W2/40
Wohnzone 2/40
rund 460 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
Zell · Kanton Zürich
Was darf ich in Zell bauen?
Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Zell nach der Bau- und Zonenordnung. Wir zeigen, welche Zone gilt, welche Masse amtlich festgelegt sind und wo ausdrücklich keine Vorgabe besteht. Eine Baubewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
7Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
138 haBauzonen
1'400Bauzonen-Grundstücke
40Baugesuche in 12 Monaten
50Wohnungen bewilligt oder im Bau
6'855Einwohner · 2025
- Planungs- und Baugesetz
- Jede Zahl mit Beleg
- Bau- und Zonenordnung
- Baufeld vor dem Projekt
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Zell und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Zell wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Zell.
In Zell regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 60 %.
Die Bau- und Zonenordnung von Zell unterscheidet Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, eine Zentrumszone, eine Industriezone und eine Zone für öffentliche Bauten. In den Wohnzonen, den Wohn- und Gewerbezonen sowie der Zentrumszone legt sie die Ausnützungsziffer amtlich fest. In der Zentrumszone kommen die Vollgeschosse dazu.
Die Industriezone arbeitet mit Baumassenziffer und Überbauungsziffer. Für Ausnützung und Vollgeschosse macht sie ausdrücklich keine Vorgabe. Die Zone für öffentliche Bauten legt keine Masse fest und lässt die Vollgeschosse offen. Die Liste unten zeigt die Zonen im Einzelnen.
Wohnzonen
W2a/30
Wohnzone 2a/30
rund 210 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
W3/60
Wohnzone 3/60
rund 160 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
Wohnzonen mit Gewerbe
WG3/60
Wohnzone G3
rund 130 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
WG2/40
Wohnzone G2
rund 90 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
Kern- und Zentrumszonen
ZK/75
Zentrumszone K
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 75 %
- Vollgeschosse
- 3
Industrie- und Gewerbezonen
I/6.0
Industriezone
rund 35 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 6 m³/m²
- Überbauungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
Zonen für öffentliche Bauten
öB
Zone für öffentliche Bauten
rund 20 Grundstücke- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
Nur Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz amtlich; steht ein Artikel unter dem Wert, steht er so in der Bau- und Zonenordnung der Gemeinde und ist an dieser Stelle im Original geprüft. «Keine Vorgabe» heisst: Die Ordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Massgebend sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Zell
Was darf ich bauen in Zell.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Zell umfasst vier Ortschaften: Rämismühle, Zell ZH, Rikon im Tösstal und Kollbrunn.
Von Zürich aus gerechnet liegt Zell rund 21 km östlich, nahe bei Schlatt, Weisslingen und Wildberg.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Zell die drittgrösste Gemeinde des Bezirks Winterthur mit seinen 19 Gemeinden.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Zell etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Für die Frage, was Sie in Zell bauen dürfen, gibt die Bau- und Zonenordnung den Rahmen vor. Sie kennt 7 Zonen mit amtlich festgelegten Massen (Stand 14. Oktober 2026). In diesen Zonen liegen 1'100 Grundstücke. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 530 m². Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 290 m², ein Viertel grösser als 940 m².
Zell · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen138 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude230hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte530 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt TurbenthalamtlichSitz in Turbenthal
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Die Gemeinde Zell hat ihre Bau- und Zonenordnung an die Baubegriffe angepasst, die seit 1. März 2017 im Planungs- und Baugesetz stehen. Gemessen wird nach der geltenden Fassung.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche. Flächen in Dach-, Attika- und Untergeschossen zählen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 255 und 259 PBG
Baumassenziffer
Bauvolumen über dem massgebenden Terrain in seinen Aussenmassen je Quadratmeter anrechenbarer Grundstücksfläche.
§ 258 PBG
Überbauungsziffer
Anrechenbare Gebäudefläche innerhalb der projizierten Fassadenlinie im Verhältnis zur anrechenbaren Grundstücksfläche.
§ 256 PBG
Fassadenhöhe und Gesamthöhe
Die Fassadenhöhe misst bis zur Oberkante der Dachkonstruktion an der Fassade, die Gesamthöhe bis zum höchsten Punkt der Dachkonstruktion. Mehr als 25 m Fassadenhöhe sind nur möglich, wo Hochhäuser zugelassen sind.
§§ 278, 279, 281 und 282 PBG
Zell im Profil
Was Zell ausmacht.
In Zell leben 6'855 Menschen (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,6 Prozent. Der Wohnungsbestand in Zell umfasst 3'100 Wohnungen. Wer hier ein Haus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, ob das Haus noch zur eigenen Lebenslage passt. Dann lohnt es sich zu wissen, was das Grundstück baulich hergibt. Wie sich die Eigentümerschaft in Zell entscheidet, bleibt ihre Sache; wir liefern die Zahlen dazu.
Die Gemeinde Zell im Bezirk Winterthur liegt östlich von Zürich, rund 21 Kilometer entfernt. Zu Zell gehören die Ortschaften Rämismühle, Zell ZH, Rikon im Tösstal und Kollbrunn. In den Bauzonen von Zell liegen 1'400 Grundstücke auf 138 Hektaren. Davon tragen 230 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei 47 Prozent der Grundstücke mit Gebäuden stammt der Bestand aus der Zeit vor 1960. Das ist für die Frage nach Umbau oder Ersatz von Belang. Dazu kommen 200 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, für die dieselbe Prüfung nach der Bau- und Zonenordnung gilt.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Zell hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileDas Gesuch geht mit allen Unterlagen an die Baubehörde; wo es sich darstellen lässt, wird das Vorhaben ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidInnert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnWird nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen, erlischt die Bewilligung (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Zell.
Zell
Was Sie in Zell wissen sollten.
Ob ein Grundstück in Zell bebaubar ist, hängt zuerst von seiner Zone ab. Die Zone bestimmt, welche Nutzung zulässig ist und welche Masse gelten. Dazu zählen je nach Zone Ausnützung, Baumasse, Höhen und Grenzabstände. Diese Angaben lesen wir im amtlichen Original nach und rechnen daraus, was auf dem Grundstück möglich ist. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung mit Beleg.
Die Parzellengrösse und die Lage prägen das Ergebnis mit. In den Bauzonen liegen 65 Prozent der Grundstücke eben, 24 Prozent in Hanglage und 11 Prozent in steiler Hanglage. Eine Hanglage kann den Bau anders prägen als eine ebene Parzelle. Weitere Einschränkungen stehen im Grundbuch: Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Im Gewässerraum entlang von Bächen, Flüssen und Seen ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV).
Auch für den Verkauf ist das wichtig. Unter Ersatzneubau und Verdichtung in Zell finden Sie dazu weitere Überlegungen.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu finden Sie unter Was darf ich im Kanton Zürich bauen?.
Am Anfang steht ein Gespräch. Sie nennen uns die Adresse, und in der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück erscheint die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach bestimmen wir die Zone und lesen die amtlichen Masse im Original nach.
Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Sie erhalten die Zahlen mit Beleg. Die erste Einschätzung im persönlichen Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Wünschen Sie einen Verkauf, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Bis zur Beurkundung bleibt ein Ansprechpartner für Sie da.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Zell: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Zell liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Es sind rund 1'100 Grundstücke in 7 Zonen (Stand 14. Oktober 2026). Insgesamt liegen 1'400 Grundstücke in der Bauzone. Für Ihre Parzelle lesen wir die Zone und ihre Masse im amtlichen Original nach und rechnen daraus, was möglich ist. Jede Zahl belegen wir Ihnen im Gespräch.
Wie viele Baugesuche und Wohnungen sind in Zell aktuell im Gang?
Publiziert waren 40 Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Bewilligt oder im Bau sind 50 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Zahlen sagen nichts über ein einzelnes Grundstück. Dafür prüfen wir Ihre Parzelle nach der Bau- und Zonenordnung, ohne eine Bewilligung in Aussicht zu stellen.
Wie lange dauert eine Baubewilligung?
Die Baubehörde entscheidet in der Regel innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten und grösseren Umbauten innert vier Monaten (§ 319 PBG). Davor liegt das Baugesuch 20 Tage öffentlich auf. Rekurse können das Verfahren verlängern. Die Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird (§ 322 PBG).
Verkaufen oder im Baurecht abgeben?
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Zell wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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