Wallisellen · Kanton Zürich
Wallisellen ist der Ort, in dem Yaacoubi Immobilien AG den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer begleitet: diskret, ohne Inserat, mit belegten Zahlen. Zur Wahl stehen der Direktankauf durch uns oder ein Exklusivmandat, bei dem das Honorar erst im Erfolgsfall fällig wird.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
Mehrfamilienhaus verkaufen
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Wallisellen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Wallisellen
Von den 22 Gemeinden im Bezirk Bülach ist Wallisellen nach der Einwohnerzahl eine der grösseren Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Wallisellen aus der Zeit von 1946 bis 1960, die zweitmeisten aus der Zeit von 1961 bis 1980.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Wallisellen liegt im mittleren Bereich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Wallisellen liegen in der Wohnzone 1.9, der Wohnzone 1.6 und der Wohnzone 1.4.
In Wallisellen ist bei 610 Grundstücken das Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus. Darin liegen 7'100 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer betrug am Stichtag 1. Juni 2026 1,23 Prozent. Sie gibt an, wie viele der Wohnungen am Stichtag leer standen. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, zählt die Seite mit 340 (Stand 4. September 2026). Das sind die Zahlen, auf denen eine erste Rechnung aufbaut.
Musterbeispiel
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Wallisellen im Profil
Wallisellen liegt im Bezirk Bülach, nordöstlich von Zürich, in einer Distanz von 6 Kilometern. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Wallisellen. Im Jahr 2025 zählte die amtliche Statistik 17'811 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3,4 Prozent. Wer hier ein Mehrfamilienhaus verkaufen möchte, sieht an diesen Angaben zuerst, in welchem Umfeld die Liegenschaft steht.
Für ein Mehrfamilienhaus ist der Bestand der Ausgangspunkt. In Wallisellen gibt es 8'600 Wohnungen, und rund 640 Grundstücke tragen ein Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen umfassen 276 Hektar mit 2'100 Grundstücken. Die mittlere Grösse dieser Grundstücke liegt bei 630 Quadratmetern (Median). Ein Viertel ist kleiner als 420 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'020 Quadratmeter. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 50 Prozent. Das betrifft den Zustand und damit die Rechnung der Käufer. Der Anteil ebener Bauzonen-Grundstücke beträgt 66 Prozent, jener in Hanglage 32 Prozent. Bei den publizierten Baugesuchen zählt die Seite 35 in den zwölf Monaten bis zum Stand 30. Oktober 2026. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend C, wobei A die sehr gute und D die geringe Erschliessung bezeichnet.
Rechtlich gut zu wissen
Personen im Ausland erhalten für Wohnliegenschaften als reine Kapitalanlage keine Bewilligung; als solche gilt auch, wer für ihre Rechnung kauft. Schweizer, die für eigene Rechnung kaufen, betrifft das nicht, auch mit Wohnsitz im Ausland. Wir klären das, bevor ein Käufer das Dossier erhält.
Art. 2, 5 und 12 BewG
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis: die erste Zahl, die jeder Käufer ansieht.
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Rechnen Sie selbst
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Ein Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand, keine Anlageberatung.
Substanz
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das persönliche Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Dann wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, etwa Pensionskassen, Family Offices und private Investoren. Das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Mieter, Nachbarn und Mitbewerber erfahren nichts, bis Sie es wollen. Jede Besichtigung und jedes Angebot geben Sie in Ihrem geschützten Zugang frei. Am Ende steht die öffentliche Beurkundung (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Der Ablauf
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
Drei Wege im Vergleich
Wie viele Menschen von Ihrem Verkauf wissen, bestimmen Sie mit der Wahl des Weges. Die Unterschiede auf einen Blick:
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Wallisellen
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu gehören je nach Parzelle eine Aufstockung oder ein Ersatzneubau. In Wallisellen kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen sowie Zentrums- und Kernzonen vor. Bei allen legt die Bau- und Zonenordnung die Baumassenziffer und die Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Eine Ausnützungsziffer gibt sie ausdrücklich nicht vor. Was auf Ihrer Parzelle möglich ist, klärt die Rechnung, nicht die Annahme. Mehr dazu finden Sie unter Ersatzneubau und Verdichtung in Wallisellen.
Für die Mieter ändert sich beim Verkauf wenig. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Als Vergleichsgrösse nennt die kantonale Mietstatistik eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie gilt für den ganzen Kanton und ersetzt nicht die Mieten Ihres Hauses.
Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder eine Hypothek, die ausläuft. Zu diesen Lagen hat die Website eigene Seiten, etwa zur geerbten Liegenschaft und Erbengemeinschaft. Wir begleiten Sie dabei ohne Druck.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Einen Überblick finden Sie auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Steuer lesen Sie auch Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Häufige Fragen
Bei 610 Grundstücken in Wallisellen ist das Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus (gerundet, Stand der Gebäudedaten 4. September 2026). Darin liegen 7'100 Wohnungen. Die Zahl sagt, wie gross der Bestand ist. Über den Wert Ihres Hauses sagt sie nichts, dafür rechnen wir die einzelne Liegenschaft.
Die Seite zählt 35 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026, gerundet. Dazu kommen 340 Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind (Stand 4. September 2026). Unter den Bauzonen-Grundstücken ohne Gebäude, gerundet 290, zählen auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Liegenschaft prüfen wir, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Ein Baurecht bringt über Jahrzehnte einen Zins, der Boden bleibt in Ihrer Familie. Ein Verkauf bringt den Erlös auf einmal und keine Verpflichtungen. Was besser passt, hängt von Ihrem Alter, Ihren Erben und Ihren Plänen ab. Wir rechnen beide Wege nebeneinander, mit Steuern und Zeitpunkt.
Selten. Eine Aufstockung braucht Planung, Bewilligung und Kapital, und ein Käufer bezahlt eine belegte Reserve oft schon im Preis. Wir rechnen, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann, und zeigen es Käufern als Teil des Dossiers. So wird die Reserve bezahlt, ohne dass Sie bauen.
Wir nennen eine nachvollziehbare Bandbreite und erklären, wovon sie abhängt: Zone, Zustand, Lage, Markt. Je mehr wir über Ihr Haus wissen, etwa Erneuerungen und Mieten, desto enger wird sie. Wo ein Gericht oder eine Bank ein Gutachten einer zugelassenen Fachperson verlangt, ersetzt sie dieses nicht.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie erreichen eine Fachperson und erhalten einen klaren nächsten Schritt.
