Nettorendite
Nach Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten und nach Leerstand. Massgebend für Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Wald · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Wald
Wald liegt im Bezirk Hinwil, und Yaacoubi Immobilien AG begleitet dort den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer. Wir kaufen selbst oder vermitteln still ohne Inserat. Zuerst rechnen wir, was auf dem Grundstück steht und was die Bau- und Zonenordnung erlaubt. Das erste Gespräch ist kostenlos.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
400Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
5'100Wohnungen im Bestand
2,04 %Leerwohnungsziffer
120Wohnungen bewilligt oder im Bau
122 %Steuerfuss · 2026
10'686Einwohner · 2025
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
- Diskret, ohne Inserat
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Wie ein Verkauf ohne Inserat abläuft: ein einziger Partner, ein kleiner Kreis geprüfter Käufer, fünf Etappen bis zum Notar und ein Honorar erst mit dem Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Reserve
Steht heute weniger, als die Bau- und Zonenordnung erlaubt, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Belegt im Dossier wird diese Reserve bezahlt.
Ausgangslage in Wald
Mehrfamilienhaus verkaufen in Wald.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Wald eine der grösseren Gemeinden des Bezirks Hinwil mit seinen 11 Gemeinden.
Die Bevölkerung von Wald ist in den letzten fünf Jahren gewachsen.
Am häufigsten sind in Wald Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit vor 1919 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Verglichen mit den übrigen Gemeinden des Kantons Zürich liegt der Steuerfuss von Wald im oberen Bereich, die Spanne reicht von 71 bis 128 %.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Wald die Kernzone I, die Wohnzone 1.4 und die Wohnzone 1.8 die grössten Bauzonen.
In Wald stehen 420 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus, gerechnet über alle Bauzonen. Bei 400 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Die Leerwohnungsziffer lag am Stichtag 1. Juni 2026 bei 2,04 Prozent. Sie gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026.
Wald · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen420hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand5'100hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer2,04 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau120hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+4,8 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde122 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196060 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendDhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt WaldamtlichSitz in Wald
- amtlichso übernommen, wie amtliche Statistik und Register sie publizieren, mit Stichtag
- hergeleitetaus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt und gerundet, nie für Gruppen unter 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Fiktive Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem Mieterspiegel.
Wald im Profil
Was Wald ausmacht.
Wald liegt im Bezirk Hinwil, östlich von Zürich aus, in 31 Kilometern Distanz zur Stadt Zürich. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Wald ZH und Laupen ZH. Im Jahr 2025 zählte die amtliche Statistik 10'686 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +4,8 Prozent. Zu den Nachbarorten zählen Dürnten, Hinwil und Bubikon. Für ein Mehrfamilienhaus in Wald ist die Lage nur ein Teil der Rechnung, die Bau- und Zonenordnung und der Zustand des Hauses gehören ebenso dazu.
Für Mehrfamilienhäuser ist der Bestand der Ausgangspunkt. In Wald sind es 400 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist, mit zusammen 3'300 Wohnungen. Der gesamte Wohnungsbestand beträgt 5'100 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Die Bauzonen umfassen 209 Hektaren und 2'100 Grundstücke. Davon sind 360 Grundstücke ohne Gebäude, was auch laufende Ersatzneubauten mitzählt. Wer ein Mehrfamilienhaus in Wald verkaufen will, verkauft in einem Umfeld mit mehreren Wohnzonen und einzelnen Wohn- und Gewerbezonen. Für die Baumasse legt die Bau- und Zonenordnung in den Wohnzonen amtlich die Baumassenziffer und die Gebäudehöhe fest, die Ausnützungsziffer lässt sie ausdrücklich offen. Das bestimmt mit, was Käufer zusätzlich rechnen können. Wir prüfen das für Ihr Haus, bevor wir über einen Preis sprechen, und belegen jede Zahl im amtlichen Original. Mehr zum Umfeld finden Sie auf der Seite Immobilien in Wald.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung entscheiden, ob sich Halten, Erneuern oder Ersatzneubau rechnet. Wir legen offen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten, nicht per E-Mail, und die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die Grundlagen finden Sie auf der Seite Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen.
Danach gibt es zwei Wege. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Inserat, Mandat, Ankauf
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitniemand ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet aus Zone, Bestand und Reserve, Ihnen offengelegtein begründeter Preis, Zeile für Zeile erklärt
Wie lange es dauerthäufig mehrere Monate mit vielen Termineneinige Wochen bis wenige Monate, je nach GrundstückAngebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar: Wir sind die Käufer
Wie sicher es istplatzt die Finanzierung, beginnt alles von vornFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, ohne Finanzierungsvorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkostenabrechnung, Pläne und die Erneuerungen der letzten Jahre; Fehlendes beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteWir vergleichen Preis, Bedingungen und Sicherheit jedes Angebots.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Wald
Was Sie in Wald wissen sollten.
Käufer von Renditeliegenschaften rechnen mit drei Grössen: Ertrag, Zustand des Gebäudes und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Dazu gehört die Frage, wie die Bauzonen-Grundstücke liegen. In Wald sind 27 Prozent eben, 45 Prozent liegen am Hang und 28 Prozent an steilem Hang. Bei 60 Prozent der Grundstücke stammt das Gebäude aus der Zeit vor 1960. Das kann für den Zustand und für spätere Erneuerungen von Bedeutung sein.
Die Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Als Vergleichsgrösse nennt die kantonale Mietstatistik eine mittlere Netto-Miete von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Auf der Käuferseite kommen Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren in Frage. Anlass für einen Verkauf kann eine Erbschaft sein, wie sie die Seite Geerbte Liegenschaft in Wald verkaufen beschreibt, oder die Pensionierung.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer; beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu steht auf der Seite Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Das zuständige Grundbuchamt ist Wald.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Wald: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Wald?
Bei 400 Grundstücken in Wald ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude. Darin liegen 3'300 Wohnungen, der gesamte Bestand beträgt 5'100 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Alle Werte sind gerundet. Sie zeigen, in welchem Bestand ein Verkauf stattfindet, und ersetzen keine Rechnung für Ihr eigenes Objekt.
Wie viele Wohnungen sind in Wald bewilligt oder im Bau?
Am Stand 4. September 2026 sind in Wald 120 Wohnungen bewilligt oder im Bau, gerundet. Dazu kommen 80 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Beide Zahlen beschreiben die Bautätigkeit. Für ein einzelnes Mehrfamilienhaus rechnen wir getrennt, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Müssen die Mieter informiert werden?
Erst, wenn Sie es möchten. Für die Bewertung brauchen wir keine Besichtigung. Kommt es zu Besichtigungen durch Käufer, stimmen wir sie mit den Mietern ab und halten die nötigen Ankündigungsfristen ein. Beim Verkauf gehen die Mietverträge auf den Käufer über (Art. 261 OR).
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
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