeschosse und die Höhen. Hinzu kommen Grenzabstände. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Ob Ihr Grundstück bebaubar ist, zeigt erst die Rechnung für genau diese Parzelle.
Neben den Massen prägen weitere Punkte, was möglich ist. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB), zuständig ist das Grundbuchamt Schlieren. Auch die Hanglage und die Grösse der Parzelle wirken auf das, was sich bauen lässt.
Der Anlass ist unterschiedlich. Wer erbt, will wissen, was das Grundstück hergibt. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft die Rechnung bei der Entscheidung zwischen Behalten, Umbauen und Verkaufen. Auch bei einer auslaufenden Hypothek oder einer Trennung kann die Bebaubarkeit ein Teil der Antwort sein.
Im Kanton Zürich gilt für das Bauen das kantonale Recht, ergänzt durch die Bau- und Zonenordnung jeder Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung den baurechtlichen Entscheid (§ 315 Abs. 1 PBG); wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage verstehen. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Adresse sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Entscheiden Sie sich für einen Verkauf, gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still und ohne Inserat, das Honorar fällt erst bei Erfolg an.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Birmensdorf: Ihre Fragen.
Wie viele Zonen mit festgelegten Massen gibt es in Birmensdorf?
Die Bau- und Zonenordnung von Birmensdorf legt für 9 Zonen amtlich Masse fest. Sie betreffen rund 1'200 Grundstücke, Stand der Zonenangaben 14. Oktober 2026. Welche Zone auf Ihre Parzelle zutrifft und welche Masse dort gelten, klären wir im Gespräch anhand der amtlichen Originale. Eine Bewilligung stellen wir dabei nicht in Aussicht.
Wie viel wird in Birmensdorf gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in Birmensdorf rund 35 Baugesuche publiziert. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren mit Stand 4. September 2026 rund 65. Diese Werte beschreiben die Gemeinde als Ganzes. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, hängt von der Zone und der Bau- und Zonenordnung ab.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Wie lange dauert eine Baubewilligung?
Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 PBG). Davor liegt das Baugesuch 20 Tage öffentlich auf. Rekurse können das Verfahren verlängern. Die Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird (§ 322 PBG).
Muss das Grundstück vor dem Verkauf erschlossen sein?
Nein. Auch nicht oder nur teilweise erschlossenes Land findet Käufer; der Preis berücksichtigt dann die Kosten und die Zeit bis zur Erschliessung. Wir klären mit den Unterlagen der Gemeinde, was vorhanden ist und was noch fehlt, und sagen Ihnen, wie ein Käufer das rechnet.
Weiter in Birmensdorf
Weitere Themen in Birmensdorf.
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Birmensdorf
Gewerbe verkaufen an Unternehmer, Entwickler oder direkt an uns.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Birmensdorf
Bäuerliches Bodenrecht, Pacht und Umnutzung geklärt, bevor ein Käufer anfragt.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Birmensdorf verkaufen
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Streit am Familientisch und ohne Zeitdruck.
Mehr erfahren →
Immobilie bewerten
Immobilie bewerten in Birmensdorf
Was Grundstück und Gebäude tragen, hergeleitet aus Zone, Bestand und Lage.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Birmensdorf
Abbrechen und neu bauen, aufstocken oder erweitern: wann sich ein Ersatzneubau lohnt und was die Bauordnung erlaubt.
Mehr erfahren →
Off Market kaufen
Off Market Immobilien kaufen in Birmensdorf
Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus kaufen, das nie inseriert wird: mit einem Suchmandat, vertraulich und persönlich geprüft.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in BirmensdorfGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Birmensdorf?
Sie erreichen eine Fachperson und erhalten einen klaren nächsten Schritt.