Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Wallisellen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Wallisellen
Yaacoubi Immobilien AG prüft Ersatzneubau und Verdichtung in Wallisellen, kauft das Grundstück selbst oder vermittelt es diskret an Entwickler. Auch Land gegen Wohnung ist möglich. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Das erste Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
1'100Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
50 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
630 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
340Wohnungen bewilligt oder im Bau
35Baugesuche in 12 Monaten
17'811Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bewilligung im Blick
- Aufstockung als Alternative
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Mieter fair begleiten
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Wallisellen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Aus kleinen, ungünstig geschnittenen Wohnungen wird durch Umbau oft nicht, was heute gesucht ist.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Wallisellen liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,23 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Wallisellen
Ersatzneubau und Verdichtung in Wallisellen.
Am häufigsten sind in Wallisellen Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1946 bis 1960 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Wallisellen die Wohnzone 1.9, die Wohnzone 1.6 und die Wohnzone 1.4 die grössten Bauzonen.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
In Wallisellen gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Wallisellen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
Ein Grundstück mit älterem Gebäude lässt sich erhalten, erweitern oder ersetzen. In den Wohn- und Mischzonen stehen auf rund 1'100 Grundstücken Gebäude aus der Zeit vor 1980. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 50 Prozent. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es rund 340 (Stand 4. September 2026). Die Zahlen beschreiben den Bestand und die Bautätigkeit, nicht ein einzelnes Grundstück.
Wallisellen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196050 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte630 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen640hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand8'600hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau340hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate35hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer1,23 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt WallisellenamtlichSitz in Wallisellen
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Wallisellen im Profil
Was Wallisellen ausmacht.
In Wallisellen lebten laut amtlicher Statistik 17'811 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,4 Prozent. Dazu gehören im Bestand rund 8'600 Wohnungen. Wer hier ein Haus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor der Frage, ob das Haus zu gross geworden ist. Dann stellt sich auch die Frage, was mit dem Grundstück geschehen soll.
Für einen Ersatzneubau Mehrfamilienhaus in Wallisellen zählt zuerst der Bestand. Auf rund 640 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus. In den Wohn- und Mischzonen tragen rund 1'100 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980. Wallisellen liegt im Bezirk Bülach und besteht aus der Ortschaft Wallisellen. Bauzonen umfassen in Wallisellen 276 Hektar und rund 2'100 Grundstücke (Stand 14. Oktober 2026). Was die Leerwohnungsziffer misst, ist der Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand; sie betrug 1,23 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 35 Baugesuche publiziert.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Bestandesschutz
Bestehende Bauten, die heutigen Bauvorschriften widersprechen, dürfen umgebaut, erweitert und, wenn sie sich für eine zonengemässe Nutzung nicht eignen, anders genutzt werden, sofern keine überwiegenden öffentlichen oder nachbarlichen Interessen entgegenstehen. Neue oder weitergehende Abweichungen von Vorschriften brauchen eine Ausnahmebewilligung. Ein Neubau muss dagegen alle heutigen Regeln einhalten.
§ 357 Abs. 1 PBG
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Wallisellen im Schnitt.
In Wallisellen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,4 und 4 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 8,1 und 16,5 m.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W1.9Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2.7Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WG3.5Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidEin Vorentscheid klärt Grundsatzfragen wie Zone oder Höhe vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Verkaufen an uns oder über uns.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Wallisellen.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Angebot in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar erst bei Erfolg
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Wallisellen
Was Sie in Wallisellen wissen sollten.
Bei einem älteren Haus stehen zwei Wege offen. Sie können es erhalten und erweitern, etwa mit einer Aufstockung oder einem Anbau. Oder das Haus wird abgebrochen und durch einen Neubau ersetzt. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. In den Wohnzonen von Wallisellen legt sie Baumassenziffer und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Eine Ausnützungsziffer gibt sie ausdrücklich nicht vor. Diese Masse rechnen wir für Ihr Grundstück durch.
Mieter, Zeit und Kündigungen gehören früh in die Planung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton betrug je m² und Monat 21,3 Franken (Stand 2024).
Auch die Grundstücksgrösse spielt eine Rolle. Der Median der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 630 m². Ein Viertel ist kleiner als 420 m², ein Viertel grösser als 1'020 m². Wer verkauft, kann an einen Entwickler verkaufen oder Land gegen Wohnung prüfen.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Zum Verkauf selbst führt die Kantonsseite zum Liegenschaftsverkauf.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Es ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Vorab zeigt die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück die Parzelle im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich. Danach rechnen wir: was steht auf dem Grundstück, was erlaubt die Bau- und Zonenordnung, was ist es wert. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird Ihre Wohnung im Neubau vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Wallisellen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Wallisellen kommen für einen Ersatzneubau infrage?
In den Wohn- und Mischzonen tragen rund 1'100 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980. Das ist der Bestand, aus dem sich Ersatzneubau oder Erweiterung ergeben können. Ob ein einzelnes Grundstück dafür taugt, hängt von der Bau- und Zonenordnung ab. Wir rechnen das für Ihre Parzelle im ersten Gespräch durch, kostenlos und unverbindlich.
Wie viel wird in Wallisellen aktuell gebaut?
Die amtlichen Gebäudedaten nennen rund 340 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Dazu kommen rund 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude zählen rund 290; darin sind auch laufende Ersatzneubauten enthalten. Die Zahlen beschreiben die Gemeinde, nicht Ihr Grundstück.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Wallisellen an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Bleiben, wo Sie verwurzelt sind: Land einbringen, Wohnung erhalten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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