Nutzungsreserve
Was auf Ihrem Grundstück noch gebaut werden dürfte: Fläche, Geschosse, Wohnungen.
Unterengstringen · Kanton Zürich
Immobilie bewerten in Unterengstringen
Was ist meine Immobilie in Unterengstringen wert? Yaacoubi Immobilien AG bewertet Grundstücke, Häuser und Wohnungen in Unterengstringen als Bandbreite mit Rechenweg. Jede Zahl ist im amtlichen Original belegt. Die erste Einschätzung im Gespräch ist kostenlos und unverbindlich. Sie ist kein Gutachten einer zugelassenen Schätzerin.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
650Bauzonen-Grundstücke
780 m²Grundstück in der Bauzone, Mitte
1,77 %Leerwohnungsziffer
102 %Steuerfuss · 2026
29 %Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 1960
4'361Einwohner · 2025
- Bandbreite statt Bauchgefühl
- Kostenlose Bewertung
- Persönlich erklärt
- Vier Wege zum Wert
- Boden und Gebäude
- Diskret, unverbindlich
Nur für Eigentümer
Kostenlose Bewertung anfragen.
Zahlen zu einer Parzelle gehören der Eigentümerschaft. Deshalb bewerten wir nur für sie.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · knapp 2 Minuten
Ein ganzes Leben. Ein Haus, ein Verkauf.
Fünfzig Jahre hat ein Ehepaar in seinem Haus gelebt. Der Film zeigt, wie wir ein Grundstück prüfen, einen nachvollziehbaren Vorschlag machen und einen Verkauf mit Sorgfalt begleiten, in Unterengstringen wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Was Sie erhalten
Drei Antworten, im Gespräch, nie per E-Mail.
Wert
Was Grundstück und Liegenschaft tragen, Schritt für Schritt hergeleitet.
Empfehlung
Ob halten, entwickeln oder verkaufen: offen gesagt und ohne Verpflichtung.
Ausgangslage in Unterengstringen
Immobilie bewerten in Unterengstringen.
Nach Einwohnern ist Unterengstringen eine der kleineren Gemeinden im Bezirk Dietikon, der 11 Gemeinden zählt.
Auf den meisten Grundstücken in Unterengstringen steht als ältestes Gebäude eines aus der Zeit von 1961 bis 1980; dahinter folgt die Zeit von 1981 bis 2000.
In Unterengstringen liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke am Hang, von 10 bis 25 % Neigung: gute Aussicht, aber höhere Baukosten.
Mit seinem Steuerfuss liegt Unterengstringen im mittleren Bereich der Spanne, die im Kanton Zürich von 71 bis 128 % reicht.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Unterengstringen etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Unterengstringen liegen 650 Grundstücke in den Bauzonen (Stand der Zonenangaben: 14. Oktober 2026). Die Gemeinde zählt 4'361 Einwohnerinnen und Einwohner (Stand 2025) und rund 2'000 Wohnungen im Bestand. Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +9,5 Prozent. Diese Angaben bilden den Rahmen, in dem wir Ihre Immobilie einordnen. Der Wert Ihres Objekts ergibt sich aber erst aus seinen eigenen Merkmalen.
Unterengstringen · Kanton ZürichImmobilie bewerten
Einwohnerinnen und Einwohner4'361amtlichamtliche Statistik, Ende 2025
Bevölkerung, Veränderung in fünf Jahren+9,5 %amtlichamtliche Statistik, 2020 bis 2025
Leerwohnungsziffer1,77 %amtlichamtliche Statistik, Stichtag 1. Juni 2026
Steuerfuss der Gemeinde102 % der einfachen StaatssteueramtlichSteuerjahr 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte780 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 14. Oktober 2026
Grundstücke mit Gebäuden bis Baujahr 196029 %hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen im Bestand2'000hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau35hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
ÖV-Güteklasse, überwiegendBhergeleitetGüteklassen A bis D, A ist die beste Erschliessung
- amtlichamtliche Statistik und amtliche Register, unverändert, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen gezählt, gerundet, nur Gruppen ab 20 Grundstücken
Wert
Was den Wert in Unterengstringen bestimmt.
Wie alt die Gebäude sind, wie gross die Grundstücke und wie steil das Gelände: Damit rechnen Käufer in Unterengstringen. Gezählt aus den amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, nur für Gruppen ab 20 Grundstücken.
Was eine Immobilie in Unterengstringen wert ist, hängt von drei Merkmalen besonders ab, die wir einzeln betrachten. Erstens zählt die Bauperiode: Bei 29 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Zweitens zählt die Grösse: Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 780 Quadratmetern, ein Viertel ist kleiner als 430, ein Viertel grösser als 1'150 Quadratmeter. Drittens kommt die Hanglage dazu: 40 Prozent der Grundstücke sind eben, 51 Prozent liegen am Hang, 9 Prozent an steilem Hang. Die Verteilungen unten zeigen, wo Ihr Objekt steht.
Gebäude nach Bauperiode
vor 1919
8 %
1919 bis 1945
11 %
1946 bis 1960
10 %
1961 bis 1980
33 %
1981 bis 2000
22 %
2001 bis 2010
6 %
ab 2011
10 %
Anteil der Grundstücke nach Baujahr des ältesten Gebäudes, hergeleitet aus den amtlichen Gebäudedaten.
Grösse der Grundstücke in der Bauzone
430 m²Mitte 780 m²1'150 m²
In diesem Band liegt die mittlere Hälfte der Bauzonen-Grundstücke, je ein Viertel ist kleiner oder grösser. Gerundet, aus den amtlichen Plänen hergeleitet.
Gelände
eben, unter 10 % Neigung
40 %
Hanglage, 10 bis 25 %
51 %
steiler Hang, über 25 %
9 %
Verteilung der Bauzonen-Grundstücke nach mittlerer Neigung; am Hang kostet das Bauen mehr, dafür gibt es Terrassen.
Unterengstringen im Profil
Was Unterengstringen ausmacht.
Wer in Unterengstringen eine Immobilie bewerten will, beginnt beim Bauen. Die Bauzonen der Gemeinde umfassen 90 Hektar (Stand der Zonenangaben: 14. Oktober 2026). In ihnen liegen 650 Grundstücke (Stand der Zonenangaben: 14. Oktober 2026). Das Zonenbild besteht aus Wohnzonen in verschiedenen Dichten, einer Landhauszone, einer Wohnzone mit Gewerbeanteil und einer Kernzone. Für die Wohnzonen legt die Bau- und Zonenordnung unter anderem Baumassenziffer, Vollgeschosse und Gebäude- bzw. Fassadenhöhe amtlich fest. Eine Ausnützungsziffer gibt sie dort ausdrücklich nicht vor. In der Kernzone sind Baumassenziffer und Vollgeschosse festgelegt. Die Baumassenziffer gibt an, wie viel Gebäudevolumen im Verhältnis zur Grundstücksfläche zulässig ist.
Auf 95 Bauzonen-Grundstücken in Unterengstringen steht kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Bewilligt oder im Bau sind 35 Wohnungen (Stand 4. September 2026). Bei 29 Prozent der Grundstücke stammen die Gebäude aus der Zeit vor 1960. Ein Mehrfamilienhaus steht auf 150 Grundstücken. Im Bestand zählt Unterengstringen rund 2'000 Wohnungen. Die Gebäudedaten haben den Stand 4. September 2026. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Unterengstringen und Fahrweid. Sie liegt nordwestlich von Zürich, rund 8 Kilometer entfernt. Die Erschliessung mit dem öffentlichen Verkehr entspricht überwiegend der Güteklasse B; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Für die Bewertung rechnen wir, was auf Ihrem Grundstück steht und was die Zone dort zulässt.
Vier Wege zum Wert
Vier Methoden, eine Bandbreite.
Welche Methode trägt, hängt von der Liegenschaft ab. Wir rechnen meist mehrere und legen offen, wie die Zahl zustande kommt.
Vergleich
Erzielte Preise vergleichbarer Objekte in der Gegend; stark bei Wohneigentum, schwach bei unbebautem Land.
Ertrag
Nachhaltiger Mietertrag, mit einem marktüblichen Satz kapitalisiert: So rechnen Investoren bei Renditeliegenschaften.
Substanz
Wert des Landes und Zeitwert der Gebäude: eine Kontrolle, vor allem bei selbst bewohnten Häusern.
Entwicklung
Was zulässig wäre, abzüglich Bau- und Nebenkosten: So rechnen Projektentwickler. Bei Grundstücken mit Reserve oft die entscheidende Zahl.
Unsere Bewertung dient Ihrem Entscheid. Verlangen ein Gericht, eine Behörde oder eine Bank eine anerkannte Schätzung, ersetzt sie diese nicht.
Was einfliesst
Acht Grundlagen, jede belegt.
Hinter jeder Zahl steht ein amtliches Original mit Datum oder eine offen ausgewiesene Herleitung.
Am Anfang steht ein persönliches Gespräch. Wir kommen mit Fakten zu Ihrem Grundstück, nie per E-Mail. Vorab können Sie mit der Grundstückprüfung für Ihr Grundstück Ihre Adresse eingeben und sehen sofort Luftbild und Katasterplan, kostenlos und vertraulich.
Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was es wert ist. Sie erhalten die Bandbreite mit Rechenweg. Möchten Sie verkaufen, stehen zwei Wege offen: der Direktankauf durch uns ohne Finanzierungsvorbehalt oder ein Exklusivmandat mit stiller Vermittlung ohne Inserat, mit Honorar erst bei Erfolg. Ein Verkauf ist nie Voraussetzung. Mehr zu unserer Arbeitsweise finden Sie unter so prüfen wir ein Grundstück.
- Grenzen und Fläche des Grundstücks
- Zone und Bauvorschriften, je mit Artikel
- Baufeld mit Abständen, Baulinien, Gewässer und Wald
- Bestand: Gebäude, Baujahr, Geschosse, Flächen
- Zustand und Erneuerungsbedarf
- Rechte und Lasten im Grundbuch
- Lärm, Naturgefahren, Schutz und belastete Standorte
- Mietniveau, Leerstand und Nachfrage in Unterengstringen
Der Ablauf
Von der Adresse zur Bandbreite.
Drei Schritte, ohne Kosten und ohne Verpflichtung.
- 01 · AnfrageSie nennen die Adresse. Grundstück, Zone und Gebäude liegen uns damit vor.
- 02 · BandbreiteInnert zwei Arbeitstagen rechnen wir Boden, Gebäude und Reserve auf den passenden Wegen.
- 03 · BesprechungWir erklären die Bandbreite persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon. Danach entscheiden Sie in Ruhe.
Rechenbeispiel
Vom Grundstück zum Bauvolumen.
In Unterengstringen regelt die Bau- und Zonenordnung die Dichte über die Baumassenziffer, nicht über die Ausnützungsziffer. Sie sagt, wie viele Kubikmeter Gebäude über dem Terrain je Quadratmeter Grundstück stehen dürfen. Das Beispiel rechnet mit der Ziffer der 2-geschossige Wohnzone locker.
Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Grundstücksfläche, angenommen850 m²
Baumassenziffer, 2-geschossige Wohnzone locker1,3 m³/m²
Zulässiges Bauvolumen über Terrain1'105 m³
Erfundene Grundstücksfläche, Ziffer amtlich aus der Bau- und Zonenordnung. Wie viel Geschossfläche dieses Volumen ergibt, hängt von Geschosshöhen, Dach und Abständen ab; für Ihr Grundstück rechnen wir es einzeln.
Lage
Jede Strasse hat ihre eigene Rechnung.
Gerechnet wird mit der Bau- und Zonenordnung von Unterengstringen, dem Leerstand der Gemeinde und den Mieten der Region statt mit Durchschnittswerten. Heraus kommt eine Bandbreite, die wir Ihnen persönlich erklären.
Rechtlich gut zu wissen
Wann der Wert rechtlich zählt.
Erbteilung
Übernimmt jemand aus der Erbengemeinschaft die Liegenschaft, wird sie zu ihrem Wert im Zeitpunkt der Teilung angerechnet. Eine nachvollziehbare Bewertung ist die gemeinsame Grundlage.
Art. 617 ZGB
Gewinn statt Preis
Besteuert wird beim Verkauf der Gewinn, also der Erlös abzüglich Erwerbspreis und wertvermehrender Investitionen. Mit dem Wert ist auch der Nettoerlös absehbar.
§§ 219 bis 221 StG ZH · Art. 12 Abs. 1 StHG
Ersatzwert bei langem Besitz
Wurde das Grundstück vor mehr als 20 Jahren erworben, darf statt des damaligen Preises der Wert vor 20 Jahren angerechnet werden. Auch dafür braucht es eine belegte Bewertung.
§ 220 Abs. 2 StG ZH
Steuer- und Rechtsfragen klären Steueramt, Notariat oder Anwalt; eine anerkannte Schätzung ersetzt unsere Bewertung nicht.
Exklusivmandat
Ein Partner, ein Preis, kein Inserat.
«Wir prüfen Ihr Grundstück so genau, als müssten wir es selbst bezahlen. Danach sprechen wir still die wenigen Käufer an, für die es passt, und begleiten Sie bis zur Unterschrift beim Notariat. Den Stand kennen Sie jederzeit.»
Unterengstringen
Was Sie in Unterengstringen wissen sollten.
Der Wert einer Immobilie in Unterengstringen setzt sich aus mehreren Teilen zusammen. Zuerst kommt die Zone mit ihren Massen: Sie bestimmt, wie viel auf dem Grundstück gebaut werden darf. Dann folgen die Grundstücksgrösse, die Bauperiode des Gebäudes, die Hanglage und die Lage innerhalb der Gemeinde. Wir rechnen diese Punkte einzeln durch und belegen jede Zahl im amtlichen Original.
Das Ergebnis ist eine Bandbreite mit offengelegtem Rechenweg. Sie können jeden Schritt nachvollziehen und mit Ihren eigenen Unterlagen abgleichen. Das ist keine Schätzung im Sinn eines Gutachtens und ersetzt nicht die Arbeit einer zugelassenen Schätzerin. Es ist eine Grundlage für Ihre Entscheidung. Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen stehen im Grundbuch (Art. 958 ff. und 962 ZGB); sie gehören deshalb zu den Unterlagen, die wir prüfen.
Anlässe für eine Bewertung gibt es mehrere. Wer erbt, will wissen, was die Liegenschaft für die Erbengemeinschaft bedeutet. Steht die Pensionierung an oder wird das Haus zu gross, hilft eine Zahl bei der Planung. Auch bei einer Trennung oder wenn eine Hypothek ausläuft, schafft eine nachvollziehbare Bandbreite Klarheit. Eine Bewertung verpflichtet Sie zu nichts.
Im Kanton Zürich bestimmen das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde, was auf einem Grundstück zulässig ist. Das wirkt sich auf die Bewertung aus. Wer später verkaufen möchte, findet Hintergründe auf der Seite Grundstück und Liegenschaft verkaufen im Kanton Zürich. Zur Steuer beim Verkauf gibt es das Kantonsthema Grundstückgewinnsteuer im Kanton Zürich. Zuständig für Einträge im Grundbuch ist das Grundbuchamt Höngg-Zürich.
Häufige Fragen
Immobilie bewerten in Unterengstringen: Ihre Fragen.
Wie viele Grundstücke in Unterengstringen liegen in den Bauzonen?
In den Bauzonen von Unterengstringen liegen 650 Grundstücke auf 90 Hektar (Stand der Zonenangaben: 14. Oktober 2026). Auf 95 davon steht kein Gebäude; die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Für Ihre Bewertung ist wichtig, in welcher Zone Ihr Grundstück liegt und welche Masse dort gelten.
Wie gross sind die Grundstücke in Unterengstringen?
Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke (Median) beträgt 780 Quadratmeter. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 430, ein Viertel grösser als 1'150 Quadratmeter. Die Grösse ist ein Teil der Bewertung. Wo Ihr Grundstück in dieser Verteilung liegt, rechnen wir im Gespräch mit Ihnen durch.
Bekomme ich die Bewertung per E-Mail?
Nein, bewusst nicht. Zahlen zu einer Liegenschaft gehören der Eigentümerschaft und sollen nicht unkontrolliert weitergeleitet werden. Wir besprechen sie persönlich, bei Ihnen, bei uns oder am Telefon, und beantworten Ihre Fragen dabei direkt. Eine schriftliche Analyse können Sie im Shop bestellen.
Kaufen Sie Grundstücke in Unterengstringen auch direkt?
Ja. Wir kaufen Bauland, Häuser mit Landreserve, Mehrfamilienhäuser und Areale selbst, mit eigenen Mitteln und ohne Finanzierungsvorbehalt: ein Preis, eine Zusage, ein Notartermin. Wer lieber breiter anbietet, wählt das Exklusivmandat; wir sagen Ihnen offen, welcher Weg für Ihre Liegenschaft mehr bringt.
Kann ich eine Wohnung oder ein Mehrfamilienhaus bewerten lassen?
Ja. Für Wohnungen zählen Lage im Haus, Zustand und die ganze Liegenschaft, für Mehrfamilienhäuser vor allem der Mietertrag und was auf dem Grundstück zusätzlich möglich wäre. Wir wählen den Weg, der zur Liegenschaft passt, und erklären das Ergebnis im Gespräch Zeile für Zeile.
Braucht es einen Notar?
Ja. Ein Grundstückkauf ist nur gültig, wenn er öffentlich beurkundet wird (Art. 216 OR); Eigentümer wird der Käufer mit dem Eintrag im Grundbuch. Im Kanton Zürich beurkunden die staatlichen Notariate. Den Termin bereiten wir mit dem Notariat vor und begleiten Sie bis zur Unterschrift.
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Kaufen, was nie auf einem Portal steht: Suchprofil hinterlegen, persönlich geprüft.
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Off Market verkaufen
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Immobilie diskret verkaufen, ohne Inserat: direkt an uns oder an geprüfte Käufer wie Family Offices und Investoren.
Mehr erfahren →Weiter im Kanton ZürichImmobilien in UnterengstringenGrundstück verkaufen im Kanton ZürichGrundstückgewinnsteuer im Kanton ZürichVerkaufen im Exklusivmandat
Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 14. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · verbindlich sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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Ein Gespräch genügt, um zu wissen, wo Sie stehen.