Viel Reserve
Je grösser der Abstand zwischen heutigem Bestand und dem, was die Zone erlaubt, desto eher trägt ein Neubau.
Wettswil am Albis · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Wettswil am Albis
Soll ich erhalten, ersetzen oder verkaufen? Yaacoubi Immobilien AG prüft in Wettswil am Albis, ob sich ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung auf Ihrem Grundstück eignet, und begleitet den Verkauf an Entwickler oder Land gegen Wohnung. Wir rechnen zuerst, dann sprechen wir über einen Preis.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
500Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
11 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
490 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
30Baugesuche in 12 Monaten
5'419Einwohner · 2025
- Bewilligung im Blick
- Diskret, ohne Inserat
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Aufstockung als Alternative
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Mieter fair begleiten
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Wettswil am Albis wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Wettswil am Albis liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,34 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Wettswil am Albis
Ersatzneubau und Verdichtung in Wettswil am Albis.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Wettswil am Albis aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die Wohnzone 2A, die Wohnzone 1 und die Wohnzone 2B.
Die Bevölkerung von Wettswil am Albis ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Die Bau- und Zonenordnung von Wettswil am Albis beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Wettswil am Albis seltener keine Gebäude als im ganzen Kanton Zürich.
In Wettswil am Albis gibt es 500 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Das ist der Bestand, bei dem sich die Frage nach Erhalt, Erweiterung oder Neubau stellen kann. Die Einwohnerzahl liegt bei 5'419 (Stand 2025). Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,34 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht, und ist für die Planung von Mieterwechseln ein Anhaltspunkt.
Wettswil am Albis · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196011 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte490 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 12. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'400hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate30hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,34 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag: Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander. Welcher passt, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Wettswil am Albis im Profil
Was Wettswil am Albis ausmacht.
Wer in Wettswil am Albis über einen Ersatzneubau nachdenkt, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen von Wettswil am Albis umfassen 110 Hektar mit rund 1'200 Grundstücken. Davon tragen 140 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild besteht aus mehreren Wohnzonen und einer Kernzone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung die Ausnützungsziffer, die Vollgeschosse und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Für die Kernzone gelten Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe.
Der Gebäudebestand liefert den Ausgangspunkt. In den Wohn- und Mischzonen von Wettswil am Albis stehen auf 500 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Auf 150 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus, im Bestand zählt die Gemeinde 2'400 Wohnungen. In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 waren 30 Baugesuche publiziert. Die Bauzonen-Grundstücke liegen zu 68 Prozent in Hanglage und zu 15 Prozent in steiler Hanglage; 17 Prozent sind eben. Wettswil am Albis liegt südwestlich von Zürich, rund 7 Kilometer entfernt, im Bezirk Affoltern.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Wettswil am Albis im Schnitt.
In Wettswil am Albis regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 60 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 1 bis 3 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 4,5 und 10,5 m fest.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W1Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2aMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarBei Verkauf oder Land gegen Wohnung: Beurkundung und Übergabe auf den vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Wettswil am Albis.
- keine Renovation vorher
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Wettswil am Albis
Was Sie in Wettswil am Albis wissen sollten.
Bei einem Gebäude aus der Zeit vor 1980 gibt es zwei Richtungen. Sie erhalten und erweitern, etwa mit einer Aufstockung oder einem Anbau, oder Sie brechen ab und bauen neu. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Deshalb rechnen wir zuerst, was auf dem Grundstück steht und was zulässig ist. Dafür helfen die Nutzungsreserve Ihres Grundstücks berechnen und die Seite zur Aufstockung beim Mehrfamilienhaus.
Die Grösse der Parzelle prägt die Möglichkeiten. Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 490 Quadratmetern; ein Viertel ist kleiner als 260, ein Viertel grösser als 830 Quadratmeter. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C. Auch die Hanglage kann Bau und Zufahrt beeinflussen.
Mieter und Zeit gehören von Beginn an in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Anlass kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek. Zum Verkauf an einen Entwickler passt auch Land gegen Wohnung in Wettswil am Albis.
Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Kanton Zürich gibt es im Baubewilligungsverfahren kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Das Grundbuchamt Schlieren ist zuständig. Zu den Grundlagen finden Sie mehr unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Zuvor zeigt die Grundstückprüfung Ihr Grundstück im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das Grundstück wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach haben Sie die Wahl. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an geprüfte Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, die vor Baubeginn beim Notar vereinbart wird. Der Kauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Mit dem Mandat erhalten Sie einen geschützten Zugang, und jede Besichtigung und jedes Angebot geben Sie frei.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Wettswil am Albis: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Wettswil am Albis kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In Wohn- und Mischzonen stehen auf 500 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980 (Stand 4. September 2026). Ob sich ein Ersatzneubau eignet, sagt diese Zahl nicht. Das hängt vom einzelnen Grundstück und der Bau- und Zonenordnung ab. Wir rechnen es im Gespräch mit Ihnen durch, kostenlos und unverbindlich.
Wie viele Baugesuche gibt es in Wettswil am Albis?
In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 waren 30 Baugesuche publiziert, gerundet. Die Zahl zeigt, wie viele Gesuche in diesem Zeitraum bekannt gemacht wurden. Für Ihr Grundstück ersetzt sie keine Prüfung. Wir klären, was die Bau- und Zonenordnung dort erlaubt, und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Darf ich mehr bauen, als die Zone erlaubt?
Mit einer Arealüberbauung oder einem Gestaltungsplan kann mehr zulässig sein, wenn die Bau- und Zonenordnung das vorsieht und besondere Anforderungen erfüllt sind (§§ 69 bis 72 und 83 PBG). Das ist kein Bonus auf Knopfdruck. Wir weisen solche Möglichkeiten als eigene Variante aus, nie im Grundwert.
Was geschieht mit den Mietern?
Ein Ersatzneubau braucht Zeit und Rücksicht. Kündigungen müssen gut begründet und frühzeitig geplant sein; Mieter können eine Erstreckung verlangen (Art. 272 OR). Faire Lösungen, etwa Hilfe bei der Wohnungssuche, verkürzen Verfahren. Bei einem Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 12. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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