Nettorendite
Die Rendite nach Betrieb, Unterhalt, Verwaltung und Leerstand; darauf schauen Pensionskassen und Anlagestiftungen.
Unterengstringen · Kanton Zürich
Mehrfamilienhaus und Renditeliegenschaft verkaufen in Unterengstringen
Der Verkauf von Mehrfamilienhäusern und Renditeliegenschaften an geprüfte Käufer ist unser Kerngeschäft. Yaacoubi Immobilien AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer in Unterengstringen, kauft auf Wunsch selbst im Ist-Zustand oder vermittelt still ohne Inserat. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
150Grundstücke mit Mehrfamilienhaus
2'000Wohnungen im Bestand
1,77 %Leerwohnungsziffer
35Wohnungen bewilligt oder im Bau
102 %Steuerfuss · 2026
4'361Einwohner · 2025
- Diskret, ohne Inserat
- Mehrfamilienhaus und Rendite
- Mietertrag heute und morgen
- Mieter bleiben
- Geprüfte Investoren
- Aufstockung oder Ersatzneubau
Mehrfamilienhaus verkaufen
Lassen Sie Ihre Liegenschaft rechnen.
Mit Mieterspiegel rechnen wir genau; ohne rechnen wir mit Durchschnittsmieten und sagen es dazu.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 90 Sekunden
Schweigen ist Gold. Das Exklusivmandat erklärt.
Verkaufen, ohne dass es die Nachbarschaft erfährt: ein Partner, ausgewählte und geprüfte Käufer, fünf Etappen bis zur Beurkundung, Honorar nur bei Erfolg.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Wie Investoren rechnen
Zahlen, die jeder Käufer prüft.
Referenzzinssatz
Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz: Sinkt er, können Mieter eine Senkung verlangen, steigt er, ist eine Erhöhung möglich.
Art. 269a lit. b und 270a OR · Art. 12a und 13 VMWG
Reserve
Erlaubt die Bau- und Zonenordnung mehr, als heute steht, rechnen Investoren mit Aufstockung oder Ersatzneubau. Diese Reserve gehört belegt ins Dossier.
Ausgangslage in Unterengstringen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Unterengstringen.
Nach Einwohnern ist Unterengstringen eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Dietikon, der 11 Gemeinden zählt.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Unterengstringen aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Mit seinem Steuerfuss liegt Unterengstringen im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Die meisten Bauzonen-Grundstücke von Unterengstringen liegen in der 2-geschossige Wohnzone locker, der 3-geschossige Wohnzone und der Kernzone.
In Unterengstringen gibt es rund 150 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,77 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leer stehender Wohnungen am Bestand an. Wohnungen, die bewilligt oder im Bau sind, zählt die Statistik mit 35 (Stand 4. September 2026). Die kantonale Netto-Miete liegt im Mittel bei 21,3 Franken je m² und Monat (Stand 2024). Sie ist ein Vergleichswert, kein Wert für Ihr Haus.
Unterengstringen · Kanton ZürichMehrfamilienhaus verkaufen
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,77 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+9,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Steuerfuss der Gemeinde102 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196029 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendBhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Höngg-ZürichamtlichSitz in Zürich
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Musterbeispiel
So sieht die Rechnung aus.
Für Mehrfamilienhäuser rechnen wir den Mietertrag heute, pro Monat und pro Jahr, und was auf derselben Parzelle zusätzlich möglich wäre. So sehen Käufer und Verkäufer dieselbe Rechnung.
Musterbeispiel · fiktive Liegenschaft
Wohnungen heute10
Mietertrag heute pro MonatCHF 18'400
Mietertrag heute pro JahrCHF 220'800
Wohnungen nach Aufstockung12
Mietertrag danach pro JahrCHF 272'400
Zusätzlich pro JahrCHF 51'600
Erfundene Zahlen. Für Ihre Liegenschaft rechnen wir mit dem echten Mieterspiegel.
Unterengstringen im Profil
Was Unterengstringen ausmacht.
In Unterengstringen lebten im Jahr 2025 4'361 Einwohnerinnen und Einwohner. Zwischen 2020 und 2025 veränderte sich die Bevölkerung um +9,5 Prozent. Der Wohnungsbestand der Gemeinde umfasst 2'000 Wohnungen. Wer in Unterengstringen ein Mehrfamilienhaus besitzt, steht vielleicht vor einer Erbschaft, vor der Pensionierung oder vor einer Hypothek, die neu geordnet wird. Das sind mögliche Anlässe, einen Verkauf in Ruhe zu prüfen. Wer ein Mehrfamilienhaus in Unterengstringen verkaufen will, sollte zuerst wissen, was Haus und Grundstück hergeben. Für die Mieterinnen und Mieter ändert ein Eigentümerwechsel am Mietverhältnis nichts, es geht auf die Käuferschaft über.
Unterengstringen gehört zum Bezirk Dietikon und liegt nordwestlich der Stadt Zürich. Die Distanz dorthin beträgt rund 8 Kilometer. Zur Gemeinde Unterengstringen zählen die Ortschaften Unterengstringen und Fahrweid. Auf 150 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen 1'600 Wohnungen. Die Bauzonen umfassen 90 Hektar. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 780 m². Wer ein Mehrfamilienhaus als Renditeliegenschaft verkaufen möchte, findet dort den allgemeinen Ablauf. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend B; sie beschreibt, wie gut ein Gebiet mit dem öffentlichen Verkehr erschlossen ist. Einen Überblick über alle Liegenschaften bietet die Seite Immobilien in Unterengstringen.
Substanz
Was im Haus steckt, rechnen wir mit.
Ob sich Halten, Erneuern oder ein Ersatzneubau rechnet, entscheiden Baujahr, letzte Erneuerungen, Leitungen, Dach und Heizung. Wir zeigen, womit wir rechnen und was ein Käufer selbst prüfen sollte.
Am Anfang steht das Gespräch. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was die Liegenschaft wert ist. Jede Zahl belegen wir im amtlichen Original. Die erste Einschätzung ist kostenlos und unverbindlich.
Danach wählen Sie. Beim Direktankauf durch uns kaufen wir selbst, ohne Finanzierungsvorbehalt, im Ist-Zustand. Im Exklusivmandat ohne Inserat vermitteln wir still an geprüfte Käufer, das Honorar ist nur bei Erfolg geschuldet (Art. 412 ff. OR). Ein Grundstückkauf ist nur mit öffentlicher Beurkundung gültig (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Über den geschützten Zugang geben Sie jede Besichtigung und jedes Angebot frei.
Heute und neu möglich
Erhalten, aufstocken oder ersetzen.
Drei Wege, nebeneinander gerechnet: erhalten, aufstocken, ersetzen. Der Weg, der Käufern am meisten wert ist, bestimmt den Preis.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Inserat, Mandat, Ankauf
Drei Wege zum Verkauf.
Ein Inserat sieht jeder: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Bank. Im Exklusivmandat erfährt nur ein kleiner Kreis geprüfter Käufer davon, beim Direktankauf niemand ausser uns und dem Notariat.
Makler mit InseratImmobilienmakler im ExklusivmandatDirektankauf durch uns
Sichtbarkeitalle: Nachbarn, Mieter, Bekannte, die Banknur geprüfte Käufer, nach unterzeichneter Vertraulichkeitnur wir und das Notariat
Preisfindungin Bieterrunden nach Besichtigungenaus Zone, Bestand und Reserve gerechnet und Ihnen offengelegtein fester Preis mit nachvollziehbarer Begründung
Daueroft Monategezielte Ansprache weniger KäuferAngebot in der Regel innert Tagen
KostenWerbung, Fotos und ein HonorarHonorar erst mit dem erfolgreichen Verkaufkein Honorar, weil wir selbst kaufen
Risikoscheitert die Finanzierung, beginnt die Suche neuFinanzierungsnachweis vor jedem Dossiereigene Mittel, keine Finanzierungsbedingung
Exklusiv heisst: Während der Laufzeit vermittelt nur ein Partner. So erscheint Ihr Objekt nirgends doppelt, und niemand verhandelt ohne Ihr Wissen. Wir sind Immobilienmakler, nur ohne Inserat: was ein Immobilienmakler bei uns für Sie tut.
Rechnen Sie selbst
Bruttorendite in Sekunden.
Geben Sie Mietertrag pro Monat und Kaufpreis ein: Der Rechner zeigt die Bruttorendite und den Preis, der zu einer erwarteten Rendite passt.
Rechenbeispiel ohne Kosten und Leerstand; keine Anlageberatung.
Rechtlich gut zu wissen
Was beim Verkauf einer Renditeliegenschaft gilt.
Kündigungen für einen Neubau
Wer ersetzen will, muss Kündigungen sorgfältig planen; Mieter können eine Erstreckung verlangen. Das prägt den Zeitplan eines Käufers.
Art. 272 OR
Beurkundung
Der Kaufvertrag wird öffentlich beurkundet; mit dem Eintrag im Grundbuch gehen Eigentum und Mietverträge über.
Art. 216 OR · Art. 656 ZGB
Der Ablauf
Vom Mieterspiegel bis zum Notar.
Ihr Teil: die Adresse nennen und dreimal entscheiden. Unser Teil: alles dazwischen.
- 01 · UnterlagenMieterspiegel, Nebenkosten, Pläne und Erneuerungen der letzten Jahre. Was fehlt, beschaffen wir.
- 02 · RechnungErtrag heute, Erneuerungsbedarf, Aufstockung oder Ersatzneubau mit Ertrag danach.
- 03 · KäuferkreisPensionskassen, Family Offices, private Investoren: geprüft und mit Finanzierungsnachweis.
- 04 · AngeboteJedes Angebot vergleichen wir nach Preis, Bedingungen und Sicherheit.
- 05 · NotarBeurkundung, Übergang der Mietverträge und Nebenkostenabrechnung auf den Stichtag.
Exklusivmandat
Wir begleiten Ihren Verkauf, exklusiv.
«Wir rechnen Ihr Grundstück, als würden wir es selbst kaufen. Dann bringen wir es still zu den wenigen Käufern, die genau danach suchen, und begleiten Sie bis zum Notar. Ohne Inserat, mit einem Preis, den Sie verstehen.»
Unterengstringen
Was Sie in Unterengstringen wissen sollten.
Käufer von Mehrfamilienhäusern rechnen mit Ertrag, Zustand und dem, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt. Dazu zählen Aufstockung und Ersatzneubau. Die Gemeinde kennt Wohnzonen, eine Wohn- und Gewerbezone sowie eine Kernzone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung amtlich Baumassenziffer, Vollgeschosse und Gebäudehöhe fest, eine Ausnützungsziffer gibt sie dort nicht vor. Was auf Ihrem Grundstück möglich ist, rechnen wir zuerst nach, siehe auch Ersatzneubau und Verdichtung in der Gemeinde.
Der Zustand des Hauses spielt mit. Auf 29 Prozent der Grundstücke stehen Gebäude aus der Zeit vor 1960. Bei älteren Bauten prüfen Käufer genau, was erneuert werden muss. Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Bestehende Mieten folgen dem hypothekarischen Referenzzinssatz (Art. 270a OR, Art. 13 VMWG).
Mieter bleiben. Mietverhältnisse gehen beim Verkauf auf den Käufer über (Art. 261 OR), die Mieter müssen nicht ausziehen. Das gilt für den Direktankauf wie für den Verkauf an Pensionskassen, Anlagestiftungen, Family Offices und private Investoren.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer. Bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer, beim Kauf fallen Gebühren für Beurkundung und Grundbuch an. Mehr dazu finden Sie unter Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig ist das Grundbuchamt Höngg-Zürich.
Häufige Fragen
Mehrfamilienhaus verkaufen in Unterengstringen: Ihre Fragen.
Wie viele Mehrfamilienhäuser gibt es in Unterengstringen?
Auf rund 150 Grundstücken ist ein Mehrfamilienhaus das Hauptgebäude, darin liegen rund 1'600 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Insgesamt zählt die Gemeinde 2'000 Wohnungen. Die Zahlen sind gerundet und beschreiben den Bestand, nicht den Wert eines einzelnen Hauses. Was Ihr Haus konkret ausmacht, rechnen wir im persönlichen Gespräch anhand amtlicher Unterlagen nach.
Was sagen Leerwohnungsziffer und Bauzonen zu einem Verkauf?
Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,77 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026) und gibt den Anteil leerer Wohnungen am Bestand an. Von 650 Bauzonen-Grundstücken sind rund 95 ohne Gebäude, darunter laufende Ersatzneubauten. Die Zahlen beschreiben den Ort, nicht Ihr Haus. Den Wert Ihres Hauses rechnen wir einzeln und belegen ihn im Original.
Was ist der Unterschied zwischen Brutto- und Nettorendite?
Die Bruttorendite ist der jährliche Soll-Mietertrag geteilt durch den Kaufpreis. Die Nettorendite zieht zuerst Betriebs-, Unterhalts- und Verwaltungskosten sowie den Leerstand ab. Pensionskassen und Anlagestiftungen entscheiden nach der Nettorendite. Wir rechnen beide für Ihre Liegenschaft und zeigen, wie Käufer daraus einen Preis ableiten.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Kann ich ein sanierungsbedürftiges Haus verkaufen?
Ja. Viele Käufer suchen gerade solche Liegenschaften, weil sie selbst erneuern oder ersetzen möchten. Was fällig ist, rechnen wir offen in den Preis ein: Dach, Fassade, Fenster, Leitungen, Heizung. Wir übernehmen auch selbst im Ist-Zustand, auch aus Erbengemeinschaften, und nennen Ihnen einen Preis, den Sie Zeile für Zeile nachvollziehen können.
Was kostet mich das?
Die Bewertung und das erste Gespräch sind kostenlos und unverbindlich. Im Exklusivmandat entsteht ein Honorar erst mit dem erfolgreichen Verkauf; Höhe, Laufzeit und Bedingungen legen wir vor der Unterschrift schriftlich offen. Beim Direktankauf bezahlen Sie kein Honorar, weil wir selbst die Käufer sind.
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Diskreter Ankauf oder diskrete Vermittlung: Sie bestimmen, wer davon erfährt.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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