W2a
Wohnzone 2A
rund 560 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Wettswil am Albis · Kanton Zürich
Was darf ich in Wettswil am Albis bauen?
Was darf ich auf meinem Grundstück bauen? Yaacoubi Immobilien AG prüft für Eigentümerinnen und Eigentümer in Wettswil am Albis die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung. Wir rechnen, was die Zone amtlich erlaubt, belegen jede Zahl im Original und stellen keine Bewilligung in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
5Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
110 haBauzonen
1'200Bauzonen-Grundstücke
30Baugesuche in 12 Monaten
5'419Einwohner · 2025
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Jede Zahl mit Beleg
- Bau- und Zonenordnung
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Baufeld vor dem Projekt
- Planungs- und Baugesetz
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Wettswil am Albis und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Wettswil am Albis wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Wettswil am Albis.
In Wettswil am Albis regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 60 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 4,5 und 10,5 m.
In Wettswil am Albis kommen Wohnzonen und eine Kernzone vor. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer, die Vollgeschosse und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Für die Kernzone gelten Vollgeschosse und Höhe.
Bei keiner dieser Zonen ist ein Mass ausdrücklich offengelassen. Die Liste unten zeigt die Zonen mit ihren Massen. Welche Masse für Ihr Grundstück gelten, klären wir im Gespräch.
Wohnzonen
W1
Wohnzone 1
rund 300 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 25 %
- Vollgeschosse
- 1
- Gebäudehöhe
- 4,5 m
W2b
Wohnzone 2B
rund 210 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 45 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
W3
Wohnzone 3
rund 35 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 85 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 55 %Art. 5, Art. 6, Art. 7
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 9 m
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Wettswil am Albis
Was darf ich bauen in Wettswil am Albis.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
Rund 7 km südwestlich von Zürich gelegen, hat Wettswil am Albis Stallikon, Bonstetten und Aesch in der Nähe.
Nach Einwohnern ist Wettswil am Albis eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Affoltern, der 14 Gemeinden zählt.
Ohne Gebäude ist in Wettswil am Albis ein kleinerer Teil der Bauzonen-Grundstücke als im Mittel des Kantons Zürich.
In Wettswil am Albis gelten für rund 1'200 Grundstücke amtlich festgelegte Masse, verteilt auf 5 Zonen. Die Einwohnerzahl betrug 5'419 (Stand 2025). Im Bestand stehen rund 2'400 Wohnungen, und auf rund 150 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Diese Zahlen beschreiben den Rahmen, in dem ein Bauvorhaben zu beurteilen ist.
Wettswil am Albis · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke1'200hergeleitetgerundet, Stand 12. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen110 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude140hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte490 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Wettswil am Albis gebaut werden.
Drei typische Zonen der Gemeinde, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2aMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Wettswil am Albis im Profil
Was Wettswil am Albis ausmacht.
Wer in Wettswil am Albis bauen will, fragt zuerst, was die Bauzonen hergeben. Sie umfassen 110 Hektar, verteilt auf rund 1'200 Grundstücke. Davon sind rund 140 Grundstücke ohne Gebäude; mitgezählt sind auch laufende Ersatzneubauten. In der Bau- und Zonenordnung von Wettswil am Albis stehen 5 Zonen mit amtlich festgelegten Massen, sie gelten für rund 1'200 Grundstücke. Stand der Zonenangaben ist der 12. Oktober 2026. Wer wissen will, was darf ich bauen in Wettswil am Albis, findet hier den Rahmen; die Rechnung für das einzelne Grundstück folgt im Gespräch.
Wettswil am Albis gehört zum Bezirk Affoltern und besteht aus der Ortschaft Wettswil. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 30 Baugesuche publiziert. Auf 11 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Am Hang liegen 68 Prozent der Bauzonen-Grundstücke, in steiler Hanglage 15 Prozent. Eben sind 17 Prozent. Eine Hanglage wirkt sich darauf aus, wie sich Geschosse, Zufahrt und Höhen auf einem Grundstück anordnen lassen. Weitere Angaben zum Ort zeigt die Gemeindeseite zu Immobilien in Wettswil am Albis.
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Wettswil am Albis wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Zwei, vier oder sechs Geschosse? Auf einem Grundstück in Wettswil am Albis hängt das von Zone, Baufeld und zulässigen Höhen ab. Wir rechnen es für jede Parzelle einzeln.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Wettswil am Albis.
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Eine Bewilligung braucht, wer neu baut, umbaut oder die Nutzung baurechtlich bedeutsam ändert; in Kernzonen gilt das auch für den Abbruch (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Wettswil am Albis
Was Sie in Wettswil am Albis wissen sollten.
Was Sie bauen dürfen, hängt zuerst von der Zone ab. In Wettswil am Albis legt die Bau- und Zonenordnung für die Wohnzonen die Ausnützungsziffer, die Vollgeschosse und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest. In der Kernzone sind es die Vollgeschosse und die Höhe. Wo die Ordnung nichts festlegt, ist das ausdrücklich vermerkt. Ob und wie viel gebaut werden darf, ergibt sich aber erst aus der Rechnung für Ihr Grundstück.
Zur Zone kommen weitere Einschränkungen. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Das zuständige Grundbuchamt ist Schlieren. Auch die Hanglage und die Grösse der Parzelle wirken sich aus: Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 490 Quadratmeter.
Der Anlass für die Frage kann verschieden sein. Wer erbt, möchte wissen, was auf dem Grundstück möglich ist. Steht die Pensionierung an oder ist das Haus zu gross geworden, hilft die Rechnung bei der Entscheidung. Erläuterungen finden Sie unter Ausnützungsziffer berechnen mit Beispiel. Eine Bewilligung stellen wir dabei nicht in Aussicht.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Einen Überblick bietet das Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung: Sie geben die Adresse ein, und das Grundstück erscheint sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach folgt das Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Wie wir dabei vorgehen, zeigt die Methode zur Prüfung eines Grundstücks. Wollen Sie verkaufen, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Bis zur Beurkundung haben Sie einen Ansprechpartner.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Wettswil am Albis: Ihre Fragen.
Was schränkt ein Baufeld zusätzlich ein?
Neben der Zone können Lärm-Empfindlichkeitsstufe, Gewässerraum und Grundbucheinträge das Bauen einschränken. Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG), und Dienstbarkeiten stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. ZGB). In Wettswil am Albis liegen 68 Prozent der Bauzonen-Grundstücke am Hang, was die Planung ebenfalls beeinflusst.
Ersetzt die Grundstückprüfung eine Baubewilligung?
Nein. Die Grundstückprüfung zeigt Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Er stellt keine Bewilligung in Aussicht. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung. In Wettswil am Albis wurden bis 30. Oktober 2026 rund 30 Baugesuche veröffentlicht; über jedes entscheidet die Behörde.
Woher weiss ich, in welcher Zone mein Grundstück liegt?
Aus dem Zonenplan der Gemeinde. Geben Sie oben Ihre Adresse ein: Sie sehen Ihre Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, mit Fläche, Zone und Gemeinde. Was die Zone erlaubt, steht in der Bau- und Zonenordnung; wir rechnen es für Ihr Grundstück durch.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Was heisst «keine Vorgabe» in der Zonenliste?
Die Bau- und Zonenordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Fehlt etwa eine Geschosszahl, begrenzen Ziffer und Höhen das Volumen. Das ist ein geprüftes Ergebnis, keine Lücke. Was auf Ihrem Grundstück gilt, prüfen wir zusätzlich auf Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Wettswil am Albis wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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