Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Zell · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Zell
Wie verkaufe ich mein Mehrfamilienhaus in Zell, ohne dass es öffentlich wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Zell den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, still und ohne Inserat. Die Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
180Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
3'100Wohnungen im Bestand
0,74 %Leerwohnungsziffer
50Wohnungen bewilligt oder im Bau
115 %Steuerfuss · 2026
6'855Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
- Mieter bleiben
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Ausgangslage in Zell
Mehrfamilienhaus verkaufen in Zell.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Zell die drittgrösste Gemeinde des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Am häufigsten sind in Zell Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Mit seinem Steuerfuss liegt Zell im oberen Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Zell die Wohnzone 2/40, die Wohnzone 2a/30 und die Wohnzone 3/60 die grössten Bauzonen.
In Zell zählt die amtliche Statistik 6'855 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich von 2020 bis 2025 um +6,6 Prozent. Der Wohnungsbestand liegt bei 3'100 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,74 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen am Stichtag leer stand. Bewilligt oder im Bau sind 50 Wohnungen (Stand 4. September 2026).
Zell · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen200hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand3'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,74 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde115 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196047 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt TurbenthalamtlichSitz in Turbenthal
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Zell im Profil
Was Zell ausmacht.
Wer in Zell ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, schaut zuerst auf das Bauen. In den Bauzonen liegen 1'400 Grundstücke auf einer Fläche von 138 Hektaren (Stand der Zonenangaben: 14. Oktober 2026). Davon sind 230 Grundstücke ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Zonen der Gemeinde umfassen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Zentrumszone, eine Industriezone und eine Zone für öffentliche Bauten. Bei den Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer fest.
Beim Gebäudebestand zählt die amtliche Statistik 200 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, bei 180 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen 2'000 Wohnungen (Stand der Gebäudedaten: 4. September 2026). Bei 47 Prozent der Grundstücke stammt ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Zell liegt östlich von Zürich, rund 21 Kilometer entfernt, im Bezirk Winterthur. Zur Gemeinde gehören Rämismühle, Zell ZH, Rikon im Tösstal und Kollbrunn. Im Bauzonenbild von Zell sind 65 Prozent der Grundstücke eben. Wer ein Mehrfamilienhaus hält, findet bei Ersatzneubau und Verdichtung in Zell die Frage, was auf dem Grundstück zusätzlich möglich ist.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt; jede Zahl hat ihren Beleg im amtlichen Original.
Dann stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar ist erst bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Der Preisin Bieterrunden nach Besichtigungenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeithäufig mehrere Monate mit vielen Termineneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot in der Regel innert Tagen
Die KostenInserate, Fotos und Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar
Die Sicherheitplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Käufer im Ausland
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Zell
Was Sie in Zell wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Zu den Käufern können Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren gehören. Ob ein Mehrfamilienhaus in Zell an eine Pensionskasse oder an einen Investor geht, klärt sich erst mit den Unterlagen. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, zeigt die Prüfung einer Aufstockung.
Die Mieter müssen nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Das ist für Käufer ein Teil der Rechnung.
Anlass für den Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung oder eine Hypothek, die ausläuft. Wer erbt, findet bei Geerbte Liegenschaft in Zell verkaufen den passenden Weg. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 290, ein Viertel grösser als 940 Quadratmeter.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Mehr dazu finden Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Zell: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser und Wohnungen gibt es in Zell?
Bei 180 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 2'000 Wohnungen (Stand der Gebäudedaten: 4. September 2026). Im ganzen Bestand zählt die Gemeinde 3'100 Wohnungen. Die Werte sind gerundet. Sie zeigen, wie gross der Bestand ist, nicht, was ein einzelnes Haus trägt.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Zell aus?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,74 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie misst den Anteil der Wohnungen, die am Stichtag leer standen. Für Eigentümer ist sie eine Zahl unter mehreren. Die Mietstatistik des Kantons nennt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024); sie gilt für den Kanton, nicht für ein einzelnes Haus.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Wie genau ist die Bewertung?
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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