W2L
2-geschossige Wohnzone locker
rund 290 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,3 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Unterengstringen · Kanton Zürich
Was darf ich in Unterengstringen bauen?
Unterengstringen kennt Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Yaacoubi Immobilien AG prüft in Unterengstringen die Bebaubarkeit eines Grundstücks nach Bau- und Zonenordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht; massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
6Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
90 haBauzonen
650Bauzonen-Grundstücke
35Wohnungen bewilligt oder im Bau
4'361Einwohner · 2025
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Jede Zahl mit Beleg
- Gerechnet, nicht geschätzt
- Planungs- und Baugesetz
- Bau- und Zonenordnung
- Baufeld vor dem Projekt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Mehr als Adresse und Kontaktangaben brauchen wir für den Anfang nicht. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Unterengstringen und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Wie aus Grenzen, Abständen und Ziffern das Baufeld entsteht und daraus die Hauptnutzfläche, mit Szenarien und amtlichen Originalen, in Unterengstringen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Unterengstringen.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Unterengstringen vor allem die Baumassenziffer: zwischen 1,2 und 2,55 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
In den Wohnzonen sind 2 bis 3 Vollgeschosse erlaubt.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 10,5 m fest.
Die Bau- und Zonenordnung von Unterengstringen unterscheidet mehrere Wohnzonen, eine Wohnzone mit Gewerbeanteil und eine Kernzone. Bei den Wohnzonen kommen locker und dichter bebaute Zonen sowie eine Landhauszone vor. In den Wohnzonen und in der Zone mit Gewerbeanteil legt die Ordnung Baumassenziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Für die Kernzone nennt sie Baumassenziffer und Vollgeschosse.
Die Liste unten zeigt jede Zone mit ihren Massen und macht sichtbar, wo die Ordnung ein Mass ausdrücklich offenlässt. Ein offenes Mass bedeutet nicht, dass auf dem Grundstück alles erlaubt wäre. Es gelten weiterhin die übrigen Masse der Zone und das kantonale Recht. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, zeigt der Zonenplan von Unterengstringen; im Gespräch ordnen wir es gemeinsam mit Ihnen zu.
Wohnzonen
W3
3-geschossige Wohnzone
rund 90 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,55 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
W2D
2-geschossige Wohnzone dicht
rund 65 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
L / W1L
Landhauszone
rund 50 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 1,2 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Wohnzonen mit Gewerbe
WG3
3-geschossige Wohnzone mit Gewerbeanteil
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Baumassenziffer
- 2,55 m³/m²
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
Kern- und Zentrumszonen
K
Kernzone
rund 75 Grundstücke- Baumassenziffer
- 3,2 m³/m²
- Vollgeschosse
- 2
Gezeigt sind Bauzonen ab 20 Grundstücken. Werte ohne Zusatz sind amtlich; ein Artikel unter dem Wert ist die Fundstelle in der Bau- und Zonenordnung, an der wir ihn im Original geprüft haben. «Keine Vorgabe» bedeutet: Für diese Zone regelt die Ordnung das Mass nicht. Massgebend bleiben die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Unterengstringen
Was darf ich bauen in Unterengstringen.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Die Gemeinde zählt zwei Ortschaften: Unterengstringen und Fahrweid.
Unterengstringen liegt rund 8 km nordwestlich von Zürich, in der Nähe von Weiningen, Oberengstringen und Schlieren.
Gemessen an der Einwohnerzahl ist Unterengstringen eine der kleineren Gemeinden des Bezirks Dietikon mit seinen 11 Gemeinden.
Ohne Gebäude ist in Unterengstringen etwa derselbe Teil der Bauzonen-Grundstücke wie im Mittel des Kantons Zürich.
In Unterengstringen liegen rund 600 Grundstücke in Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Es sind 6 Zonen, für die die Bau- und Zonenordnung solche Masse nennt (Stand 14. Oktober 2026). Insgesamt gibt es rund 650 Grundstücke in Bauzonen. Die folgenden Abschnitte erklären, wie Sie die Masse Ihrer Zone lesen und was sie für Ihr Vorhaben bedeuten können.
Unterengstringen · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke650hergeleitetgerundet, Stand 14. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen90 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude95hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte780 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Höngg-ZürichamtlichSitz in Zürich
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Unterengstringen wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Grenzabstand
Die nötige Entfernung zwischen Fassade und Grenzlinie; einzelne Vorsprünge dürfen bis 2 m hineinragen. Mindestens 3,5 m, wo nicht an die Grenze gebaut werden darf.
§§ 260 und 270 PBG, bisherige Fassung
Unterengstringen im Profil
Was Unterengstringen ausmacht.
Unterengstringen liegt im Bezirk Dietikon, rund 8 Kilometer nordwestlich von Zürich entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Unterengstringen und Fahrweid. Ende 2025 zählte die amtliche Statistik 4'361 Einwohnerinnen und Einwohner. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,5 Prozent. Im Bestand zählt die Gemeinde rund 2'000 Wohnungen, und auf rund 150 Grundstücken steht ein Mehrfamilienhaus.
Wer wissen möchte, was in Unterengstringen gebaut werden darf, schaut zuerst auf den Bestand. Die Bauzonen umfassen 90 Hektar mit rund 650 Grundstücken. Davon tragen rund 95 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bei rund 29 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Die mittlere Grundstücksgrösse liegt bei 780 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 430 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'150 Quadratmeter. Rund 51 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, das beeinflusst, wie sich ein Gebäude setzen lässt. Bewilligt oder im Bau sind rund 35 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Immobilien in Unterengstringen fasst weitere Angaben zur Gemeinde zusammen.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Unterengstringen gebaut werden.
Typische Zonen der Gemeinde als Schnitt durch ein Mustergrundstück, alle im gleichen Massstab, mit Höhen und Abständen aus der Bau- und Zonenordnung.
Schnitt · W2LMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Unterengstringen zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Ziffer, Höhen und Abstände zusammen ergeben das Baufeld: die Fläche, auf der gebaut werden darf, und das Volumen, das darin Platz hat. So sieht unsere Rechnung an einer Musterparzelle aus.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageDie Gemeinde macht das Vorhaben bekannt, die Unterlagen liegen 20 Tage öffentlich auf (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Unterengstringen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der 2-geschossige Wohnzone locker.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, 2-geschossige Wohnzone locker1,3 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'105 m³
Grundstücksfläche erfunden, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Welche Geschossfläche aus diesem Volumen wird, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir das einzeln.
Unterengstringen
Was Sie in Unterengstringen wissen sollten.
Was auf einem Grundstück gebaut werden darf, ergibt sich aus der Zone und aus den Massen, die die Bau- und Zonenordnung dafür festlegt. Dazu gehören Baumassenziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe. Die Baumassenziffer setzt das Volumen eines Gebäudes ins Verhältnis zur Grundstücksfläche. Je nach Grundstücksgrösse ergibt dasselbe Mass deshalb ein anderes Volumen.
Ob ein Grundstück bebaubar ist, hängt ausserdem von weiteren Punkten ab. Jede Zone hat eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV). Im Gewässerraum ist nur Standortgebundenes zulässig (Art. 36a GSchG). Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Höngg-Zürich.
Anlass für die Frage kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, ein Haus, das zu gross geworden ist, oder eine Trennung. Wer so ein Grundstück verkaufen will, kennt seine Möglichkeiten besser, wenn die Zahlen auf dem Tisch liegen. Das ist keine Schätzung, sondern eine Rechnung mit Beleg. Die Berechnung der Baumassenziffer mit Formel und Beispiel finden Sie auf einer eigenen Seite.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung die Zustellung des baurechtlichen Entscheids (§ 315 Abs. 1 PBG). Wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Allgemeines dazu steht im Kantonsthema Was darf ich im Kanton Zürich bauen.
Am Anfang steht Ihre Adresse in der Grundstückprüfung. Das Grundstück erscheint im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach ordnen wir es seiner Zone zu und lesen die Masse im amtlichen Original nach.
Im persönlichen Gespräch legen wir Ihnen die Zahlen vor: was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was offen bleibt. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich. Wollen Sie verkaufen, gibt es zwei Wege: den Direktankauf durch uns ohne Finanzierungsvorbehalt oder das Exklusivmandat ohne Inserat. Mehr zum Check zur Bebaubarkeit Ihres Grundstücks finden Sie online. Bis zur Beurkundung bleibt Ihr Ansprechpartner derselbe.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Unterengstringen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Unterengstringen liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen?
Rund 600 Grundstücke liegen in Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Es sind 6 Zonen (Stand 14. Oktober 2026). Insgesamt zählt die Gemeinde rund 650 Grundstücke in Bauzonen auf 90 Hektar. Welche Zone für Ihr Grundstück gilt, klären wir im Gespräch anhand der amtlichen Unterlagen.
Wie gross sind die Grundstücke in Unterengstringen, und was bedeutet das fürs Bauen?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 780 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 430 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'150 Quadratmeter. Da die Baumassenziffer das Volumen auf die Grundstücksfläche bezieht, hängt das mögliche Volumen auch von dieser Grösse ab. Rund 51 Prozent liegen in Hanglage.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Was heisst «keine Vorgabe» in der Zonenliste?
Die Bau- und Zonenordnung regelt dieses Mass in dieser Zone nicht. Fehlt etwa eine Geschosszahl, begrenzen Ziffer und Höhen das Volumen. Das ist ein geprüftes Ergebnis, keine Lücke. Was auf Ihrem Grundstück gilt, prüfen wir zusätzlich auf Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln.
Gilt das auch für Unterengstringen und Fahrweid?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Unterengstringen nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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