Viel Reserve
Lässt die Zone deutlich mehr zu, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Urdorf · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Urdorf
Yaacoubi Immobilien AG prüft in Urdorf, ob ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung möglich ist, und begleitet den Verkauf an Entwickler oder den Tausch von Land gegen Wohnung. Wir rechnen zuerst, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
470Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
34 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
750 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
20Baugesuche in 12 Monaten
10'539Einwohner · 2025
- Bewilligung im Blick
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Aufstockung als Alternative
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Urdorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Stehen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung gleichzeitig zur Erneuerung an, nähern sich die Kosten denen eines Neubaus.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Urdorf liegt die Leerwohnungsziffer bei 0,59 %.
Zeitpunkt
Laufende Mietverträge, eine Hypothek mit fester Laufzeit und die Planung der Gemeinde bestimmen den richtigen Moment.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Ausgangslage in Urdorf
Ersatzneubau und Verdichtung in Urdorf.
Am häufigsten sind in Urdorf Grundstücke, deren ältestes Gebäude aus der Zeit von 1961 bis 1980 stammt, danach solche mit ältestem Gebäude aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Nach der Zahl der Grundstücke sind in Urdorf die Wohnzone 2/45%, die Wohnzone 2/25% und die Kernzone 2/50% die grössten Bauzonen.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke in Urdorf ist eben, mit unter 10 % Neigung.
Die Bau- und Zonenordnung von Urdorf beruht noch auf den bisherigen Baubegriffen des Kantons.
Gemessen an allen Bauzonen-Grundstücken stehen in Urdorf etwa gleich oft keine Gebäude wie im ganzen Kanton Zürich.
In Urdorf stehen 470 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 750 Quadratmetern: Ein Viertel ist kleiner als 340, ein Viertel grösser als 1'240 Quadratmeter. Rund 260 Grundstücke tragen bereits ein Mehrfamilienhaus. Die Zahlen stammen aus der amtlichen Statistik und den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026).
Urdorf · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196034 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte750 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'900hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate20hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Leerwohnungsziffer0,59 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Urdorf im Profil
Was Urdorf ausmacht.
Urdorf liegt im Bezirk Dietikon, westlich von Zürich und rund 9 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Urdorf. Im Jahr 2025 lebten hier 10'539 Menschen, und die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,2 Prozent. Die Gemeinde zählt rund 4'900 Wohnungen im Bestand. Auf rund 260 Grundstücken steht bereits ein Mehrfamilienhaus.
Für einen Ersatzneubau in Urdorf kommt der Gebäudebestand in den Wohn- und Mischzonen in Frage: 470 Grundstücke tragen dort Gebäude aus der Zeit vor 1980. Auf 34 Prozent der Grundstücke steht ein Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die Bauzonen umfassen 181 Hektar mit rund 1'100 Grundstücken. Davon liegen 52 Prozent eben und 46 Prozent in Hanglage. Die Seite zeigt, wie sich Bauperioden und Hanglage verteilen. Publiziert waren in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 20 Baugesuche, was einen Eindruck von der Bautätigkeit gibt. Mehr zur Gemeinde finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Urdorf.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Mieter
Die Mietverträge gehen bei einem Verkauf auf den Käufer über. Kündigungen für einen Ersatzneubau müssen sorgfältig geplant werden; Mieter können eine Erstreckung verlangen.
Art. 261 und 272 OR
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Urdorf im Schnitt.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Urdorf vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 25 % und 45 %.
Die Ordnung erlaubt in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
In den Wohnzonen liegt die zulässige Höhe der Gebäude zwischen 6,5 und 10,5 m.
Typische Wohnzonen an einem Mustergrundstück, im gleichen Massstab.
Schnitt · W2/30%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W2/45%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3/55%Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen und Abstände aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Sie entscheiden an drei Stellen: beim Weg, bei jeder Besichtigung, beim Angebot. Alles andere ist unsere Arbeit.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungBestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegOb Verkauf, Land gegen Wohnung oder eigener Bau: Die Entscheidung liegt bei Ihnen, die Folgen legen wir offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Schnell und sicher.
Sie verkaufen direkt an uns: eigene Mittel, kein Finanzierungsvorbehalt und ein einziger Notartermin für Ihr Objekt in Urdorf.
- Übernahme im Ist-Zustand
- auch von Erbengemeinschaften
- Zusage in der Regel innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Breiter und still.
Wir sprechen ausgewählte Käufer aus unserem Kreis an, Off Market, ohne Inserat und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit.
- ein Ansprechpartner
- Preis offen hergeleitet
- Honorar nur mit dem Verkauf
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Urdorf
Was Sie in Urdorf wissen sollten.
Eine Aufstockung oder ein Anbau lässt den Bestand stehen. Ein Ersatzneubau nutzt, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Welcher Weg passt, hängt von der Zone ab. Wohnzonen legen je nach Zone Ausnützungsziffer, Vollgeschosse oder Höhe fest, bei der Überbauungsziffer lassen einzelne Zonen ausdrücklich keine Vorgabe. Wie die Reserve zu berechnen ist, erklärt die Seite zur Nutzungsreserve Ihres Grundstücks.
Dazu kommen die Mieter. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über. Ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die Leerwohnungsziffer von 0,59 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) gibt an, welcher Anteil der Wohnungen leer steht. Sie zeigt, wie viel Wohnraum zum Stichtag unvermietet war.
Anlässe für die Frage sind etwa eine Erbschaft, die Pensionierung, ein Haus, das zu gross geworden ist, eine Trennung oder eine auslaufende Hypothek. Ein Verkauf an einen Entwickler ist ein Weg, Land gegen Wohnung ein anderer: Sie bringen das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau. Mehr dazu unter Land gegen Wohnung in Urdorf.
Im Kanton Zürich gelten kantonales Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG), sonst geht das Rekursrecht verloren (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen. Zur Steuer beim Verkauf lesen Sie Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich.
Am Anfang steht ein Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Mit der Grundstückprüfung sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt und im Ist-Zustand: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Beim Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar fällt erst bei Erfolg an. Bei Land gegen Wohnung wird die Wohnung vor Baubeginn beim Notar vereinbart. Der Kauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Über Ihren geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Urdorf: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke kommen in Urdorf für einen Ersatzneubau in Frage?
Nach den amtlichen Gebäudedaten (Stand 4. September 2026) stehen in den Wohn- und Mischzonen 470 Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1980. Das ist der Bestand, bei dem sich die Frage stellen kann. Ob ein Ersatzneubau möglich ist, entscheidet bei jedem Grundstück die Bau- und Zonenordnung. Wir rechnen das im Gespräch mit Ihnen nach.
Wie viel Bautätigkeit gibt es in Urdorf?
Publiziert waren in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 rund 20 Baugesuche. Die Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude, rund 150, zählen auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Zahl sagt deshalb nicht, wie viel Land unbebaut ist. Für Ihr Grundstück zählt, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Wer erfährt von meinem Verkauf?
Nur wer es nach Ihrer Freigabe erfahren soll. Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Geprüfte Käufer erhalten das Dossier erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Nachbarn, Mieter und Bekannte erfahren nichts, was Sie nicht wollen, auch dann nicht, wenn der Verkauf am Ende nicht zustande kommt.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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