Lage im Haus
Stockwerk, Ausrichtung, Licht, Aussicht, Lift: Zwei gleich grosse Wohnungen im selben Haus können deutlich verschieden viel wert sein.
Birmensdorf · Kanton Zürich
Wohnung verkaufen in Birmensdorf
Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Eigentumswohnungen in Birmensdorf, diskret und ohne Inserat. Sie wählen zwischen Direktankauf mit eigenen Mitteln ohne Finanzierungsvorbehalt und einem Exklusivmandat mit stiller Vermittlung an geprüfte Käufer. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
270Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen
3'600Wohnungen im Bestand
2 %Leerwohnungsziffer
65Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
7'587Einwohner · 2025
- Wohnung im Stockwerkeigentum
- Erneuern oder so verkaufen
- Lage im Haus zählt
- Geprüfte Käufer
- Reglement und Fonds geprüft
- Diskret, ohne Inserat
Wohnung verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrer Wohnung.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was den Preis bestimmt
Was eine Wohnung in Birmensdorf wert macht.
Zustand
Erneuerte Küche, Bad, Böden und Fenster zählen beim Preis; was bald fällig wird, ziehen Käufer ab.
Erneuerungsfonds
Käufer achten auf den Erneuerungsfonds. Er gehört der Gemeinschaft und bleibt beim Verkauf im Haus; ist er gut gefüllt, spricht das für den Preis.
Art. 712l ZGB
Die ganze Liegenschaft
Käufer lesen die Versammlungsprotokolle der letzten Jahre: Was ist an Dach, Fassade und Heizung geplant, was wurde beschlossen?
Reglement und Nutzungsrechte
Was im Reglement steht, etwa Sondernutzungsrechte an Garten, Parkplatz oder Estrich und Regeln zur Vermietung, gehört ins Dossier.
Markt in Birmensdorf
Leerstand und Neubauten bestimmen, wie rasch eine Wohnung verkauft ist. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 2 %, bewilligt oder im Bau sind rund 65 Wohnungen.
Ausgangslage in Birmensdorf
Wohnung verkaufen in Birmensdorf.
Nach Einwohnern ist Birmensdorf eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Dietikon, der 11 Gemeinden zählt.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Birmensdorf liegt im oberen Bereich.
Von Zürich aus gerechnet liegt Birmensdorf rund 8 km westlich, nahe bei Uitikon, Aesch und Wettswil am Albis.
Am häufigsten sind in Birmensdorf Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Die amtliche Statistik weist für Birmensdorf einen Bestand von rund 3'600 Wohnungen aus. Sie verteilen sich auf rund 270 Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen (Stand der Gebäudedaten: 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Für Eigentümerinnen ist sie ein Hinweis auf die Lage im Wohnungsmarkt der Gemeinde, nicht auf den Wert einer einzelnen Wohnung.
Birmensdorf · Kanton ZürichWohnung verkaufen
Einwohnerinnen und Einwohner7'587amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+9,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Wohnungen im Bestand3'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen270hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Das Dossier
Die Unterlagen, die Käufer sehen wollen.
Ein vollständiges Dossier verkürzt den Verkauf und schützt vor Nachverhandlungen. Wir stellen es zusammen und beschaffen, was fehlt.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten zu Ihrer Wohnung, zum Haus und zur Bau- und Zonenordnung. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Die Adresse können Sie vorab in der Grundstückprüfung eingeben: Das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner und einem belegten Preis. Das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie den Stand sehen und jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben. Am Ende steht die Beurkundung beim Notar.
- Grundbuchauszug, Begründungsakt und Reglement
- Aufteilungsplan und Grundrisse
- Protokolle der letzten Versammlungen
- Stand des Erneuerungsfonds und geplante Sanierungen
- Nebenkostenabrechnung, bei Vermietung der Mietvertrag
Birmensdorf im Profil
Was Birmensdorf ausmacht.
Wer eine Wohnung in Birmensdorf verkaufen möchte, tut dies in einer Gemeinde mit 7'587 Einwohnerinnen und Einwohnern nach amtlicher Statistik (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,8 Prozent. Im Bestand der Gemeinde stehen rund 3'600 Wohnungen. Der Steuerfuss von Birmensdorf beträgt 112 % der einfachen Staatssteuer (Stand 2026). Er gibt an, mit welchem Vielfachen der einfachen Staatssteuer die Gemeinde die Einkommens- und Vermögenssteuer bemisst. Steht die Pensionierung an, kann die Wohnung zu gross geworden sein. Auch eine Erbschaft, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek kann den Anlass für einen Verkauf geben.
Birmensdorf liegt im Bezirk Dietikon, westlich von Zürich, in einer Distanz von rund 8 Kilometern. Überwiegend gilt in Birmensdorf die ÖV-Güteklasse C; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Auf rund 270 Grundstücken in Birmensdorf stehen Häuser mit drei und mehr Wohnungen. Das ist der Bestand, in dem Stockwerkeigentum entstehen kann. Bei 28 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Bei älteren Häusern gehören Unterlagen zu Erneuerungen und zum Erneuerungsfonds zu den Fragen im Gespräch. Die Bauzonen von Birmensdorf umfassen 140 Hektar, der Stand der Zonenangaben ist 14. Oktober 2026. Bei der Bautätigkeit zählt Birmensdorf 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Zudem sind 65 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026).
Küche, Bad, Wohnzimmer
Im heutigen Zustand oder erneuert?
Kernsaniert erzielt eine Wohnung oft einen anderen Preis. Ob sich das vor dem Verkauf lohnt, sagen wir Ihnen offen.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Daueroft Monategezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot meist innert weniger Tage
KostenWerbung, Fotos und ein Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Risikoplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Wohnung gilt.
Stockwerkeigentum
Sie besitzen einen Anteil an der ganzen Liegenschaft mit dem Sonderrecht an Ihrer Wohnung. Verkauft wird dieser Anteil.
Art. 712a ZGB
Vorkaufsrecht nur, wenn vereinbart
Die anderen Stockwerkeigentümer haben von Gesetzes wegen kein Vorkaufsrecht. Ein solches kann aber im Begründungsakt vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein.
Art. 712c Abs. 1 ZGB
Fonds und Beiträge
Der Erneuerungsfonds gehört der Gemeinschaft; Ihr Anteil wird beim Verkauf nicht ausbezahlt. Offene Beiträge regelt der Kaufvertrag.
Art. 712l ZGB
Der Ablauf
Von der Adresse bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AnfrageMit der Adresse sehen wir Grundstück, Zone und Gebäude auf einen Blick.
- 02 · FaktenInnert zwei Arbeitstagen: der Bestand, das Zulässige und was beides für den Preis bedeutet.
- 03 · BesprechungPersönlich bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Zahlen nie per E-Mail.
- 04 · WegDirektankauf durch uns oder Exklusivmandat für 3, 6 oder 12 Monate.
- 05 · Vermarktung im StillenNur geprüfte Käufer erhalten Unterlagen, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- 06 · AbschlussBeurkundung, Grundbucheintrag und Übergabe, von uns begleitet.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Birmensdorf
Was Sie in Birmensdorf wissen sollten.
Der Wert einer Eigentumswohnung in Birmensdorf hängt von mehreren Dingen ab. Dazu gehören die Lage im Haus, der Zustand der Wohnung und des Gebäudes, der Erneuerungsfonds und die Gemeinschaft der Stockwerkeigentümer. Wir rechnen diese Punkte einzeln durch und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Das ist eine Rechnung und keine Schätzung.
Stockwerkeigentum wird im Grundbuch eingetragen. Begründet werden kann es schon vor dem Bau, auf Grundlage des Aufteilungsplans (Art. 712a ff. ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Schlieren. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Ist die Wohnung vermietet, bleibt der Verkauf möglich. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Wer die eigene Wohnung verkauft und innert angemessener Frist wieder selbst bewohntes Eigentum in der Schweiz erwirbt, kann die Grundstückgewinnsteuer aufschieben lassen (Art. 12 Abs. 3 lit. e StHG). Mehr zum Haus als Ganzem finden Sie bei Haus verkaufen in Birmensdorf.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich, Einzelheiten zur Steuer unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Wohnung verkaufen in Birmensdorf: Ihre Fragen.
Wie viele Wohnungen und Mehrfamilienhäuser gibt es in Birmensdorf?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) weisen für Birmensdorf rund 3'600 Wohnungen aus. Auf rund 270 Grundstücken stehen Häuser mit drei und mehr Wohnungen. Dort kann Stockwerkeigentum bestehen. Welche Wohnungen im Einzelfall betroffen sind, klären wir im Gespräch anhand des Grundbuchs und der Unterlagen des Hauses.
Was zeigt die Leerwohnungsziffer in Birmensdorf?
Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Für Birmensdorf beträgt sie 2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie beschreibt die Gemeinde insgesamt. Für Ihre Wohnung zählen zusätzlich Lage im Haus, Zustand und Erneuerungsfonds, die wir im Gespräch mit belegten Zahlen durchgehen.
Brauche ich die Zustimmung der anderen Eigentümer?
In der Regel nicht. Sie dürfen Ihre Wohnung frei verkaufen. Ein Vorkaufsrecht der anderen Stockwerkeigentümer oder ein Einspracherecht gegen den Verkauf gibt es nur, wenn es im Begründungsakt oder später vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt wurde (Art. 712c ZGB). Wir prüfen das im Grundbuchauszug, bevor wir Käufer ansprechen.
Müssen alle Erben dem Verkauf zustimmen?
Ja, solange die Erbengemeinschaft besteht, entscheiden die Erben gemeinsam (Art. 602 ZGB). Ist eine Einigung nicht möglich, kann jede Person die Teilung verlangen, notfalls beim Gericht (Art. 604 ZGB). Oft hilft schon eine Zahl, der alle vertrauen. Wir rechnen sie für die ganze Gemeinschaft gleich.
Lohnt sich eine neue Küche vor dem Verkauf?
Manchmal. Eine veraltete Küche oder ein altes Bad drücken den Preis, aber viele Käufer möchten selbst wählen. Wir rechnen, was eine Erneuerung kostet und was sie am Preis bringt, und sagen Ihnen offen, ob sich der Aufwand lohnt oder ob Sie besser im heutigen Zustand verkaufen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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