Siedlungsgebiet im Richtplan
Als Siedlungsgebiet gilt Land, das bereits weitgehend überbaut ist oder voraussichtlich innert 20 bis 25 Jahren benötigt wird und erschlossen werden kann.
§ 21 PBG
Wallisellen · Kanton Zürich
Bauerwartungsland und Einzonung in Wallisellen
Was ist mein Grundstück wert, wenn es vielleicht einmal eingezont wird? Yaacoubi Immobilien AG begleitet in Wallisellen den Verkauf von Bauerwartungsland, ohne Versprechen zur Einzonung. Wir rechnen zuerst, belegen jede Zahl im amtlichen Original und besprechen danach den Direktankauf oder das Exklusivmandat.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
25Grundstücke in Reservezonen oder vor einer Einzonung
276 haBauzonen
17'811Einwohner · 2025
340Wohnungen bewilligt oder im Bau
93 %Steuerfuss · 2026
CÖV-Güteklasse, überwiegend
- Kein Versprechen ohne Planung
- Mehrwertausgleich gerechnet
- Reservezone und Siedlungsgebiet
- Diskret, ohne Inserat
- Einzonung erklärt
- Gerechnet, nicht geschätzt
Bauerwartungsland
Wo steht Ihr Land?
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir prüfen Richtplan und Zonenplan und besprechen das Ergebnis persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Wallisellen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Rechenbeispiel
Was eine Einzonung kostet.
Wird Land eingezont, steigt sein Wert. Einen Teil schöpft der Kanton ab: 20 Prozent des Mehrwerts, unter CHF 30'000 Mehrwert nichts (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 Abs. 1bis RPG). Fällig wird die Abgabe bei der Überbauung oder beim Verkauf; die bezahlte Abgabe mindert später die Grundstückgewinnsteuer.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Wert als LandwirtschaftslandCHF 60'000
Wert nach der EinzonungCHF 1'260'000
MehrwertCHF 1'200'000
Abgabe 20 %CHF 240'000
Fälligbei Überbauung oder Verkauf
Fiktive Zahlen, Fläche rund 1'500 m². Den Mehrwert bemisst die Behörde; massgebend ist der Zeitpunkt, in dem die Einzonung in Kraft tritt.
Ausgangslage in Wallisellen
Bauerwartungsland in Wallisellen.
Rund 6 km nordöstlich von Zürich gelegen, hat Wallisellen Dietlikon, Opfikon und Dübendorf in der Nähe.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Eben, unter 10 % Neigung, ist der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke.
Ohne Gebäude ist in Wallisellen etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
Nach Einwohnern ist Wallisellen eine der grösseren Gemeinden im Bezirk Bülach, der 22 Gemeinden zählt.
In Wallisellen liegen rund 25 Grundstücke in Reservezonen. Das ist Nichtbauzone, also Land, das als Kandidat für eine Einzonung gilt, ohne dass diese feststeht (Stand 14. Oktober 2026). Zum Vergleich: In den Bauzonen stehen rund 2'100 Grundstücke. Die Einwohnerzahl liegt bei 17'811 (Stand 2025), und sie veränderte sich in den Jahren 2020 bis 2025 um +3,4 Prozent.
Wallisellen · Kanton ZürichBauerwartungsland
Einwohnerinnen und Einwohner17'811amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+3,4 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Fläche der Bauzonen276 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke2'100hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude290hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau340hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,23 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde93 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Begriffe
Was Bauerwartungsland ist und was nicht.
Bauzonen für 15 Jahre
Bauzonen dürfen nur so gross sein, wie es der voraussichtliche Bedarf für 15 Jahre verlangt. Darum wird nur eingezont, was nachweislich gebraucht wird.
Art. 15 RPG
Wallisellen im Profil
Was Wallisellen ausmacht.
Wer in Wallisellen Bauerwartungsland verkaufen will, schaut zuerst auf das, was schon gebaut ist. Die Bauzonen von Wallisellen umfassen 276 Hektar mit rund 2'100 Grundstücken (Stand 14. Oktober 2026). Davon tragen rund 290 kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Das Zonenbild reicht von Wohnzonen über Wohn- und Gewerbezonen bis zu Zentrums- und Kernzonen und Arbeitszonen für Industrie und Gewerbe. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke in Wallisellen beträgt 630 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 420 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'020 Quadratmeter.
Die Gemeinde zählt 8'600 Wohnungen, und 340 Wohnungen sind bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Zudem gab es 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Von den Bauzonen-Grundstücken in Wallisellen liegen 66 Prozent eben und 32 Prozent am Hang. Die Mehrfamilienhäuser stehen auf rund 640 Grundstücken. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,23 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026); sie gibt den Anteil der leer stehenden Wohnungen am Bestand an. Wallisellen liegt nordöstlich von Zürich, in 6 Kilometern Distanz, im Bezirk Bülach. Reservezonen gehören nicht zur Bauzone; sie sind Nichtbauland.
Am Rand der Bauzone
Zwischen Feld und Quartier.
Planung braucht Jahre. Wer weiss, wo sein Land im Verfahren steht, kann in Ruhe wählen: behalten, gemeinsam mit einem Partner entwickeln oder verkaufen, zu einem Preis, der die Chance gerecht aufteilt.
Das Verfahren
So wird Land eingezont.
- RichtplanEingezont werden kann nur im Siedlungsgebiet, das der kantonale Richtplan bezeichnet.
- Revision der Bau- und ZonenordnungZonenplan und Bauordnung passt die Gemeinde an, die Bevölkerung kann sich dazu äussern.
- Festsetzung und GenehmigungDie Gemeinde setzt fest, der Kanton genehmigt; gegen die Festsetzung ist ein Rekurs möglich.
- MehrwertausgleichBemessen wird der Mehrwert auf das Inkrafttreten, bezahlt wird die Abgabe später.
- Erschliessung und BauErst erschlossenes Land ist baureif.
Offen gerechnet
Wir rechnen mit dem, was gilt.
Bauerwartungsland ist so viel wert, wie wahrscheinlich und wie bald es Bauland wird. Wir prüfen Richtplan, Zonenplan und laufende Revisionen in Wallisellen und rechnen den Wert heute und nach einer möglichen Einzonung. Versprechen, dass eingezont wird, machen wir nicht: Darüber entscheiden Gemeinde und Kanton.
Am Anfang steht die Grundstückprüfung für Ihr Grundstück: Sie geben die Adresse ein, und die Parzelle erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Im persönlichen Gespräch legen wir dann die Fakten auf den Tisch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, und jede Zahl belegen wir im amtlichen Original.
Danach stehen zwei Wege offen. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand, auch von Erbengemeinschaften. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still, ohne Inserat, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer; das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Beurkundet wird beim Notar (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB).
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir sind der Käufer.
Wir kaufen mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein begründeter Preis, eine verbindliche Zusage, ein Termin beim Notariat, auch für Liegenschaften in Wallisellen.
- im heutigen Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir finden den Käufer.
Wir bringen Ihr Objekt Off Market zu wenigen geprüften Käufern: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, seriös begleitet bis zum Notar.
- ein Partner für die Laufzeit
- ein nachvollziehbarer Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Wallisellen
Was Sie in Wallisellen wissen sollten.
Bauerwartungsland ist Land, für das eine Einzonung denkbar ist, aber nicht beschlossen. Bis dahin bleibt das Grundstück Nichtbauland, und ausserhalb der Bauzone gelten enge Regeln für Bauten und Umnutzungen (Art. 24 ff. RPG). Wir versprechen deshalb keine Einzonung und keinen Zeitpunkt.
Den Wert bestimmt, was heute rechtlich gilt, und was dazu erst möglich werden könnte. Das trennen wir sauber. Wer erbt, wer das Land nicht mehr bewirtschaftet oder wer vor der Pensionierung die Nachfolge ordnet, kann sich fragen, ob ein Verkauf heute oder ein Zuwarten besser passt. Beides lässt sich nüchtern durchrechnen.
Wichtig ist der Mehrwertausgleich. Wird im Kanton Zürich Land eingezont, erhebt der Kanton eine Mehrwertabgabe auf dem Mehrwert (§§ 2 und 4 MAG, Art. 5 RPG). Als Mehrwert gilt die Differenz zwischen dem Wert ohne und mit der Planungsmassnahme (§ 3 MAG). Die Abgabe wird mit der Baufreigabe fällig oder, bei einem früheren Verkauf, mit dem Übergang des Eigentums (§ 10 MAG). Erbgang und Schenkung gelten nicht als Verkauf.
Im Kanton Zürich entscheiden kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, was auf einem Grundstück zulässig ist. Eine Einzonung löst die Mehrwertabgabe aus; Einzelheiten finden Sie unter Mehrwertausgleich im Kanton Zürich. Einen Überblick über Verkauf und Steuern bietet die Kantonsseite zum Verkauf von Grundstücken.
Häufige Fragen
Bauerwartungsland in Wallisellen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Wallisellen liegen in Reservezonen?
Rund 25 Grundstücke liegen in Reservezonen (Stand 14. Oktober 2026). Das ist Nichtbauzone und gilt als Kandidat für eine Einzonung, ohne dass diese feststeht. In den Bauzonen stehen dagegen rund 2'100 Grundstücke. Ob ein einzelnes Grundstück betroffen ist, klären wir in der Grundstückprüfung und im persönlichen Gespräch.
Wie gross sind die Bauzonen in Wallisellen und wie viele Grundstücke sind unbebaut?
Die Bauzonen umfassen 276 Hektar (Stand 14. Oktober 2026). Rund 290 Bauzonen-Grundstücke tragen kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Sie sagt also nicht, wie viel Land frei ist. Die mittlere Grösse der Grundstücke beträgt 630 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 420 Quadratmeter.
Was ist Bauerwartungsland wert?
Mehr als Landwirtschaftsland, weniger als Bauland. Wie viel, hängt davon ab, wie wahrscheinlich und wie bald eine Einzonung ist und was danach gebaut werden darf. Wir rechnen beide Werte und die Spanne dazwischen, offen und mit den Unterlagen der Gemeinde, und erklären, wovon die Spanne abhängt.
Was passiert mit der Hypothek?
Sie wird beim Verkauf aus dem Kaufpreis abgelöst. Läuft eine Festhypothek noch, verlangt die Bank bei vorzeitiger Auflösung meist eine Entschädigung. Wir legen den Termin wenn möglich so, dass sie klein bleibt, oder der Käufer übernimmt die Hypothek, wenn die Bank zustimmt.
Kaufen Sie Bauerwartungsland?
Ja, wenn die Lage im Siedlungsgebiet und die Planung der Gemeinde eine Einzonung realistisch machen. Wir kaufen selbst oder vermitteln an Entwickler mit langem Atem, oft mit einem Preis in zwei Teilen: heute ein fester Betrag, nach der Einzonung ein Zuschlag.
Welche Steuern fallen beim Verkauf in Wallisellen an?
Den Gewinn besteuert die politische Gemeinde mit der Grundstückgewinnsteuer (§ 205 StG ZH); eine Handänderungssteuer kennt der Kanton Zürich nicht. Wie hoch die Steuer ausfällt, hängt vom Gewinn und von der Besitzdauer ab. Wir rechnen sie für Ihren Nettoerlös als Bandbreite, verbindlich rechnet das Steueramt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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