Vergleich
Was vergleichbare Liegenschaften in der Region erzielt haben: stark bei Wohnungen und Einfamilienhäusern, schwach bei Bauland.
Birmensdorf · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Birmensdorf
Birmensdorf ist unser Thema: Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Birmensdorf als Bandbreite mit Rechenweg. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Es ist eine nachvollziehbare Rechnung und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'200Bauzonen-Grundstücke
560 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
2 %Leerwohnungsziffer
112 %Steuerfuss · 2026
28 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
7'587Einwohner · 2025
- Diskret, unverbindlich
- Boden und Gebäude
- Persönlich erklärt
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Vier Wege zum Wert
- Kostenlose Bewertung
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Birmensdorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wert
Was den Wert in Birmensdorf bestimmt.
Der Bestand in Birmensdorf nach Baujahr, Grundstücksgrösse und Gelände, so, wie ihn ein Käufer liest. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Den Wert in Birmensdorf bestimmen mehrere Merkmale, die sich von Grundstück zu Grundstück unterscheiden. Bei der Bauperiode gilt: Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 28 Prozent. Auch die Grösse spielt mit, der Median liegt bei 560 Quadratmetern. Bei der Hanglage sind 40 Prozent der Bauzonen-Grundstücke eben, 36 Prozent liegen am Hang und 24 Prozent in steiler Hanglage. Die folgenden Verteilungen zeigen, wo Ihre Liegenschaft einzuordnen ist.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
13 %
1919 bis 1945
3 %
1946 bis 1960
12 %
1961 bis 1980
31 %
1981 bis 2000
25 %
2001 bis 2010
6 %
ab 2011
10 %
Grundstücke nach dem Baujahr ihres ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
270 m²Mitte 560 m²1'030 m²
Ein Viertel der Bauzonen-Grundstücke ist kleiner als das Band, ein Viertel grösser, die mittlere Hälfte liegt darin. Gerundet, hergeleitet aus den amtlichen Plänen.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
40 %
Hanglage, 10 bis 25 %
36 %
steiler Hang, über 25 %
24 %
Anteil der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung. Am Hang entstehen Terrassen, aber auch Mehrkosten.
Ausgangslage in Birmensdorf
Immobilie bewerten in Birmensdorf.
Von den 11 Gemeinden im Bezirk Dietikon ist Birmensdorf nach der Einwohnerzahl eine der grösseren Gemeinden.
Am häufigsten sind in Birmensdorf Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Birmensdorf liegt im oberen Bereich.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Birmensdorf etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Birmensdorf liegen 1'200 Grundstücke in den Bauzonen (Stand Zonenangaben 14. Oktober 2026). Die mittlere Grösse dieser Grundstücke beträgt 560 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 270 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'030 Quadratmeter. Diese Spanne zeigt, warum eine Bewertung immer bei Ihrem eigenen Grundstück beginnen muss. Mit der Gemeindeseite zu Immobilien in Birmensdorf finden Sie weitere Zahlen zum Ort.
Birmensdorf · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner7'587amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+9,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte560 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196028 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Vier Wege zum Wert
Wie ein Wert entsteht.
Ein Wert ist so gut wie sein Rechenweg. Wir wählen die Wege, die zu Ihrer Liegenschaft passen, und zeigen jede Zeile.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Landwert plus Zeitwert der Gebäude: eine Kontrollrechnung, besonders bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Birmensdorf im Profil
Was Birmensdorf ausmacht.
Birmensdorf liegt im Bezirk Dietikon, westlich von Zürich aus und rund 8 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Birmensdorf ZH. Wer in Birmensdorf eine Immobilie bewerten lassen will, beginnt beim Bestand: Die amtliche Statistik zählt in Birmensdorf 3'600 Wohnungen und 270 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus (Stand Gebäudedaten 4. September 2026). In den Bauzonen von Birmensdorf liegen 1'200 Grundstücke auf einer Fläche von 140 Hektar. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse C, auf einer Skala von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Das Zonenbild umfasst Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Kernzone, eine Zentrumszone und eine Zone für öffentliche Bauten.
In Birmensdorf leben 7'587 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,8 Prozent. Auch die Bautätigkeit lässt sich ablesen: 35 Baugesuche wurden in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 publiziert. Dazu sind 65 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag 1. Juni 2026 leer stand: 2 Prozent. Der Steuerfuss der Gemeinde beträgt 112 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026); er gibt an, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeinde ihre Steuer erhebt. Für Ihre Liegenschaft in Birmensdorf zählt jedoch, was auf Ihrer Parzelle steht und was die Bau- und Zonenordnung dort erlaubt. Genau das rechnen wir, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Wert
Was Ihr Grundstück und Ihre Liegenschaft tragen, hergeleitet, nicht geschätzt.
Empfehlung
Halten, entwickeln oder verkaufen, ehrlich und ohne Verpflichtung.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Birmensdorf, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · AnfrageMehr braucht es für den Anfang nicht: Grundstück, Zone und Gebäude sehen wir sofort.
- 02 · BandbreiteInnert zwei Arbeitstagen rechnen wir Boden, Gebäude und Reserve auf den passenden Wegen.
- 03 · BesprechungPersönlich erklärt, mit allen Annahmen offen. Verkaufen müssen Sie danach nicht.
Rechtlich gut zu wissen
Wofür ein belegter Wert zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Bei einem Erwerb vor mehr als 20 Jahren zählt auf Wunsch der Wert vor 20 Jahren statt des damaligen Preises. Diesen Wert muss man belegen können.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Jede Zahl führt auf ihre Quelle zurück: ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein Gespräch, in dem wir Ihre Lage kennenlernen. Mit der Adresse zeigt die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: Bestand, Zone, Masse, Grösse und Lage, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Sie erhalten eine Bandbreite mit Rechenweg.
Entscheiden Sie sich zum Verkauf, gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, mit einem Preis, einer Zusage und einem Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Über Ihren geschützten Zugang sehen Sie den Stand und geben jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone, Masse und Bauvorschriften mit Artikel
- Baufeld: Abstände, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Erneuerungsbedarf und Zustand
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Birmensdorf
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Ein Richtwert, mehr nicht: Ihre Zone, Baulinien, Abstände und Sonderregeln fehlen darin. Den belegten Wert rechnen wir für Ihr Grundstück.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Birmensdorf
Was Sie in Birmensdorf wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Birmensdorf entsteht aus mehreren Faktoren. Dazu gehören die Zone und die Masse, die die Bau- und Zonenordnung festlegt, die Grösse des Grundstücks, die Bauperiode des Gebäudes, die Hanglage und die Lage im Ort. In den Wohnzonen legt die Gemeinde amtlich Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe fest. In der zweigeschossigen Kernzone gelten Vollgeschosse und Gebäudehöhe. Wie viel davon ein Grundstück nutzen kann, zeigt unsere Rechnung.
Wir rechnen: Was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Zone, was ist beides wert. Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit offengelegtem Rechenweg. Es ist keine Schätzung und kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten und führen das Gespräch persönlich, nie per E-Mail.
Anlass für eine Bewertung kann vieles sein. Wer erbt, will wissen, was die Liegenschaft für die Erbengemeinschaft bedeutet. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft eine klare Grundlage. Auch bei einer Trennung oder einer auslaufenden Hypothek schafft eine nachvollziehbare Zahl Ruhe. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB), und wir prüfen sie mit.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Beides bestimmt mit, was auf einem Grundstück möglich ist und damit, wie es zu bewerten ist. Wer verkauft, sollte auch die Steuerfolgen kennen. Hinweise dazu finden Sie im Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Grundbuchgeschäfte für Birmensdorf führt das Grundbuchamt Schlieren.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Birmensdorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Birmensdorf haben noch kein Gebäude?
In den Bauzonen von Birmensdorf gibt es 170 Grundstücke ohne Gebäude, bei insgesamt 1'200 Grundstücken (gerundet, Stand Gebäudedaten 4. September 2026). Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Bewertung ist das nur ein Rahmen. Entscheidend sind Zone, Masse und Grösse Ihrer Parzelle, die wir einzeln rechnen.
Wie gross sind die Grundstücke in Birmensdorf?
Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 560 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 270 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'030 Quadratmeter. Die Grösse ist ein Faktor, der den Wert mitbestimmt, neben Zone, Bauperiode, Hanglage und Lage. In der ersten Einschätzung im Gespräch, kostenlos und unverbindlich, ordnen wir Ihr Grundstück ein.
Warum rechnen Sie den Boden mit?
Weil er oft den grössten Teil des Werts ausmacht. Erlaubt die Zone mehr, als heute steht, ist das Grundstück für Käufer mehr wert als das Haus allein. Diese Reserve rechnen wir nach der Bau- und Zonenordnung Ihrer Gemeinde und zeigen sie Ihnen offen.
Lohnt sich eine Renovation vor dem Verkauf?
Selten im grossen Stil. Viele Käufer, vor allem Familien und Entwickler, möchten selbst entscheiden, was erneuert wird. Kleine Arbeiten wie Reparaturen und ein gepflegter Garten lohnen sich oft. Wir sagen Ihnen ehrlich, was sich am Preis rechnet und was Sie besser dem Käufer überlassen.
Kann ich eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?
Ja. Für Wohnungen zählen Lage im Haus, Zustand und die ganze Liegenschaft, für Mehrfamilienhäuser vor allem der Mietertrag und was auf dem Grundstück zusätzlich möglich wäre. Wir wählen den Weg, der zur Liegenschaft passt, und erklären das Ergebnis im Gespräch Zeile für Zeile.
Kaufen Sie Grundstücke in Birmensdorf auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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