Zone und Nutzweise
Industrie- und Gewerbezonen dienen vor allem Produktion, Grossverteilung, Lager und Transport; Handel und Dienstleistung sind möglich, wo die Bau- und Zonenordnung sie zulässt.
§ 56 PBG
Zell · Kanton Zürich
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Zell
Zell liegt im Bezirk Winterthur, und Yaacoubi Immobilien AG begleitet hier den Verkauf von Gewerbe- und Industrieliegenschaften und Arealen. Wir kaufen selbst im Direktankauf oder vermitteln still im Exklusivmandat. Vorher rechnen wir, was die Zone erlaubt. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
70Grundstücke in Arbeitszonen oder mit Gewerbebau
138 haBauzonen
40Baugesuche in 12 Monaten
50Wohnungen bewilligt oder im Bau
115 %Steuerfuss · 2026
6'855Einwohner · 2025
- Zone und Nutzweise geprüft
- Baumasse vorgerechnet
- Diskret, ohne Inserat
- Entwickler und Unternehmer
- Gewerbe, Werkhof, Areal
- Altlasten offen geklärt
Gewerbeliegenschaft verkaufen
Erzählen Sie uns von Ihrem Objekt.
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir melden uns innert zwei Arbeitstagen persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Zell wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Ausgangslage in Zell
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Zell.
Zell liegt rund 21 km östlich von Zürich, in der Nähe von Schlatt, Weisslingen und Wildberg.
Nach Einwohnern ist Zell die drittgrösste Gemeinde im Bezirk Winterthur, der 19 Gemeinden zählt.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2/40, die Wohnzone 2a/30 und die Wohnzone 3/60.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Zell im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Ohne Gebäude ist in Zell etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Zell zählt die amtliche Auswertung 70 Grundstücke, die in Arbeitszonen liegen oder einen Gewerbebau als Hauptgebäude tragen. Davon liegen 50 in Arbeitszonen. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026, die Zonenangaben den Stand 14. Oktober 2026. Die Zahlen sagen, wie gross der Kreis ist. Über ein einzelnes Grundstück sagen sie nichts.
Zell · Kanton ZürichGewerbeliegenschaft verkaufen
Bauzonen-Grundstücke1'400hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen138 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate40hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau50hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Steuerfuss der Gemeinde115 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+6,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt TurbenthalamtlichSitz in Turbenthal
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Was den Wert bestimmt
Was eine Gewerbeliegenschaft wert macht.
Baumasse
In Arbeitszonen steuert oft die Baumassenziffer, wie viel Volumen gebaut werden darf. Hallenhöhen, Lasten und Zufahrt bestimmen die Nutzbarkeit.
Mietverhältnisse
Laufende Mietverträge mit Gewerbemietern gehen auf den Käufer über und prägen den Ertrag.
Art. 261 OR
Umnutzung
Wer eine Halle anders nutzen will, braucht eine Bewilligung, auch ohne Umbau, sobald der neuen Nutzung baurechtliche Bedeutung zukommt.
§ 309 Abs. 1 lit. b PBG
Belastete Standorte
Für den Verkauf eines Grundstücks, das als belasteter Standort eingetragen ist, braucht es eine Bewilligung der Behörde; das klären wir zu Beginn.
Art. 32dbis Abs. 3 USG
Entwicklung
Liegt das Areal in einem Gebiet, das sich wandelt, zählt für Entwickler, was ein Gestaltungsplan oder eine Umzonung ermöglichen könnte.
Zell im Profil
Was Zell ausmacht.
Zell liegt im Bezirk Winterthur, östlich von Zürich, rund 21 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören Rämismühle, Zell ZH, Rikon im Tösstal und Kollbrunn. Amtlich zählt die Statistik 6'855 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +6,6 Prozent. Wer in Zell eine Gewerbeliegenschaft verkaufen will, findet sie daher in einer Gemeinde mit mehreren Ortschaften und unterschiedlichen Zonen.
Für Gewerbe ist in Zell vor allem die Industriezone von Bedeutung, eine Arbeitszone für Industrie und Gewerbe. Dazu kommen Wohn- und Gewerbezonen sowie die Zentrumszone. Von den Grundstücken der Gemeinde liegen 70 in Arbeitszonen oder tragen einen Gewerbebau als Hauptgebäude, davon 50 in Arbeitszonen. Die Bauzonen umfassen insgesamt 138 Hektar mit 1'400 Grundstücken. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 530 Quadratmetern. Gewerbeliegenschaften bilden also einen klar umrissenen Teil des Bestands, den wir einzeln prüfen. Wie sich die Zone auf Ihr Grundstück auswirkt, besprechen wir mit Ihnen im persönlichen Gespräch, mit amtlichen Belegen.
Arbeitszonen
Industrie-, Gewerbe- und Zentrumszonen in Zell.
In Zell regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 40 % und 60 %.
Wohnzonen mit Gewerbe
WG3/60
Wohnzone G3
rund 130 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
WG2/40
Wohnzone G2
rund 90 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
Kern- und Zentrumszonen
ZK/75
Zentrumszone K
rund 30 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 75 %
- Vollgeschosse
- 3
Industrie- und Gewerbezonen
I/6.0
Industriezone
rund 35 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 6 m³/m²
- Überbauungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Drei Wege im Vergleich
Öffentlich, still oder direkt?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissauf Portalen, für Nachbarn, Mieter und Bekannteein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauertoft Monategezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetInserate, Fotos, Honorarein Honorar erst mit dem Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Wer kauft
Für Unternehmer und Entwickler.
Unternehmen, die einen Standort suchen, Bauunternehmen und Projektentwickler, die Areale umnutzen, und Investoren, die langfristig vermieten: Wir kennen ihre Suchprofile und sprechen gezielt an. Unternehmen mit Sitz im Ausland können Betriebsstätten in der Regel ohne Bewilligung erwerben (Art. 2 Abs. 2 lit. a BewG).
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten: Zone, Baumasse, Gebäudebestand. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Danach wählen Sie den Weg. Im Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Sie erhalten einen Preis, eine Zusage und einen Notartermin.
Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Sie erhalten einen geschützten Zugang mit Stand, Unterlagen und Freigabe jeder Besichtigung und jedes Angebots. Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Der Ablauf
Vom Standort bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · PrüfungAus den amtlichen Unterlagen: Zone, Nutzweise, Baumasse, Mietverträge und Einträge im Grundbuch.
- 02 · AltlastenOb ein Eintrag als belasteter Standort besteht und was er für den Verkauf heisst.
- 03 · RechnungErtrag, Nutzwert für Selbstnutzer und Entwicklungswert des Bodens, nebeneinander.
- 04 · Gezielte AnspracheNach unterzeichneter Vertraulichkeit sprechen wir Unternehmer, Entwickler und Investoren mit passendem Suchprofil an.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zell
Was Sie in Zell wissen sollten.
Bei einer Gewerbeliegenschaft in Zell entscheidet zuerst die Zone. In der Industriezone legt die Bau- und Zonenordnung amtlich die Baumassenziffer und die Überbauungsziffer fest. Eine Ausnützungsziffer und eine Vorgabe zu Vollgeschossen gibt es dort ausdrücklich nicht. Was die Zone erlaubt, bestimmt den Käuferkreis und damit den Wert. Ein Areal mit unbenutzten Reserven kann für Projektentwickler anders aussehen als eine voll genutzte Werkhalle.
Zum Wert gehören Nutzung, Zustand der Gebäude, Mietverhältnisse und die Grösse des Grundstücks. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Zone zulässt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung. Mehr zur Methode finden Sie unter Baumassenziffer berechnen mit Beispiel.
Läuft der Betrieb weiter, bleibt der Verkauf diskret: kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Anlass kann eine Nachfolge, eine Erbschaft oder eine auslaufende Hypothek sein.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Eine Handänderungssteuer erhebt der Kanton nicht, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Zuständig ist das Grundbuchamt Turbenthal. Allgemeines zum Verkauf lesen Sie auf der Seite Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Gewerbeliegenschaft verkaufen in Zell: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Zell sind für Gewerbe relevant?
Amtlich zählen 70 Grundstücke, die in Arbeitszonen liegen oder einen Gewerbebau als Hauptgebäude tragen. Davon liegen 50 in Arbeitszonen. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Die Zahl zeigt den Umfang des Kreises. Ob ein einzelnes Grundstück verkäuflich ist und was es wert ist, rechnen wir im Gespräch mit Belegen aus dem amtlichen Original.
Wie gross sind die Bauzonen in Zell?
Die Bauzonen umfassen 138 Hektar mit 1'400 Grundstücken. Davon sind 230 ohne Gebäude, was auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Die Zonenangaben haben den Stand 14. Oktober 2026. Für Eigentümer einer Gewerbeliegenschaft heisst das: Die Bau- und Zonenordnung legt fest, was auf ihrem Grundstück möglich ist, und das prüfen wir vor jedem Preisgespräch.
Darf in der Gewerbezone gewohnt werden?
Nur eingeschränkt. In Industrie- und Gewerbezonen sind Wohnungen für standortgebundene Betriebsangehörige gestattet (§ 56 Abs. 4 PBG); Handel und Dienstleistung kann die Bau- und Zonenordnung zulassen. Wohnungen in grösserem Umfang setzen eine Umzonung oder einen Gestaltungsplan voraus. Wir prüfen den Planungsstand der Gemeinde.
Kaufen Sie Grundstücke in Zell auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Kaufen Sie auch ganze Areale?
Ja. Werkhöfe, Gewerbebauten und ganze Areale kaufen wir auch selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt. Bei grösseren Arealen arbeiten wir mit Partnern aus unserem Kreis. Ein erstes Gespräch klärt, welcher Weg für Sie der richtige ist und welche Unterlagen wir dafür brauchen.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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