Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Birmensdorf · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Birmensdorf
Birmensdorf: Yaacoubi Immobilien AG prüft für Ihr Grundstück in Birmensdorf, ob sich ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung eignet, kauft selbst im Direktankauf oder vermittelt an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Grundlage ist die Bau- und Zonenordnung, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
460Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
28 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
560 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
65Wohnungen bewilligt oder im Bau
35Baugesuche in 12 Monaten
7'587Einwohner · 2025
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Bestand gegen Zone gerechnet
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Birmensdorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Birmensdorf liegt die Leerwohnungsziffer bei 2 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Ausgangslage in Birmensdorf
Ersatzneubau und Verdichtung in Birmensdorf.
Auf den meisten Grundstücken in Birmensdorf steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Birmensdorf die Wohnzone 2/45%, die Wohnzone 2/30% und die zweigeschossige Kernzone die grössten Bauzonen.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Birmensdorf ist eben, mit unter 10 % Neigung.
In Birmensdorf gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Birmensdorf etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Birmensdorf stehen auf rund 460 Grundstücken in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 560 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 270 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'030 Quadratmeter. Bewilligt oder im Bau sind rund 65 Wohnungen (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert.
Birmensdorf · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196028 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte560 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen270hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau65hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer2 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Birmensdorf im Profil
Was Birmensdorf ausmacht.
Birmensdorf liegt im Bezirk Dietikon, westlich von Zürich aus, in einer Distanz von 8 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Birmensdorf ZH. Nach der amtlichen Statistik leben hier 7'587 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,8 Prozent. Der Bestand zählt rund 3'600 Wohnungen. Auf rund 270 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus.
Für einen Ersatzneubau in Birmensdorf kommen die Wohnzonen und die Wohn- und Gewerbezonen in Betracht. In Wohn- und Mischzonen stehen auf rund 460 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden vor 1960 beträgt 28 Prozent. Insgesamt umfassen die Bauzonen 140 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Wie sich diese auf ebene Lagen, Hanglagen und steile Hanglagen verteilen, zeigt die Seite in einer eigenen Übersicht. Bei der ÖV-Güteklasse gilt überwiegend C; sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr von A, sehr gut, bis D, gering. Ob ein Haus ersetzt oder erweitert werden kann, hängt am einzelnen Grundstück und an der Bau- und Zonenordnung. Genau dort setzen wir an, mit einer Rechnung und Belegen im amtlichen Original.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Birmensdorf im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Birmensdorf vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 20 % und 60 %.
In den Wohnzonen sind 1 bis 3 Vollgeschosse erlaubt.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 6 und 10,5 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W1/20%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/45%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3/60%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Birmensdorf.
- im heutigen Zustand
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- eine Ansprechperson
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Birmensdorf
Was Sie in Birmensdorf wissen sollten.
Bei einem älteren Haus in Birmensdorf stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit einer Aufstockung oder einem Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, entscheidet. In den Wohnzonen legt sie Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Wie viel davon das bestehende Haus schon nutzt, zeigt eine Rechnung, keine Schätzung. Mehr dazu finden Sie unter Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Bei vermieteten Häusern kommt die Zeit hinzu. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer misst den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand. Sie beträgt 2 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026).
Wer erbt, in den Ruhestand geht oder ein Haus hat, das zu gross geworden ist, kann vor dieser Entscheidung stehen. Auch eine auslaufende Hypothek oder eine Trennung kann Anlass sein. Wir prüfen beide Wege und nennen Ihnen die Zahlen, bevor über einen Preis gesprochen wird.
Im Kanton Zürich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde massgebend. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Die Grundstückgewinnsteuer erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu auf der Seite Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung mit Luftbild und Katasterplan: Sie geben die Adresse ein, das Grundstück erscheint sofort, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Dann haben Sie zwei Wege. Im Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Im Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung erhalten Sie eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Birmensdorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Birmensdorf kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In Wohn- und Mischzonen stehen auf rund 460 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist keine Aussage über einzelne Grundstücke. Ob ein Ersatzneubau möglich ist, hängt von der Bau- und Zonenordnung und vom Grundstück ab. Wir rechnen das im Gespräch mit Ihnen durch.
Wie viel wird in Birmensdorf aktuell gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind rund 65 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Unter den Bauzonen-Grundstücken ohne Gebäude, rund 170, sind auch laufende Ersatzneubauten mitgezählt. Die Zahlen beschreiben die Bautätigkeit, nicht Ihr Grundstück.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Kaufen Sie Grundstücke in Birmensdorf auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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