Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Birmensdorf · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Birmensdorf
Was ist mein Mehrfamilienhaus wert, und wer kauft es? Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Birmensdorf: als Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder als stille Vermittlung im Exklusivmandat, ohne Inserat und mit belegten Zahlen.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
240Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
3'600Wohnungen im Bestand
2 %Leerwohnungsziffer
65Wohnungen bewilligt oder im Bau
112 %Steuerfuss · 2026
7'587Einwohner · 2025
- Geprüfte Investoren
- Mieter bleiben
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
- Mietertrag heute und morgen
- Mehrfamilienhaus und Rendite
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Birmensdorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Birmensdorf
Mehrfamilienhaus verkaufen in Birmensdorf.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Birmensdorf eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Dietikon mit seinen 11 Gemeinden.
Die Bevölkerung von Birmensdorf ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am häufigsten sind in Birmensdorf Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Birmensdorf im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Birmensdorf liegen in der Wohnzone 2/45%, der Wohnzone 2/30% und der zweigeschossige Kernzone.
In Birmensdorf ist bei rund 240 Grundstücken ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude (Stand 4. September 2026). Darin liegen rund 2'700 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an. Für Käufer ist das eine Angabe zur Vermietbarkeit, die sie mit dem Ertrag des einzelnen Hauses abgleichen.
Birmensdorf · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen270hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+9,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde112 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196028 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Birmensdorf im Profil
Was Birmensdorf ausmacht.
Wer in Birmensdorf ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Birmensdorf umfassen 140 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Davon sind rund 170 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen, einer Zentrumszone und einer Zone für öffentliche Bauten. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützung, Vollgeschosse und Gebäudehöhe amtlich fest.
Birmensdorf liegt im Bezirk Dietikon, westlich von Zürich, rund 8 Kilometer von der Stadt entfernt. In der Gemeinde leben 7'587 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich in den Jahren 2020 bis 2025 um +9,8 Prozent. Der Bestand in Birmensdorf zählt rund 3'600 Wohnungen. Bei den Bauzonen-Grundstücken stammt ein Anteil von 28 Prozent aus der Zeit vor 1960. Das kann für Käufer beim Zustand und bei einem möglichen Ersatzneubau von Bedeutung sein. Die Baugesuche der letzten zwölf Monate liegen bei rund 35 (Stand 30. Oktober 2026). Wer in Birmensdorf verkauft, findet auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Birmensdorf weitere Themen.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Mietertrag pro Monat und Kaufpreis eingeben: Sie sehen die Bruttorendite und welcher Preis bei einer erwarteten Rendite herauskommt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Das ist gerechnet, nicht geschätzt, und jede Zahl hat einen Beleg im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit einem Ansprechpartner und Honorar erst bei Erfolg (Art. 412 ff. OR). Über einen geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Wie der Preis entstehtim Wettbewerb von Besichtigungen und Gebotenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Termineneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos und HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Birmensdorf
Was Sie in Birmensdorf wissen sollten.
Käufer von Renditeobjekten wie Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau kann den Wert eines Hauses mitbestimmen. Ob das möglich ist, prüfen wir am Grundstück, bevor wir über einen Preis sprechen. Hilfreich ist dafür die Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses. Als Ausgangslage dient auch die mittlere Netto-Miete im Kanton von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Mieter müssen bei einem Verkauf nicht ausziehen. Die Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Solche Punkte gehören in das Dossier, das ein Käufer prüft.
Auslöser für einen Verkauf können eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek sein. Für diese Lebenslagen gibt es eigene Seiten, etwa zur geerbten Liegenschaft in Birmensdorf. Die Steuerfolgen klären wir früh im Gespräch.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Schlieren. Mehr dazu finden Sie auf der Seite zur Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Birmensdorf: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Birmensdorf?
Bei rund 240 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude (Stand 4. September 2026). Darin liegen rund 2'700 Wohnungen, bei einem Bestand von rund 3'600 Wohnungen in der Gemeinde. Die Zahlen sind gerundet und geben den Gebäudebestand wieder, nicht den Zustand oder den Ertrag eines einzelnen Hauses.
Wird in Birmensdorf gebaut?
Die Gemeinde zählt rund 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Dazu kommen rund 65 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Für Eigentümer eines Mehrfamilienhauses ist das ein Hinweis auf die Bautätigkeit am Ort. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, klären wir im Gespräch.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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