Viel Reserve
Erlaubt die Zone deutlich mehr, als heute steht, rechnet sich ein Neubau eher als eine Erneuerung.
Unterengstringen · Kanton Zürich
Ersatzneubau und Verdichtung in Unterengstringen
Unterengstringen: Hier prüft Yaacoubi Immobilien AG für Eigentümerinnen und Eigentümer, ob sich ein Ersatzneubau oder eine Verdichtung eignet. Wir kaufen selbst, vermitteln an Entwickler oder begleiten Land gegen Wohnung. Entscheidend ist, was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
270Wohnzonen-Grundstücke mit Gebäuden vor 1980
29 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
780 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
35Wohnungen bewilligt oder im Bau
4'361Einwohner · 2025
- Bewilligung im Blick
- Diskret, ohne Inserat
- Mieter fair begleiten
- Ersatzneubau und Verdichtung
- Bestand gegen Zone gerechnet
- Aufstockung als Alternative
Ersatzneubau
Rechnen wir Ihr Grundstück.
Für den Anfang reichen die Adresse und Ihre Kontaktangaben. Wir rechnen Bestand, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Ein Ehepaar verkauft nach fünfzig Jahren sein Haus. Zu sehen ist, wie wir zuerst das Grundstück prüfen, dann einen begründeten Vorschlag machen und den Verkauf bis zum Notar begleiten, in Unterengstringen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Drei Wege
Ersetzen, aufstocken oder erneuern.
Für jede Liegenschaft rechnen wir die Wege nebeneinander: mit Hauptnutzfläche, Kosten und Ertrag. Welcher richtig ist, entscheidet die Eigentümerschaft.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Ausgangslage in Unterengstringen
Ersatzneubau und Verdichtung in Unterengstringen.
Nach dem ältesten Gebäude gezählt, stammen die meisten Grundstücke mit Gebäuden in Unterengstringen aus der Zeit von 1961 bis 1980, die zweitmeisten aus der Zeit von 1981 bis 2000.
Am meisten Bauzonen-Grundstücke zählen die 2-geschossige Wohnzone locker, die 3-geschossige Wohnzone und die Kernzone.
In den letzten fünf Jahren ist die Bevölkerung gewachsen.
Hanglage prägt die meisten Bauzonen-Grundstücke: Terrassen und Aussicht sind möglich, das Bauen kostet mehr.
In Unterengstringen gelten noch die bisherigen Baubegriffe, bis die Bau- und Zonenordnung angepasst ist.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Unterengstringen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Unterengstringen tragen 270 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Bei 29 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Der Bestand zählt 2'000 Wohnungen, dazu kommen 150 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die Leerwohnungsziffer liegt bei 1,77 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an.
Unterengstringen · Kanton ZürichErsatzneubau und Verdichtung
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196029 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte780 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit drei und mehr Wohnungen150hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Leerwohnungsziffer1,77 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt Höngg-ZürichamtlichSitz in Zürich
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wann es sich rechnet
Wann ein Ersatzneubau trägt.
Alte Substanz
Müssen Dach, Fassade, Leitungen und Heizung zur gleichen Zeit erneuert werden, kommen die Kosten nahe an einen Neubau.
Grundrisse
Kleine, ungünstig geschnittene Wohnungen lassen sich oft nur schwer zu dem umbauen, was der Markt heute sucht.
Lage
Wo Wohnungen gesucht sind, trägt ein Neubau. In Unterengstringen liegt die Leerwohnungsziffer bei 1,77 %.
Zeitpunkt
Den richtigen Moment bestimmen laufende Mietverträge, eine Festhypothek und die Planung der Gemeinde.
Die Alternative
Aufstocken nutzt die Reserve, ohne dass abgebrochen wird. Beide Wege rechnen wir nebeneinander.
Unterengstringen im Profil
Was Unterengstringen ausmacht.
Unterengstringen liegt im Bezirk Dietikon, nordwestlich von Zürich, rund 8 Kilometer von der Stadt entfernt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Unterengstringen und Fahrweid. Ein Ersatzneubau in Unterengstringen beginnt mit einem Blick auf den Bestand: 270 Grundstücke in Wohn- und Mischzonen tragen Gebäude aus der Zeit vor 1980. Sie sind der Kreis, in dem sich die Frage nach Erhalt oder Neubau stellen kann.
Die Bauzonen umfassen 90 Hektar mit 650 Grundstücken. Davon sind 95 ohne Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Wohnungen bewilligt oder im Bau gibt es 35 (Stand 4. September 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 780 Quadratmeter. Ein Viertel ist kleiner als 430, ein Viertel grösser als 1'150 Quadratmeter. Die Grösse eines Grundstücks bestimmt mit, wie sich ein Neubau darauf anordnen lässt.
Die Lage am Hang spielt dabei eine Rolle: 51 Prozent der Bauzonen-Grundstücke liegen am Hang, 9 Prozent davon steil, und 40 Prozent sind eben. Bei Hanglage ist zu prüfen, wie sich Zufahrt, Geschosse und Aussenraum eines Neubaus gestalten lassen. Die ÖV-Güteklasse ist überwiegend B. Sie beschreibt die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr. Der Stand der Gebäudedaten ist 4. September 2026.
Was die Zone erlaubt
Wohnzonen von Unterengstringen im Schnitt.
In Unterengstringen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte in den Wohnzonen vor allem über die Baumassenziffer: zwischen 1,2 und 2,55 m³ Bauvolumen je m² Grundstück.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 3 Vollgeschosse.
Die Ordnung legt die zulässige Höhe der Gebäude in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 10,5 m fest.
Typische Wohnzonen im Schnitt, gezeichnet an einem Mustergrundstück im gleichen Massstab.
Schnitt · W2LMustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Was nicht mehr trägt, macht Platz.
Abbildungen sind Illustrationen, keine angebotenen Objekte.
Rechtlich gut zu wissen
Was für einen Ersatzneubau gilt.
Abbruch in Kernzonen
In Kernzonen braucht schon der Abbruch eines Gebäudes eine Bewilligung.
§ 309 Abs. 1 lit. c PBG
Bewilligung mit Frist
Eine Baubewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren mit dem Bau begonnen wird; bei Neubauten gilt der Aushub oder der Abbruch als Baubeginn.
§ 322 PBG
Mehrwertabgabe bei Aufzonung
Wurde das Grundstück aufgezont, kann die Gemeinde eine Mehrwertabgabe erheben, fällig mit der Baufreigabe; ein Verkauf löst sie nicht aus.
§ 19 und § 20 Abs. 3 MAG · § 21 MAV
Der Ablauf
Von der ersten Rechnung bis zum Entscheid.
Drei Entscheide liegen bei Ihnen: welcher Weg, welche Besichtigung, welches Angebot. Den Rest erledigen wir.
- 01 · AdresseDie Adresse genügt: Parzelle, Bestand und Zone liegen uns vor, noch während wir sprechen.
- 02 · RechnungNebeneinander gerechnet: Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau, mit Fläche, Kosten und Ertrag.
- 03 · WegVerkaufen, Land gegen Wohnung einbringen oder selbst bauen: Sie entscheiden, wir legen die Folgen offen.
- 04 · VorentscheidGrundsatzfragen wie Zone oder Höhe lassen sich vorab verbindlich klären (§§ 323 und 324 PBG).
- 05 · NotarWird verkauft oder Land gegen Wohnung eingebracht: Beurkundung und Übergabe am vereinbarten Stichtag.
Zwei Wege
Zwei Wege, eine Ansprechperson.
Diskreter Ankauf
Wir kaufen selbst.
Mit eigenen Mitteln, ohne Finanzierungsvorbehalt. Ein begründeter Preis, eine Zusage, ein Notartermin, auch in Unterengstringen.
- im heutigen Zustand
- auch Erbengemeinschaften
- Angebot meist innert Tagen
Diskrete Vermittlung
Wir vermitteln leise.
An wenige geprüfte Käufer aus unserem Kreis: Family Offices, Pensionskassen, Projektentwickler, Bauunternehmen und private Investoren, Off Market und ohne Inserat.
- ein Ansprechpartner
- ein belegter Preis
- Honorar nur bei Erfolg
Exklusivmandat
Still verkaufen, sauber begleitet.
«Kein Schild im Garten, kein Inserat im Netz. Wir rechnen zuerst, sprechen dann gezielt geprüfte Käufer an und bleiben bis zum Notartermin Ihr Ansprechpartner. Den Preis, den wir nennen, können Sie Zeile für Zeile nachvollziehen.»
Unterengstringen
Was Sie in Unterengstringen wissen sollten.
Bei einem älteren Gebäude stehen zwei Wege offen: erhalten und erweitern, etwa durch Aufstockung oder Anbau, oder abbrechen und neu bauen. Welcher Weg trägt, hängt von der Zone ab. In Unterengstringen gibt es Wohnzonen verschiedener Dichte, eine Landhauszone, eine Wohn- und Gewerbezone und eine Kernzone. Wie viel zusätzlich möglich ist, rechnen wir am einzelnen Grundstück nach, mit Belegen im amtlichen Original. Mehr zur Aufstockung finden Sie unter Aufstockung und Reserve prüfen.
Auch die Mieter gehören zur Rechnung. Mietverhältnisse gehen auf den Käufer über; ein Ersatzneubau braucht deshalb Zeit und eine sorgfältige Planung der Kündigungen (Art. 261 und 271a OR). Wertvermehrende Investitionen dürfen auf die Mieten überwälzt werden (Art. 269a lit. b OR, Art. 14 VMWG). Die mittlere Netto-Miete im Kanton beträgt 21,3 Franken je Quadratmeter und Monat (Stand 2024). Sie ist ein Richtwert für die Kantonsebene, kein Wert für ein einzelnes Haus.
Anlass für die Frage kann eine Erbschaft sein, die Pensionierung, eine Trennung oder ein Haus, das zu gross geworden ist. Wir ordnen das in Ruhe und ohne Zeitdruck.
Im Kanton Zürich erhebt die politische Gemeinde, in der das Grundstück liegt, die Grundstückgewinnsteuer; bezahlen muss sie die verkaufende Person (§§ 205 und 217 StG ZH). Der Kanton erhebt keine Handänderungssteuer. Was gebaut werden darf, regeln das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht das Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und wie sich Erhalt und Neubau unterscheiden. Gerechnet, nicht geschätzt. Über die Grundstückprüfung zur Bebaubarkeit sehen Sie Ihr Grundstück vorab im Luftbild und im Katasterplan, vertraulich.
Danach wählen Sie den Weg. Beim Direktankauf kaufen wir selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt, auch im Ist-Zustand. Beim Exklusivmandat vermitteln wir still an einen kleinen Kreis geprüfter Käufer, ohne Inserat und mit Honorar erst bei Erfolg. Bei Land gegen Wohnung bringen Sie das Grundstück ein und erhalten eine Wohnung im Neubau, vereinbart vor Baubeginn beim Notar. Den Kauf beurkundet die Notarin oder der Notar; Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch (Art. 216 OR, Art. 657 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Höngg-Zürich.
Häufige Fragen
Ersatzneubau und Verdichtung in Unterengstringen: Ihre Fragen.
Wie gross ist der Bestand für einen Ersatzneubau in Unterengstringen?
In Wohn- und Mischzonen tragen 270 Grundstücke Gebäude aus der Zeit vor 1980. Insgesamt gibt es 650 Grundstücke in Bauzonen, davon 150 mit Mehrfamilienhaus. Ob sich bei einem Grundstück ein Ersatzneubau eignet, sagt diese Zahl nicht. Das rechnen wir im Gespräch am einzelnen Grundstück nach.
Wie viele Wohnungen sind in Unterengstringen bewilligt oder im Bau?
Aktuell sind 35 Wohnungen bewilligt oder im Bau (Stand 4. September 2026). Der Bestand liegt bei 2'000 Wohnungen. Die Einwohnerzahl veränderte sich von 2020 bis 2025 um +9,5 Prozent. Die Leerwohnungsziffer beträgt 1,77 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026). Sie gibt den Anteil leerstehender Wohnungen am Bestand an.
Lohnt sich ein Ersatzneubau auf meinem Grundstück?
Wenn die Zone deutlich mehr erlaubt, als heute steht, und der Bestand in den nächsten Jahren ohnehin umfassend erneuert werden müsste, oft ja. Wir rechnen Bestand, Erneuerung, Aufstockung und Ersatzneubau nebeneinander, mit Fläche, Kosten und Ertrag, und sagen Ihnen offen, welcher Weg trägt.
Wie rasch erfahre ich, was mein Grundstück in Unterengstringen wert ist?
In der Regel innert zwei Arbeitstagen. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns vor, sobald Sie die Adresse nennen. Wir rechnen, was steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was das bedeutet, und besprechen es persönlich mit Ihnen, kostenlos und unverbindlich.
Muss ich selbst bauen?
Nein. Viele Eigentümer verkaufen das Grundstück an einen Entwickler, der den Ersatzneubau umsetzt, oder an uns. Andere bringen ihr Land ein und erhalten eine neue Wohnung im Neubau. Wir zeigen, welcher Weg zu Ihnen passt, und begleiten ihn bis zum Schluss.
Gilt das auch für Unterengstringen und Fahrweid?
Ja. Wir rechnen jede Parzelle der Gemeinde Unterengstringen nach derselben Bau- und Zonenordnung, in jeder Ortschaft und jedem Quartier. Geben Sie Ihre Adresse oben ein: Sie sehen die Parzelle sofort im Luftbild und im Katasterplan, und wir melden uns innert zwei Arbeitstagen mit Fakten.
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Was darf ich bauen?
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Was die Bau- und Zonenordnung erlaubt: Ziffern, Geschosse, Höhen und Abstände.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in UnterengstringenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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