Ersatzneubau und Verdichtung in Zell

Zell im Profil

Was Zell ausmacht.

In Zell lebten im Jahr 2025 6'855 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,6 Prozent. Der Wohnungsbestand umfasst rund 3'100 Wohnungen. Dahinter stehen Eigentümerinnen und Eigentümer in ganz unterschiedlichen Lebenslagen. Steht die Pensionierung an, stellt sich die Frage, ob das Haus noch zum Alltag passt. Auch eine auslaufende Hypothek kann Anlass sein, den Bestand in Zell neu zu betrachten.

Zur Gemeinde Zell im Bezirk Winterthur gehören Rämismühle, Zell ZH, Rikon im Tösstal und Kollbrunn. Zell liegt östlich von Zürich, rund 21 Kilometer entfernt. In den Bauzonen von Zell stehen rund 1'400 Grundstücke, darunter rund 200 mit einem Mehrfamilienhaus. Bei 47 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Für 480 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen gilt: Das Gebäude stammt aus der Zeit vor 1980. Dort lohnt sich die Frage nach Ersatzneubau und Verdichtung. Wer ein Haus in Zell verkaufen will, findet dort den allgemeinen Weg.

Der Ablauf

Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.

Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.

Zell

Was Sie in Zell wissen sollten.

Bei einem Gebäude aus der Zeit vor 1980 stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa mit Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Was die Bau- und Zonenordnung von Zell zusätzlich erlaubt, entscheidet darüber. In den Wohnzonen legt sie die Ausnützungsziffer fest, in der Zentrumszone zusätzlich die Vollgeschosse. Wie viel Reserve ein Grundstück hat, rechnen wir aus; die Seite zur Aufstockung eines Mehrfamilienhauses zeigt, wie das geht.

Mieter gehören von Anfang an in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton betrug im Jahr 2024 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat. Die Leerwohnungsziffer von 0,74 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an.

Wer verkaufen will, kann an einen Entwickler verkaufen oder sein Land gegen eine Wohnung im Neubau einbringen. Beim Weg Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 290, ein Viertel grösser als 940 Quadratmeter.

Im Kanton Zürich massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Beim Verkauf erhebt die Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht; es fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an.

Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Dann rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.

Danach entscheiden Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand; es gibt einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, in dem Sie jede Besichtigung und jedes Angebot freigeben.

Häufige Fragen

Ersatzneubau und Verdichtung in Zell: Ihre Fragen.