Mieter bleiben
Die Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über. Der Verkauf allein beendet keinen Mietvertrag; vorzeitig kündigen kann der Käufer nur bei dringendem Eigenbedarf.
Art. 261 OR
Urdorf · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Urdorf
Urdorf im Bezirk Dietikon: Yaacoubi Immobilien AG begleitet den Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer, diskret und ohne Inserat. Wir kaufen auf Wunsch auch selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt. Die Mieter müssen nicht ausziehen, die Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
240Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
4'900Wohnungen im Bestand
0,59 %Leerwohnungsziffer
115 %Steuerfuss · 2026
10'539Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
- Aufstockung oder Ersatzneubau
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Nach einem halben Jahrhundert im eigenen Haus beginnt für ein Ehepaar etwas Neues. Der Film erzählt, wie wir prüfen, rechnen und den Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Urdorf wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Für jede Liegenschaft rechnen wir drei Wege nebeneinander. Welcher für Käufer am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Urdorf
Mehrfamilienhaus verkaufen in Urdorf.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Urdorf die drittgrösste Gemeinde des Bezirks Dietikon mit seinen 11 Gemeinden.
Über fünf Jahre gerechnet hat die Einwohnerzahl zugenommen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Urdorf aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Im Kanton Zürich reicht der Steuerfuss der Gemeinden von 71 bis 128 %; Urdorf liegt im oberen Bereich.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Urdorf liegen in der Wohnzone 2/45%, der Wohnzone 2/25% und der Kernzone 2/50%.
Für dieses Thema nennt die amtliche Statistik in Urdorf 240 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 4'100 Wohnungen. Die Leerwohnungsziffer beträgt 0,59 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am gesamten Wohnungsbestand an. Auf 34 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960 (Stand 4. September 2026).
Urdorf · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen260hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand4'900hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer0,59 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+5,2 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde115 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196034 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendChergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt SchlierenamtlichSitz in Schlieren
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Bei Mehrfamilienhäusern rechnen wir den heutigen Mietertrag pro Monat und pro Jahr und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. Käufer und Verkäufer arbeiten so mit derselben Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Urdorf im Profil
Was Urdorf ausmacht.
Urdorf liegt im Bezirk Dietikon, westlich von Zürich aus und rund 9 Kilometer von der Stadt entfernt. Die Gemeinde besteht aus der Ortschaft Urdorf. Zum Bild gehören 10'539 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +5,2 Prozent. Im Bestand stehen 4'900 Wohnungen. Als Nachbarorte nennt die amtliche Karte unter anderem Schlieren, Dietikon und Uitikon.
Für den Verkauf eines Mehrfamilienhauses ist der Bestand der Ausgangspunkt. In Urdorf gibt es 260 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Bauzonen umfassen 181 Hektar mit 1'100 Grundstücken. Davon sind 150 Grundstücke ohne Gebäude, diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Die Bauzonen-Grundstücke haben eine mittlere Grösse von 750 Quadratmetern. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone, Kern- und Zentrumszonen sowie eine Industriezone. Zur Bautätigkeit zählen 20 publizierte Baugesuche in den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026. Wer ein Renditeobjekt verkaufen will, sieht darin den Rahmen, in dem Käufer rechnen. Einen Überblick über weitere Liegenschaften finden Sie auf der Gemeindeseite zu Immobilien in Urdorf.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Instandsetzung
Dach, Fassade, Fenster, Haustechnik und Leitungen haben Lebensdauern von Jahrzehnten. Was bald fällig ist, zieht ein Käufer vom Preis ab; wir rechnen es offen mit.
Mieten nach der Erneuerung
Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden; bei umfassenden Überholungen gilt in der Regel ein Anteil von 50 bis 70 Prozent als wertvermehrend.
Art. 269a lit. b OR · Art. 14 VMWG
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich, wir kommen mit Fakten. Wir rechnen, was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original. Danach stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns oder das Exklusivmandat ohne Inserat.
Beim Direktankauf kaufen wir mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, das Honorar ist erst bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Der Kauf wird öffentlich beurkundet (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB), Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Zuständig ist das Grundbuchamt Schlieren.
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungDer Ertrag heute und der Erneuerungsbedarf, dazu Aufstockung oder Ersatzneubau mit dem Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge, Abrechnung der Nebenkosten auf den Stichtag.
Drei Wege im Vergleich
Inserat, Exklusivmandat oder Direktankauf?
Wer inseriert, verkauft vor Publikum. Im Exklusivmandat bleibt der Kreis klein und geprüft, beim Direktankauf gibt es nur eine Gegenpartei: uns.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Wer es weissjede Person, die das Inserat siehtein kleiner Kreis geprüfter Käufer, nach Vertraulichkeitfür niemanden ausser uns und dem Notariat
Wie der Preis entstehtentsteht in Besichtigungen und Bieterrundenvorgerechnet und Zeile für Zeile offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Wie lange es dauertoft Monategezielte Ansprache weniger Käuferein Angebot in der Regel innert Tagen
Was es kostetWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar nur bei erfolgreichem Verkaufkein Honorar
Wie sicher es istscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuKäufer mit geprüftem FinanzierungsnachweisKauf mit eigenen Mitteln, ohne Vorbehalt
Exklusiv bedeutet: ein Partner für die vereinbarte Laufzeit. So bleibt Ihr Objekt still im Markt, und Sie wissen jederzeit, wer es kennt. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Urdorf
Was Sie in Urdorf wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt, etwa eine Aufstockung oder einen Ersatzneubau. Wer ein Mehrfamilienhaus an eine Pensionskasse oder an einen Investor verkaufen will, legt deshalb Mietzinse, Unterhalt und Bauvorgaben offen.
Für die Mieter ändert sich beim Verkauf nichts Grundlegendes: Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Als Vergleichsgrösse dient die mittlere Netto-Miete im Kanton von 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024).
Anlässe für einen Verkauf können eine Erbschaft, die Pensionierung oder eine auslaufende Hypothek sein. Ob eine Aufstockung vor dem Verkauf sinnvoll ist, klären wir mit der Rechnung zur Reserve, bevor jemand über einen Preis spricht. Weiterführend: Aufstockung eines Mehrfamilienhauses prüfen.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich und auf der Kantonsseite zum Verkauf von Liegenschaften.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Urdorf: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Urdorf?
Die amtliche Statistik zählt in Urdorf 240 Grundstücke, deren Hauptgebäude ein Mehrfamilienhaus ist. Darin liegen 4'100 Wohnungen, bei einem Wohnungsbestand von 4'900 (gerundet). Die Zahlen zeigen den Bestand, auf den sich ein Verkauf bezieht. Welche Käufer zu Ihrem Haus passen, klären wir im persönlichen Gespräch.
Was sagt die Leerwohnungsziffer in Urdorf aus?
Die Leerwohnungsziffer gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Wohnungsbestand an. In Urdorf beträgt sie 0,59 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Für Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ist sie eine Kennzahl, die Käufer neben Mietzinsen und Zustand ansehen können. Wir legen sie im Dossier mit amtlichem Beleg bei.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Gibt es Vorkaufsrechte?
Möglich. Ein gesetzliches Vorkaufsrecht haben etwa Miteigentümer, wenn ein Anteil verkauft wird, und bei einem selbständigen und dauernden Baurecht der Grundeigentümer und der Bauberechtigte gegenseitig (Art. 682 ZGB). Weitere können vertraglich vereinbart und im Grundbuch vorgemerkt sein. Wir prüfen den Grundbuchauszug vor der Vermarktung und klären, wer wann informiert werden muss, damit der Verkauf nicht im letzten Moment kippt.
Wie vertraulich bleibt der Verkauf?
Kein Inserat, kein Schild, kein Portal. Das Dossier erhalten nur geprüfte Käufer, und erst nach unterzeichneter Vertraulichkeit. Mieter, Nachbarn und Verwaltung erfahren davon erst, wenn Sie es freigeben. So bleibt auch der Preis unter den Beteiligten, und ein Verkauf, der nicht zustande kommt, hinterlässt keine Spuren.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
Weiter in Urdorf
Weitere Themen in Urdorf.
Haus verkaufen
Haus verkaufen in Urdorf
Einfamilienhaus verkaufen, ohne Inserat und mit einem Preis, den wir Ihnen nachvollziehbar herleiten.
Mehr erfahren →
Bauernhof verkaufen
Bauernhof und Landwirtschaftsland verkaufen in Urdorf
Bäuerliches Bodenrecht, Pacht und Umnutzung geklärt, bevor ein Käufer anfragt.
Mehr erfahren →
Geerbte Liegenschaft
Geerbte Liegenschaft in Urdorf verkaufen
Ein geerbtes Haus verkaufen, ohne Streit am Familientisch und ohne Zeitdruck.
Mehr erfahren →
Was darf ich bauen?
Was darf ich in Urdorf bauen?
Vom Zonenplan zum Baufeld: was auf einem Grundstück Platz hat.
Mehr erfahren →
Ersatzneubau und Verdichtung
Ersatzneubau und Verdichtung in Urdorf
Wenn das Grundstück mehr erlaubt, als heute steht: Ersatzneubau geprüft.
Mehr erfahren →
Off Market verkaufen
Immobilie Off Market verkaufen in Urdorf
Verkaufen ohne Schild und ohne Portal, an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in UrdorfGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · es gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
Sie besitzen Land oder eine Immobilie in Urdorf?
Sie erreichen eine Fachperson und erhalten einen klaren nächsten Schritt.