Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Wettswil am Albis · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Wettswil am Albis
Wettswil am Albis: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer in Wettswil am Albis. Zwei Wege stehen offen: der Direktankauf ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Die Mieter bleiben, die Mietverhältnisse gehen über, und die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
140Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'400Wohnungen im Bestand
0,34 %Leerwohnungsziffer
89 %Steuerfuss · 2026
5'419Einwohner · 2025
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
- Diskret, ohne Inserat
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Wettswil am Albis wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Wettswil am Albis
Mehrfamilienhaus verkaufen in Wettswil am Albis.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Wettswil am Albis eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Affoltern mit seinen 14 Gemeinden.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Wettswil am Albis aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Wettswil am Albis im unteren Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2A, die Wohnzone 1 und die Wohnzone 2B.
In Wettswil am Albis zählt die amtliche Statistik 140 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist, mit 1'400 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,34 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, wie viele der Wohnungen am Stichtag leer standen. Die Bevölkerung veränderte sich in den Jahren 2020 bis 2025 um +2,6 Prozent.
Wettswil am Albis · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,34 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+2,6 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde89 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196011 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Wettswil am Albis im Profil
Was Wettswil am Albis ausmacht.
Wettswil am Albis liegt im Bezirk Affoltern, südwestlich von Zürich und rund 7 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehört die Ortschaft Wettswil. Laut amtlicher Statistik leben hier 5'419 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr liegt überwiegend in der Güteklasse C; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Wer in Wettswil am Albis ein Mehrfamilienhaus verkaufen will, kann die Lage so mit denselben amtlichen Werten beschreiben, die auch ein Käufer liest. Nach den Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) gibt es 150 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus in Wettswil am Albis. Bei 140 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, mit zusammen 1'400 Wohnungen. Im gesamten Bestand der Gemeinde stehen 2'400 Wohnungen.
Die Bauzonen von Wettswil am Albis umfassen 110 Hektar (Stand 12. Oktober 2026). In der Bau- und Zonenordnung finden sich Wohnzonen und eine Kernzone. Sie legt Vollgeschosse sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe fest, in den Wohnzonen zusätzlich die Ausnützungsziffer. 68 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen in Hanglage, 15 Prozent in steiler Hanglage. Ob ein Grundstück eben oder am Hang liegt, gehört zu den Angaben, die wir bei Umbau oder Aufstockung mitrechnen. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden in der Gemeinde rund 30 Baugesuche publiziert. Weitere Angaben zur Gemeinde finden Sie in der Übersicht zu Immobilien in Wettswil am Albis. Für Ihr Haus belegen wir diese Werte im amtlichen Original, bevor wir über den Verkauf sprechen.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen halten Jahrzehnte, aber nicht ewig. Was bald ansteht, zieht ein Käufer ab; wir rechnen es offen ein.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Wir kommen mit Fakten und rechnen, bevor über einen Preis gesprochen wird: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach entscheiden Sie zwischen zwei Wegen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, und das Honorar ist erst bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch, hier beim Grundbuchamt Schlieren. Sie erhalten einen geschützten Zugang und geben jede Besichtigung und jedes Angebot selbst frei.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer davon erfährtalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur für ausgewählte Käufer mit unterzeichneter Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Der Preisentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtals begründetes Angebot von uns
Die Zeitoft Monate mit vielen Besichtigungeneinige Wochen bis wenige Monate, je nach Grundstückein Angebot meist innert weniger Tage
Die KostenInserate, Fotos und HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar
Die Sicherheiteine geplatzte Finanzierung wirft zurückKäufer mit geprüftem Finanzierungsnachweiseigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Während der Laufzeit eines Exklusivmandats vermittelt nur ein Partner. Ihr Objekt erscheint deshalb nirgends doppelt, und kein Käufer verhandelt an Ihnen vorbei. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Wettswil am Albis
Was Sie in Wettswil am Albis wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Wer ein Mehrfamilienhaus an eine Pensionskasse oder an einen Investor verkaufen will, braucht belegte Zahlen.
In Wettswil am Albis gibt es Wohnzonen und eine Kernzone. Die Bau- und Zonenordnung legt dort Ausnützungsziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest, in der Kernzone Vollgeschosse sowie Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Ob eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau möglich ist, zeigt erst die Rechnung am einzelnen Grundstück. Mehr dazu finden Sie unter Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Die Mieter müssen nicht ausziehen: Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Das ist ein kantonaler Wert und ersetzt nicht die Mieten Ihres Hauses. Wer erbt oder wessen Hypothek ausläuft, kann den Verkauf in Ruhe planen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu lesen Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Einen Überblick bietet die Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Wettswil am Albis: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Wettswil am Albis?
Die amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) nennen 140 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 1'400 Wohnungen. Insgesamt zählt die Gemeinde 2'400 Wohnungen. Für Sie heisst das: Ihr Haus gehört zu einem überschaubaren Kreis, und wir belegen seine Zahlen im amtlichen Original.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Wettswil am Albis aus?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,34 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, wie gross der Anteil leer stehender Wohnungen am Wohnungsbestand an diesem Tag war. Für ein Mehrfamilienhaus ist sie ein Gemeindewert und sagt nichts über Ihre Mietverhältnisse. Diese prüfen wir im Gespräch anhand Ihrer Unterlagen.
Wer kauft Mehrfamilienhäuser?
Pensionskassen und Anlagestiftungen, Family Offices, Immobilienfirmen und private Investoren. Sie rechnen verschieden: Die einen wollen sicheren Ertrag, die anderen die Reserve für Aufstockung oder Ersatzneubau. Wir sprechen gezielt diejenigen an, für die Ihre Liegenschaft am meisten wert ist, und prüfen vorher ihren Finanzierungsnachweis.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
Lohnt sich eine Aufstockung vor dem Verkauf?
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Wettswil am Albis an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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