W2
Wohnzone 2
rund 830 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Thalwil · Kanton Zürich
Was darf ich in Thalwil bauen?
Thalwil kennt 12 Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Yaacoubi Immobilien AG prüft die Bebaubarkeit eines Grundstücks in Thalwil nach Bau- und Zonenordnung und belegt jede Zahl im amtlichen Original. Massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung; eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Sofort im Luftbild und im Katasterplan · kostenlos · unverbindlich · vertraulich
12Bauzonen mit amtlichen oder belegten Massen
252 haBauzonen
2'400Bauzonen-Grundstücke
60Baugesuche in 12 Monaten
310Wohnungen bewilligt oder im Bau
18'835Einwohner · 2025
- Bau- und Zonenordnung
- Ziffern, Höhen, Abstände
- Jede Zahl mit Beleg
- Baufeld vor dem Projekt
- Planungs- und Baugesetz
- Gerechnet, nicht geschätzt
Kostenlose Grundstückprüfung
Was darf auf Ihrem Grundstück gebaut werden?
Adresse und Erreichbarkeit genügen. Wir rechnen es nach der Bau- und Zonenordnung von Thalwil und besprechen es persönlich.
Diskret: Rückruf von neutraler Nummer · keine Zahlen per E-Mail · kein Inserat
Film · gut 100 Sekunden
Linie für Linie. Vom Grundstück zur Fläche.
Baufeld und Hauptnutzfläche nach der Bau- und Zonenordnung, Szenarien mit Bandbreite und ein Dossier mit amtlichen Originalen: So rechnen wir ein Grundstück, in Thalwil wie im ganzen Kanton Zürich.
Szenen nachgestellt, kein Kundenfall. Mit Untertiteln.
Bau- und Zonenordnung
Die Zonen von Thalwil.
Massgebend für die Dichte in den Wohnzonen ist in Thalwil vor allem die Ausnützungsziffer: zwischen 30 % und 70 %.
Erlaubt sind in den Wohnzonen 2 bis 4 Vollgeschosse.
Die zulässige Höhe der Gebäude liegt in den Wohnzonen zwischen 7,5 und 13,5 m.
In Thalwil kommen Wohnzonen, Wohn- und Gewerbezonen, Kernzonen und eine Zentrumszone vor, dazu eine Arbeitszone und eine Zone für öffentliche Bauten. In den Wohn-, Kern- und Zentrumszonen legt die Bau- und Zonenordnung Ausnützung, Vollgeschosse sowie Gebäude- oder Fassadenhöhe amtlich fest.
Es gibt Ausnahmen: In der Quartiererhaltungszone gilt für die Ausnützung ausdrücklich keine Vorgabe, in der Gewerbezone gilt keine Vorgabe für die Vollgeschosse. Dort legt die Bau- und Zonenordnung stattdessen andere Masse fest. Die Liste unten zeigt die Zonen mit ihren Massen; wie die Ausnützung rechnerisch funktioniert, erklärt die Seite zur Ausnützungsziffer mit Formel.
Wohnzonen
W3
Wohnzone 3
rund 340 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
W1
Wohnzone 1
rund 330 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 30 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Wohnzonen mit Gewerbe
WG3
Wohnzone G3
rund 240 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 10,5 m
WG2
Wohnzone G2
rund 40 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 40 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
WG4
Wohnzone G4
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 70 %
- Vollgeschosse
- 4
- Gebäudehöhe
- 13,5 m
QEZ
Quartiererhaltungszone EZ
rund 25 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- keine Vorgabe
- Vollgeschosse
- 2
Kern- und Zentrumszonen
KA
Kernzone A
rund 270 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 80 %
- Vollgeschosse
- 3
- Gebäudehöhe
- 9 m
KB
Kernzone B
rund 140 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 60 %
- Vollgeschosse
- 2
- Gebäudehöhe
- 7,5 m
Z
Zentrumszone
rund 70 Grundstücke- Ausnützungsziffer
- 100 %
- Vollgeschosse
- 4
- Gebäudehöhe
- 13,5 m
Industrie- und Gewerbezonen
G
Gewerbezone
rund 55 Grundstücke- Baumassenziffer
- 6 m³/m²Art. 7, Art. 8
- Überbauungsziffer
- 50 %
- Vollgeschosse
- keine Vorgabe
- Höhe bis zum höchsten Punkt
- 16 mArt. 7, Art. 1
Zonen für öffentliche Bauten
Oe II
Zone für öffentliche Bauten
rund 20 Grundstücke- Gebäudehöhe
- 16 m
Nur Zonen mit mindestens 20 Grundstücken. Ohne Zusatz amtliche Werte; mit Artikel ein Wert, den wir an dieser Stelle der Bau- und Zonenordnung im Original geprüft haben. Steht «keine Vorgabe», regelt die Ordnung dieses Mass in der Zone nicht. Verbindlich sind die Bau- und Zonenordnung und das kantonale Recht.
Ausgangslage in Thalwil
Was darf ich bauen in Thalwil.
Am Hang liegt der grösste Teil der Bauzonen-Grundstücke: Das bringt Aussicht und Terrassen, aber auch Mehrkosten beim Bauen.
Zur Gemeinde gehören zwei Ortschaften: Thalwil und Gattikon.
Von Zürich aus gerechnet liegt Thalwil rund 10 km südlich, nahe bei Langnau am Albis, Rüschlikon und Oberrieden.
Nach Einwohnern ist Thalwil eine Gemeinde mittlerer Grösse im Bezirk Horgen, der 9 Gemeinden zählt.
Der Anteil der Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude entspricht in Thalwil etwa dem im ganzen Kanton Zürich.
In Thalwil liegen 2'400 Grundstücke in Zonen mit amtlich festgelegten Massen. Diese verteilen sich auf 12 Zonen (Stand 22. Oktober 2026). Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke liegt bei 650 Quadratmetern. Ein Viertel der Grundstücke ist kleiner als 320 Quadratmeter, ein Viertel grösser als 1'130 Quadratmeter. Die Grösse eines Grundstücks bestimmt mit, wie viel Fläche die Zone rechnerisch hergibt.
Thalwil · Kanton ZürichWas darf ich bauen
Bauzonen-Grundstücke2'400hergeleitetgerundet, Stand 22. Oktober 2026
Fläche der Bauzonen252 hahergeleitetaus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Bauzonen-Grundstücke ohne Gebäude330hergeleitetgerundet, zählt auch laufende Ersatzneubauten, Stand 4. September 2026
Grundstücksgrösse in der Bauzone, Mitte650 m²hergeleitetMedian, gerundet, aus den amtlichen Plänen, Stand 22. Oktober 2026
Publizierte Baugesuche, letzte 12 Monate60hergeleitetvon uns gezählt, gerundet, 12 Monate bis 30. Oktober 2026
Wohnungen bewilligt oder im Bau310hergeleitetaus den amtlichen Gebäudedaten gezählt, Stand 4. September 2026
GrundbuchamtNotariat und Grundbuchamt ThalwilamtlichSitz in Thalwil
- amtlichunverändert aus amtlicher Statistik oder amtlichem Register, mit Stichtag
- hergeleitetvon uns gezählt aus amtlichen Gebäudedaten und Plänen, gerundet, ab 20 Grundstücken je Gruppe
Die Masse, kurz erklärt
Die wichtigsten Masse, kurz erklärt.
Thalwil wendet noch die bisherigen Begriffe des Planungs- und Baugesetzes an, bis die Gemeinde ihre Bau- und Zonenordnung angepasst hat, spätestens am 29. Februar 2028. Gemessen wird deshalb nach den bisherigen Fassungen.
Ausnützungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche. Anrechenbar sind die Räume in Vollgeschossen, Flächen in Dach- und Untergeschossen nur, soweit sie je Geschoss überschreiten, was von der zulässigen Ausnützung gleichmässig verteilt auf ein Vollgeschoss fällt. Zürich schreibt sie in Prozent: 60 % heisst 600 m² auf 1'000 m².
§§ 254, 255 und 259 PBG, bisherige Fassung
Baumassenziffer
Kubikmeter anrechenbaren Raums je Quadratmeter Grundfläche; anrechenbar ist der oberirdische umbaute Raum mit seinen Aussenmassen.
§§ 254 und 258 PBG, bisherige Fassung
Überbauungsziffer
Anrechenbare Fläche im Verhältnis zur massgeblichen Grundfläche; anrechenbar ist die senkrechte Projektion der grössten oberirdischen Gebäudeumfassung, ohne kleinere Vorsprünge und Balkone.
§§ 254 und 256 PBG, bisherige Fassung
Gebäudehöhe und Firsthöhe
Die Gebäudehöhe ergibt sich aus den Vollgeschossen mit je 3,3 m, in Zentrums- und Industriezonen 4 m, zuzüglich 1,5 m für das Erdgeschoss; der First liegt höchstens 7 m über der Gebäudehöhe. Beides gilt, sofern die Bau- und Zonenordnung nichts anderes bestimmt.
§§ 278 bis 281 PBG, bisherige Fassung
Thalwil im Profil
Was Thalwil ausmacht.
Thalwil liegt im Bezirk Horgen, südlich von Zürich, in einer Distanz von 10 Kilometern zur Stadt. Zur Gemeinde gehören die Ortschaften Thalwil und Gattikon. Amtlich sind 18'835 Einwohnerinnen und Einwohner verzeichnet (Stand 2025). Die Bevölkerung veränderte sich zwischen 2020 und 2025 um +3 Prozent. Wer fragt, was darf ich bauen in Thalwil, beginnt bei dieser Ausgangslage. Die überwiegende ÖV-Güteklasse der Gemeinde ist C; die Skala reicht von A für sehr gute bis D für geringe Erschliessung. Die Leerwohnungsziffer gibt an, welcher Anteil aller Wohnungen am Stichtag leer stand; in Thalwil sind es 0,24 Prozent (Stichtag 1. Juni 2026).
Für die Frage, was gebaut werden darf, zählt zuerst der Boden. Die Bauzonen von Thalwil umfassen 252 Hektar und 2'400 Grundstücke. Davon tragen 330 kein Gebäude; diese Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit. Der Bestand umfasst 9'500 Wohnungen und 870 Grundstücke mit Mehrfamilienhaus. Die mittlere Grösse der Bauzonen-Grundstücke beträgt 650 Quadratmeter. Wohnungen bewilligt oder im Bau waren es 310 (Stand 4. September 2026). In den zwölf Monaten bis 30. Oktober 2026 wurden rund 60 Baugesuche publiziert. Diese Zahl umfasst alle Gesuche, die amtlich bekannt gemacht wurden, vom kleinen Umbau bis zum Neubau. Die Angaben zu den Gebäuden haben den Stand 4. September 2026. Auf der Seite zu Immobilien in Thalwil stehen diese Zahlen im Zusammenhang der ganzen Gemeinde.
Höhen und Abstände im Schnitt
So hoch darf in Thalwil gebaut werden.
Im Schnitt, im gleichen Massstab und an einem Mustergrundstück: wie hoch in typischen Zonen der Gemeinde gebaut werden darf und wie viel Abstand bleibt.
Schnitt · W2Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · W3Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Schnitt · WG4Mustergrundstück, schematischgleicher Massstab
Musterzeichnungen: Höhen aus der Bau- und Zonenordnung; der Abstand zur Grenze ist schematisch, nicht aus der Bau- und Zonenordnung. Grundstück und Baukörper sind erfunden. Dachform, Attika, Baulinien, Gestaltungspläne und Sonderregeln sind nicht dargestellt; was auf einem bestimmten Grundstück gilt, prüfen wir einzeln.
Ein Grundstück · drei Möglichkeiten
Wie viel Haus passt darauf?
Ob auf einem Grundstück in Thalwil zwei, vier oder sechs Geschosse möglich sind, entscheiden Zone, Baufeld und Höhen. Wir rechnen es für jede Parzelle.
Varianten zur Veranschaulichung. Was zulässig ist, bestimmen Bauordnung und Baubewilligung.
Vom Grundstück zum Baufeld
Erst das Baufeld, dann das Projekt.
Aus Ziffer, Höhen und Abständen entsteht das Baufeld: die Fläche, die bebaut werden darf, und das Volumen, das hineinpasst. Unsere Rechnung, gezeigt an einer Musterparzelle.
Situation 1:500Musterbeispiel · fiktive Parzelle
Das Verfahren
Vom Projekt zur Bewilligung.
Bewilligungspflichtig sind Neubauten, Umbauten, baurechtlich bedeutsame Nutzungsänderungen und in Kernzonen auch Abbrüche (§ 309 PBG).
- 01 · VorentscheidGrundsatzfragen, etwa zur Zone oder zur Höhe, klärt ein Vorentscheid vorab und verbindlich (§§ 323 und 324 PBG).
- 02 · Baugesuch und ProfileGesuch mit allen Unterlagen bei der Baubehörde; darstellbare Vorhaben werden ausgesteckt (§ 311 PBG).
- 03 · AuflageBekanntmachung und 20 Tage öffentliche Auflage (§ 314 PBG).
- 04 · EntscheidDie Baubehörde entscheidet innert zwei Monaten nach der Vorprüfung, bei Neubauten innert vier Monaten (§ 319 PBG).
- 05 · BaubeginnDie Bewilligung erlischt, wenn nicht innert drei Jahren begonnen wird (§ 322 PBG).
Rechnen Sie selbst
Die Reserve als Richtwert.
Zulässige anrechenbare Geschossfläche = Grundstücksfläche × Ausnützungsziffer. Rein rechnerisch ist der Teil davon, der heute nicht gebaut ist, die Reserve.
Der Richtwert kennt weder die Zone Ihres Grundstücks noch Baulinien und Abstände. Den belegten Wert rechnen wir mit der Bau- und Zonenordnung von Thalwil.
Thalwil
Was Sie in Thalwil wissen sollten.
Ob ein Grundstück in Thalwil bebaubar ist, entscheidet die Zone, in der es liegt. Die Bau- und Zonenordnung legt je Zone fest, welche Masse gelten, etwa Ausnützung, Vollgeschosse und Gebäude- oder Fassadenhöhe. Bei der Frage, wie viel Sie bauen dürfen, kommt es auf das Zusammenspiel dieser Masse an, nicht auf ein einzelnes Mass. Jede Zone hat zudem eine Lärm-Empfindlichkeitsstufe (Art. 43 LSV).
Neben der Zone prägt die Lage das Bauvorhaben. Von den Bauzonen-Grundstücken sind 34 Prozent eben, 52 Prozent liegen am Hang und 14 Prozent in steiler Hanglage. Die überwiegende ÖV-Güteklasse ist C; A steht für sehr gute, D für geringe Erschliessung. Der Anteil der Grundstücke mit Gebäuden aus der Zeit vor 1960 beträgt 47 Prozent.
Was im Grundbuch steht, gehört ebenfalls zur Prüfung: Dienstbarkeiten, Grundpfandrechte, Vorkaufsrechte und Anmerkungen (Art. 958 ff. und 962 ZGB). Zuständig ist das Grundbuchamt Thalwil. Wer erbt, in Pension geht oder ein Haus verkleinern will, kann so klären, was das Grundstück hergibt, bevor er sich entscheidet.
Im Kanton Zürich gelten das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde. Im Baubewilligungsverfahren gibt es kein Einspracheverfahren (§ 315 Abs. 3 PBG). Wer Ansprüche wahren will, verlangt innert der gesetzlichen Frist nach der Bekanntmachung den baurechtlichen Entscheid (§ 315 Abs. 1 PBG); wer das versäumt, verliert das Rekursrecht (§ 316 Abs. 1 PBG). Mehr dazu finden Sie unter Was Sie im Kanton Zürich bauen dürfen.
Am Anfang steht die Adresse. Im Bebaubarkeit Ihres Grundstücks prüfen erscheint Ihr Grundstück sofort im Luftbild und im Katasterplan, kostenlos und vertraulich. Danach rechnen wir: was auf dem Grundstück steht, was die Bau- und Zonenordnung erlaubt und was daraus folgt. Gerechnet, nicht geschätzt, jede Zahl mit Beleg im amtlichen Original.
Die erste Einschätzung erhalten Sie im persönlichen Gespräch, kostenlos und unverbindlich. Wir kommen mit Fakten, nie per E-Mail. Danach entscheiden Sie, ob Sie an uns verkaufen (Direktankauf, ohne Finanzierungsvorbehalt) oder ein Exklusivmandat ohne Inserat erteilen, mit Honorar erst bei Erfolg. Auch Land gegen Wohnung ist möglich, mit Vereinbarung vor Baubeginn beim Notar. Bis zur Beurkundung bleibt alles diskret.
Häufige Fragen
Was darf ich bauen in Thalwil: Ihre Fragen.
Was darf auf meinem Grundstück in Thalwil gebaut werden?
Das hängt von der Zone ab. Thalwil hat 12 Zonen mit amtlich festgelegten Massen, die für 2'400 Grundstücke gelten (Stand 22. Oktober 2026). Zusätzlich zählen Hanglage, Grundbucheinträge und die Lärm-Empfindlichkeitsstufe. Wir rechnen das nach und belegen es im amtlichen Original. Eine Bewilligung stellen wir nicht in Aussicht.
Wie viele Grundstücke in Thalwil sind noch unbebaut?
In den Bauzonen von Thalwil tragen rund 330 von 2'400 Grundstücken kein Gebäude. Die Zahl zählt auch laufende Ersatzneubauten mit, sie sagt also nicht, dass jedes dieser Grundstücke frei bebaubar ist. Ob ein einzelnes Grundstück bebaubar ist, zeigen Zone, Lage und Grundbuch. Wir prüfen das im Gespräch mit Ihnen.
Was ist der Unterschied zwischen Ausnützungs- und Baumassenziffer?
Die Ausnützungsziffer begrenzt die anrechenbare Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche (§ 255 PBG), die Baumassenziffer das Bauvolumen über Terrain je Quadratmeter Grundstück (§ 258 PBG). Die erste zählt die Flächen für Wohnen und Arbeiten, die zweite das ganze Volumen, also auch hohe Räume. Welche gilt, bestimmt die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde.
Zählt das Dachgeschoss zur Ausnützung?
Je nach Recht der Gemeinde nur teilweise. Nach Zürcher Recht zählen Flächen in Dach- und Untergeschossen, nach neuem Recht auch in Attikageschossen, nur, soweit sie je Geschoss den Durchschnitt der zulässigen Ausnützung überschreiten (§ 255 PBG). Wir rechnen nach den Regeln Ihrer Gemeinde.
Kann ich vorab verbindlich klären, ob etwas erlaubt ist?
Ja, mit einem Vorentscheid. Über Fragen, die für die spätere Bewilligung grundlegend sind, etwa die Zonenkonformität oder die Höhe, entscheidet die Baubehörde im gleichen Verfahren wie bei einer Bewilligung. Der Entscheid bindet in diesen Fragen wie eine Bewilligung, solange sich die Verhältnisse bis zum Baugesuch nicht wesentlich ändern (§§ 323 und 324 PBG).
Ist eine Aufstockung die bessere Lösung?
Manchmal. Eine Aufstockung nutzt die Reserve, ohne abzubrechen, und die Mieter können oft bleiben. Sie setzt ein tragfähiges Gebäude und passende Höhen und Abstände voraus. Wir prüfen beides: was die Bau- und Zonenordnung zusätzlich erlaubt und was das Gebäude tragen kann.
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Amtliche Statistik, Stand 1. Juni 2026 · Zonen Stand 22. Oktober 2026 · Gebäudedaten Stand 4. September 2026 · Kantonsrecht Stand 30. September 2026 · massgebend sind das kantonale Recht und die Bau- und Zonenordnung der Gemeinde
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