Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Zumikon · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Zumikon
Lohnt sich bei Ihrem Haus ein Ersatzneubau in Zumikon? Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Zumikon, kauft selbst oder vermittelt an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Zuerst rechnen wir, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, danach sprechen wir über Wege.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
470Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
26 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
1'000 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
95Wohnungen bewilligt oder im Bau
30Baugesuche in 12 Monaten
5'781Einwohner · 2025
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung als Alternative
- Bewilligung im Blick
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Zumikon wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Zumikon
Ersatzneubau und Verdichtung in Zumikon.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Zumikon aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Zumikon liegen in der Wohnzone 2/25, der Wohnzone 2/60 und der Wohnzone 2/35.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Zumikon misst Höhen, Abstände und Ziffern noch nach den bisherigen Begriffen des Planungs- und Baugesetzes.
Ohne Gebäude ist in Zumikon etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Für Ersatzneubauten in Zumikon stehen in der amtlichen Statistik rund 470 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden vor 1980. Daneben gibt es rund 200 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus und rund 2'800 Wohnungen im Bestand. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,85 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an. Bewilligt oder im Bau sind rund 95 Wohnungen (Stand 4. September 2026).
Zumikon · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196026 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte1'000 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 13. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'800hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau95hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,85 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt KüsnachtamtlichSitz in Küsnacht
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Zumikon liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,85 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen. Wir prüfen beide Wege nebeneinander.
Zumikon im Profil
Was Zumikon ausmacht.
Beim Bauen in Zumikon zeigt die amtliche Statistik 160 Hektar Bauzonen mit rund 1'200 Grundstücken (Stand Zonen: 13. Oktober 2026). Davon sind rund 210 Grundstücke ohne Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Zumikon kennt mehrere Wohnzonen, Quartiererhaltungszonen, eine Kernzone und eine Zentrumszone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest.
Für einen Ersatzneubau in Zumikon ist der ältere Bestand der Ausgangspunkt. In den Wohn- und Mischzonen stehen rund 470 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 26 Prozent (Stand Gebäudedaten: 4. September 2026). Zumikon liegt im Bezirk Meilen, südöstlich der Stadt, in einer Distanz von rund 8 Kilometern. Von den Bauzonen-Grundstücken in Zumikon liegen 73 Prozent in Hanglage und 5 Prozent in steiler Hanglage; das gehört in jede Planung. Die Seite zeigt Ihnen die Lage Ihres Grundstücks in Zumikon im Katasterplan, sobald Sie Ihre Adresse eingeben.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Zumikon im Schnitt.
Die Dichte in den Wohnzonen steuert die Bau- und Zonenordnung von Zumikon vor allem mit der Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 60 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 6,5 und 8,1 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W2/25Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/35Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/60Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Zumikon.
- keine Renovation vorher
- Erbengemeinschaften willkommen
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Zumikon
Was Sie in Zumikon wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stellt sich die Frage: erhalten und erweitern oder abbrechen und neu bauen? Aufstockung und Anbau lassen den Bestand stehen. Ein Ersatzneubau nutzt, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Was Ihr Grundstück hergibt, rechnen wir zuerst. Es ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung mit Belegen. Mehr zur Rechnung finden Sie unter Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen.
Sind Wohnungen vermietet, brauchen Sie Zeit. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Für die Mieten im Kanton nennt die amtliche Statistik 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Mögliche Anlässe sind eine Erbschaft, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek. Drei Wege stehen offen: selbst bauen lassen, an einen Entwickler verkaufen oder Land gegen Wohnung. Dabei bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vor Baubeginn beim Notar vereinbart.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es keine Einsprache (§ 315 Abs. 3 PBG); wer Ansprüche wahren will, verlangt die Zustellung des Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde die Grundstückgewinnsteuer (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück sehen Sie Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan. Danach rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert.
Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand. Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Ein Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Küsnacht. Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Zumikon: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Zumikon kommen für einen Ersatzneubau in Frage?
Die amtliche Statistik zählt rund 470 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Das ist ein Ausgangspunkt, kein Urteil über das einzelne Grundstück. Ob sich bei Ihnen etwas ergibt, hängt von der Bau- und Zonenordnung und vom Bestand ab. Das rechnen wir im Gespräch mit Ihnen.
Wie viel wird in Zumikon gebaut?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Bewilligt oder im Bau sind rund 95 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Unter den Bauzonen-Grundstücken ohne Gebäude, rund 210, zählen auch laufende Ersatzneubauten. Diese Zahlen zeigen den Rahmen, nicht Ihr Grundstück.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Zumikon an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Für Erbengemeinschaften: dieselbe Zahl und derselbe Rechenweg für alle.
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Haus, Wohnung oder Mehrfamilienhaus kaufen, das nie inseriert wird: mit einem Suchmandat, vertraulich und persönlich geprüft.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in ZumikonGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 13. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Zumikon?
Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.